烂尾楼业主可退房退款

最高法亮明态度，支持购房款返还烂尾楼业主！

7月23日，最高人民法院对外发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），针对商品房买卖、强制执行等相关问题，做了细化的规定。

《解释》共有二十三条，保持与相关司法解释确立裁判规则的一致性和连续性，落实审执分离和审执协调，既促进规范执行，又助力解决“执行难”。

其中，涉及烂尾楼还款诉讼的部分条款，颇受外界关注。

《解释》指出，“执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。”

此外，“商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。”

有律师指出，这两项条款意味着，已经解除购房合同的“烂尾楼”业主，可在一定的情况下拿回购房款。但并不意味着烂尾楼业主可以随意不还款。

该《解释》自2025年7月24日起施行。

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近年来，房地产市场进入调整期，一些商品房项目因无法按时交付出现“烂尾”，并损害购房者的利益。烂尾楼涉及开发商、银行、购房者等多方利益，在破产清算或强制执行等一些特定情形下，还将涉及更多的利益相关方。因此，在司法案件的实际操作中，容易引发异议。

最高法也指出，执行异议之诉案件呈逐年上升态势。《解释》进一步完善执行异议之诉制度的法律适用，为人民法院通过审理程序对案外人合法财产权益进行实体保护提供裁判依据。

该项解释还明确，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

相比之下，最新的司法解释更加细致。

从公平正义的角度来看，当开发商无法交付房屋时，购房人并无过错，却要承担剩余贷款的还款责任，这显然是权利义务失衡。此次司法解释的出台，正是为了纠正这种失衡，让责任的承担更加合理。