刚刚，楼板价20万+全国地王诞生！“陌生人”祺祥旺宇击败中海拿下！绿城、招商全部杀疯了...

今天，祺祥旺宇刷屏地产圈！

就在刚刚，在上海第六批次土拍下半场，祺祥旺宇以总价12.2亿、溢价率22.38%、楼面价约20万/㎡竞得徐汇区天平路街道低密别墅地块，并创下：

全国单价地王！

此前的全国单价地王纪录，由上海静安国资上海静投置新城市更新建设有限公司，于今年3月在静安区静安寺地块的16.11万/㎡。

今天土拍共出让3宗地块，起始总价约73.8亿，吸引了十多家房企参拍。其余2宗重磅地块均由大家熟悉的硬核房企拿下：

虹口北外滩地块被绿城以64.719亿拿下，溢价46.33%，楼面价约126577元/㎡，首次落子北外滩，也成为了虹口区域地王。

浦东唐镇地块，由招商&港中旅联合体以总价27.298亿、楼面价约52361万/㎡、溢价率约40%竞得，也成为了唐镇板块地王。

接下来艳姐就和大家简单唠唠此次土拍。

01

楼面价约20万/㎡

祺祥旺宇刷新全国单价地王

这次土拍最具看点的王炸地块当属徐汇区天平路街道地块。

该地块属于徐汇衡复风貌区优质宅地，出让面积约0.47万㎡，起始总价约10.01亿，起始楼面价约16.36万/㎡。

地块相对秀珍，容积率1.3，建筑面积大约0.61万㎡。另外地块整体不算方正，住宅无套数下限、无中小套型限制、限高15米、全装修交付，大概也就是10套左右的风貌别墅，开发商的发挥空间十分有限。

应该说，这是近年上海难得一遇的“压箱底”地块。

或许是地块秀珍、较高的楼面价，并没有引发开发商们的哄抢，仅吸引了3家竞买人竞拍，分别是：

招商蛇口&徐房集团、中海、祺祥旺宇

其实此次地块，光起拍价就达到16.36万/㎡，这样的起拍价格就已经超越了由上海静安国资房企在静安寺街道创下的16.11万/㎡的全国单价地王。

如果再考虑到建面约910㎡的配套设施面积，可售部分起始楼面价更是高达19.25万/㎡：

可谓是提前锁定全国单价地王。

唯一的悬念仅剩下一个——全国单价地王的上限，究竟有多高？

今天该地块的角逐，主要在中海以及祺祥旺宇之间展开。

最终，祺祥旺宇以总价12.2亿、溢价率22.38%、楼面价约20万/㎡，而这家大家陌生的民企，直接刷新了全国单价地王记录。

上海祺祥旺宇置业有限公司究竟是何方神圣？

根据企查查显示，该公司的实际控制人并不是什么房地产公司，而是名为叶舒祺的人。

艳姐也从公开网络上查了一下，实际上叶舒祺是低调的浙江富二代，其父亲是叶华彪，而叶华彪是屹丰集团的创始人，屹丰集团是浙江的汽车模具大王，旗下拥有多家子公司，主要从事汽车模具、金属制品、汽车零部件等的制造和销售。

而此前，从公开记录来看，这家公司基本没有开发过相关的房地产住宅项目，此次拿下这样的全国地王，可以说是它在住宅领域的处女秀。

未来项目的售价可能超过30万/㎡，而且这样的住宅建筑面积，1.3容积率，最后打造出来的可能就是10套左右的别墅产品，真的可以作为家族传承作品了。

艳姐觉得，只要未来品质尚可，徐汇项目基本是爆款盘的节奏。未来项目价格上也是有一定优势，毕竟地块不远的霞飞别墅，二手挂牌单价49万+/㎡，单套1.5亿；新天地板块的中海顺昌玖里风貌别墅均价29.8万/㎡。

未来这家陌生企业将带来怎样的产品，非常让业界期待。

02

绿城首次落子虹口北外滩

北外滩残酷厮杀序幕开启

此次的虹口北外滩地块也引发很高关注，也是此次参拍房企最多的地块之一。

这块地位于虹口北外滩板块，出让面积仅有1.94万㎡，容积率2.63，起拍价44.28亿、起始楼面价8.65万/㎡。

虹口北外滩板块今年相当热闹：

其一，板块地王被不断刷新，今年2月，金茂＆庆隆联合体经过184轮竞价后，以总价89.63亿、楼面价11.75万/㎡，成为北外滩“地王”，也就是如今的金茂·璞元项目；

其二，板块内新房价格跳涨明显，去年底首开的碧云北外滩12.8万/㎡，即将入市的华润外滩瑞府网传均价约16万+/㎡，中粮北外滩壹号预计均价冲击14万+/㎡，金茂·璞元冲击17万+/㎡！

也因此，北外滩地块在出让前就引发诸多关注，这次也吸引了7家巨头组合前来角逐：

绿城、保利、招商蛇口&南通瑞城、中海、金隅、华润置地&越秀、金茂。

而且今天艳姐在朋友圈看到绿城上海团队前往龙华“许愿”了。最终功夫不负有心人：

绿城以64.719亿拿下了该地块，溢价46.33%、楼面价约126577元/㎡，也已经超越了此前金茂联合体在北外滩地王记录，至此成为了北外滩的全新地王。

扣除保障房等配套，北外滩的实际楼板价接近14万/㎡，仅略低于绿城潮鸣东方的15万/㎡，至此，绿城已经包揽了全国高层住宅地王前两位。

地块面积不大，但位置还算优越，计容建筑面积约5.11万㎡，直线距12号线提篮桥站约600米、在建的19号线周家嘴路站约300米；

但地块要求也较高，占地面积1.94万㎡、容积率2.63、限高100米，但要在地块内设置一块500㎡的广场24小时对外开放，并且南侧界面不设围墙，保持公共性和开放性，这意味着社区配套和公区设计难度更大。

虹口北外滩地块示意

在上海，绿城也是急需增加新增土地。去年绿城新增2个项目，分别是虹口江湾的绿城·沁香园、徐汇滨江的绿城·潮鸣东方；今年上半年新增1个项目，也就是3月份在浦东以总价29.16亿、楼面价7.15万/㎡、溢价率40%竞得的北蔡地王。

经过今天的土拍，绿城在上海的“弹药”得以进一步补充。不得不承认，这两年去年绿城在上海的外滩兰庭、潮鸣东方等项目带给市场上非常大的震撼，将整个新房的审美和产品力带入了新的高度。

上海潮鸣东方实景图

就在前不久，绿城还举办了30周年品牌暨华东作品发布会，在地产圈引发了不小的震动。接下来，绿城华东将接连推出7部年度作品，每个作品都是举全公司之力的战略级年度迭代作品，他们分别是：

上海潮鸣东方、上海逸庐、苏州凤起潮鸣、苏州沁百合、南京沁百合、无锡逸庐以及前不久在南京拿下的顾家营地块项目。

艳姐预计，绿城在北外滩的这个项目，坊间猜测估计未来售价可能要到19万/㎡左右，也将成为新一代的重磅年度作品，将为绿城在上海和华东的业绩带来非常大的助力。

但是也不得不承认，目前北外滩已经有金茂、华润置地、中粮等超级房企打造的超级豪宅，配置都是拉到了顶格，如今绿城也加入了战局，未来北湾滩的豪宅竞争估计也将更加激烈。

03

招商&港中旅拿下唐镇地块

保利要开心了

在今天上午，浦东唐镇地块也进行了出让。出让信息显示，地块出让面积约2.27万㎡，容积率2.3，起始总价约19.5亿，楼面价约3.7万/㎡。

唐镇地块区位示意

虽然地块比较秀珍，但依然吸引了7名竞买人参拍，可见地块对于众房企来说，还是有比较大的吸引力，这7位竞买人分别为：

保利发展、绿城、中海、安徽高速、招商&港中旅、华润置地&越秀、厦门国贸。

竞拍现场非常有意思的是，最开始的增价幅度是100万，经过一轮加价后，现场陷入了沉默，主持人直接将增价幅度增加到500万，但现场竞拍热情仍然不高，加价速度十分缓慢。

主持人还说了这么一句：大家都这么谦虚吗？

之后，从第7轮竞价开始，主持人又把加价幅度上涨到1000万，大家的竞价热情依然不算高；从40轮开始，增加幅度为2000万，竞价的角逐主要在招商&港中旅、中海两家房企之间展开。

在前50轮的土拍中，国贸几乎没有参与竞价，然而50轮后开始，国贸突然杀出频繁举牌，颇有要拿下地块的气势。

最终项目达到了中止价，进入了竞高品质指标建设阶段。而此前呼声很高的保利发展，几乎没有在此次竞价中举牌，在竞品质阶段，也放弃了竞价；积极参与竞价的中海，也放弃了竞品质阶段。

该地块的终极对决在国贸、招商&港中旅联合体之间展开，之后到达最高4500元/㎡的装修标准最高值；之后公共服务设施到达200㎡公共服务设施最高值；之后进入高端人才住房配建比例，达到0.7%的比例！

经过漫长的对决，最终——

招商&港中旅联合体以总价27.298亿、楼面价约52361万/㎡、溢价率约40%竞得该地块，也成为了板块的新地王。

也不得不承认，这个地块本身就具有爆款属性：

虽说唐镇板块是浦东新区中外环位置，唐镇作为张江辐射区域，一直是张江白领购房的重点板块：

过去几年，板块内的华发半岛华庭3次开盘，全部触发70分+的高积分；

来自外地的高速地产＆安联公司也因为在唐镇板块一战成名，打造的安高申宸院三开三罄，最高认购率达373%。

目前地块周边在售新房即使保利发展打造的保利天奕，均价约8万/㎡，今年6月底火爆开盘，首开231套房源，当天100%售罄！

溢价率40%封顶，也意味着唐镇即将迈入9W+时代，而保利天奕8W+的价格，保利操盘手估计要开心了，占据了价格优势。

而对于招商蛇口联合体来说，拿下这个地块，也基本就是稳赢牌，只要产品品质及格，价格合适，未来该地块的流速还是有保证的。

实际上，招商蛇口和港中旅此前也已经在上海联合拿下闵行浦江地块、宝山顾村地块，此次再次强强联合在唐镇拿地，港中旅也难掩内心喜悦，发布了海报。

尤其是招商蛇口，今年上半年在上海的全口径销售额突破240亿元，位列前三。今年也推出了海上清河玺、招商序、招商林屿湖畔、康定壹拾玖等高品质爆款项目，获得了较高的市场口碑。

海上清河玺效果图

招商林屿湖畔效果图

此次将唐镇地块收入囊中，未来打造出来的项目估计也会招商蛇口在上海的全年销售业绩贡献力量。

结语

到此，上海第六批次土拍正式落幕。今天的土拍可以说今年来上海土拍的最高潮，1天内诞生了3大地王项目。

不过按照目前的市场格局，想要在上海真正做出名堂，除非有无敌的地段，都必然要不断地卷产品、卷服务，甚至卷价格，对于开发商来说也是一大难题。

最后，还是恭喜成功竞得地块的房企们。

未来的上海土拍，或许还会持续精彩。

主编：张艳

责编：Eric、marl

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