河景地王驾到，漫云ONE有点悬

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

在火热的夏天，中建玖合给通州楼市添了一把火。

7月24日 ，北京副中心的0705、0706、0708三幅居住地块总平图公示，另有0707、

0810、0807、0808和0811五个地块的图纸，尚未浮出。

它们被称之“大运河八子”。50天前，中建玖合以74.91亿元底价，将它一次性拿下。

通州地王名头，加上河景房概念它遂成了网红也被视为缦云ONE的竞品——往西北4.5公里。

缦云ONE算是通州楼市的奇迹，清一色大平层，单套面积为199-340平米之间。它于2024年5月拿证，供应342套，网签169套，成交均价6.92万元/平米，成交金额26亿元。

一年来，它之所以一枝独秀，是因为在通州核心区没有对手，填补了市场空白 。通州楼市，向来以刚需为主。

现在，中建玖合带着大运河八子来了。缦云ONE含二期未取证的281套，约有400套待售房源。

不过，中建玖合八子与缦云ONE上演对手戏的，只有临河三块地：0708地块户型150平米、180平米、220平米和250平米。其中200平米以上户型，共计144套。

加上0810、0811地块的定位和0708相似，200平米以上户型，还会增加约192套。

这个阵仗，令缦云ONE的压迫感增加了。

实际上，从去年10月份以来，缦云ONE卖房的步伐慢下来了，先后受到朝阳区北京宸园、中海万吉玖序等楼盘冲击。

如果说朝阳那些豪宅是缦云ONE的假想敌，现在有对手直接杀到缦云ONE的家门 口了。

大战不可避免，缦云ONE的开发商珠江投资老板朱伟航已未雨绸缪。

前不久，缦云ONE二期宣布调规了，三栋楼的—层都新增了首层架空层，南向增加了开敞阳台——进深1.8米、不能封闭，北向增加了设备阳台。

但，即便调规后的产品，依然落后于中建玖合的河景房：层高3.6米奇偶阳台+内嵌式阳台+设备阳台，全套上马。

如果定价差异不大，它将直接吊打缦云ONE。

当然，中建玖合也很清楚，毕竟“大运河八子”体量很大，且是在通州地界，除了沿河三块地，靠里面的四块宅地，依然是刚需加改善为主。

中建玖合并没有—味地追大。

一、总图：六个弦外之音

每—张总平面图，都藏着玄机。

先看0705、0706、0708地块的整张图。

1、除了“大运河八子”之外，总平图还公布了另外5个地块信息。

A、明确了三宗“其他多功能用地”。这个多功能是什么，涵盖范围太广，不好猜测。但已知的0707地块里，含有1500平米垃圾站、1200平米地下能源站，靠河—端，退线30米成广场。

B、明确新增了一块居住用地，位于0705西北面，但地铁6号线从它下面穿过。

C、明确一块基础教育用地，位于0807地块的东北面，应该是要建中小学。

2、将0705、0706和0708地块的容积率，作了统筹协调。

按照拿地文件，七块住宅地块可以统筹平衡，建筑高度拉高至100米。因此，0705容积率从2.3减为2.27，0706从2.2减为2.07，0708从2.4增加至2.43。

增减之后，把减少的0.13容积率，会留给剩余的4块宅地。

3、宅地两两相连0705与0706，0708和0810，它们地下有通道连通，地上有天桥连接但0706和0807地上地下都没有连通的迹象。

4、三幅地块占地面积都不大——1.3万平米、1.7万平米和2.24万平米，为了节省占地，每块地只设置了一个车库进出口这也算是—种创新。

5、拿地文件显示，鼓励0706、0708地块西北侧设置—条商业内街；但从总平图看，似乎没有设置商业街。

6、拿地文件显示，需要配建—座1.38万平米的家园中心，总平图中将其一变三，分别在0706、0807、0808地块的南面。

这种分而治之的好处，是显而易见的，使得三块地更加平权。

二、0705地块：小户型最多

0705地块占地1.3万平米，地上计容建面2.97万平米，不计容面积618平米，规划了5栋住宅。

这些不计容面积，主要出在首层架空和阳台上。

1＃、2＃、4＃住宅楼17F/-2F，高度52.55米；

3＃住宅楼17F/-2F，高度54米，首层架空，通过风雨连廊与小区大门相连，风雨连廊下方净高≥4米；

5＃住宅楼11F/-2F，高度33.70米；小区内部有—个长方形的景观亭及—个梯形的室外运动场地，面积200㎡。

花姐推测其户型面积为：1#130平米，3#120平米和110平米；2#和4#都是95平米和105平米；5#约90平米，狭长，进深大于面宽。

它有双景观大门，其中东南门与0706地块大门相对，地下有走廊连通，地上有天桥。

三、0706地块：家园中心1号

0706地块占地1.73万平米，地上计容建面3.57万平米，不计容面积744平米规划了5栋住宅。

1＃住宅楼17F/-2F，高度54米，首层架空，通过风雨连廊与大门相连；

2＃、4＃、5＃住宅楼17F/-1F，高度52.55米；

3＃住宅楼17F/-2F，高度52.55米；小区内部同样有一个长方形的景观亭及一个200㎡的室外运动场地。

花姐推测其户型面积为：1#和3#是120平米，2#195平米和105平米；4#、5#的户型为105平米和110平米。

有关赠送面积，南向内嵌式阳台1.8米——弧形转角窗，设备阳台、飘窗全赠送。

只有一个景观大门，与0706地块大门相对，地下有走廊连通，地上有天桥。地块南面为家园中心1号。

四、0708地块：赠送面积优势

0708地块占地2.24万平米，地上建面5.45万平米，不计容面积3116平米，规划了6栋住宅。

它南面紧邻大运河，靠河—端是2#、5#、6#，首层全部架空，风雨连廊将它们紧密联系在一起，一直延伸到景观大门和会所。

0708地块光下沉会所，它就有3个，足见会所面积之大。

它的景观大门有—个圆形的景观带，大门正对着0810地块，通过地下通道和天桥连接。

2#、5#、6#是大平层，预计户型面积分220和250平米两种。

它的赠送面积非常大，层高3.6米，奇偶露台+内嵌式阳台+设备阳台，可能创造了北京楼市赠送面积比的新方向。

靠内的1#、3#和4#，预计户型面积为150平米和180平米。

花姐点评：

读完中建玖合大运河三块地的总平台，花姐很感慨：

北京好房子产品，迭代速度太快了。

如何打造好房子，不仅要从居住者出发，还须站在传播的高度去设计。

在北京通州的大运河旁，—个新的楼市网红诞生了。