产权明确却难腾退，北京房地产律师如何制定胜诉策略？

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在家庭房产纠纷中，产权登记与实际居住情况不符时，房屋所有权人能否要求实际居住人腾退房屋？北京一起姐弟间的房屋腾退纠纷案件中，法院结合拆迁安置历史、产权登记情况及家庭协商事实，对房屋腾退请求作出了明确裁判。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：李伟

被告：李军、李红（李伟姐弟）

（二）事件经过

赵桂兰与李建国系夫妻关系，育有五名子女，分别为李华、李月、李红、李军、李伟。赵桂兰于 2002 年去世，李建国于 2013 年去世。

1994 年，赵桂兰与李建国承租的西城区公租房拆迁，安置三套公租房：一号房屋（大兴区）、二号房屋（大兴区）、三号房屋（朝阳区）。1995 年 4 月，李伟与甲公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，以个人名义承租一号房屋，月租金 54.02 元。

2022 年 4 月，李伟与乙公司签订《购房合同》，以成本价购买一号房屋，支付购房款 69975.54 元及公共维修基金 2129.02 元，同年 7 月取得不动产权证书，登记为单独所有。

李伟诉称，李军自 2002 年起居住一号房屋未支付费用，2022 年 11 月其要求腾退遭拒，2023 年 5 月李军未经同意让李红同住，故请求判令二人腾退房屋，并按每月 6000 元支付 2022 年 11 月起的占有使用费。

李军、李红辩称：拆迁时家庭协商一号房屋由李伟名义承租，二号房屋由母亲承租，三号房屋由父亲承租，后李伟自愿居住三号房屋，一号房屋由其他家庭成员居住；李伟购房时使用了父母工龄，房屋产权存在争议；父母未留遗嘱且未分家析产，申请中止审理待产权明确；姐弟曾协商由李红购买一号房屋并补偿他人，故李红入住合理，不同意腾退及支付费用。

（三）争议焦点

李伟是否为一号房屋合法所有权人？

李军、李红居住一号房屋是否具有合法依据？

李伟主张的房屋占有使用费能否成立？

二、案件分析

（一）房屋所有权的认定

法院对产权归属的审查：

登记的公示效力：不动产权属证书是权利人享有物权的证明，李伟已依法取得一号房屋不动产权证，登记为单独所有，具有法定公示效力。

购房过程的合法性：李伟从公有住房承租人转为所有权人，签订购房合同并支付房款，符合房改政策规定，购房程序合法有效。

工龄折扣的争议：李军、李红主张购房使用父母工龄，但未提供证据，且购房时李伟父母均已去世，客观上无法使用已故人员工龄，该主张不成立。

拆迁利益的分配：家庭内部协商的承租安排不能对抗产权登记效力，其他安置房屋的争议（如三号房屋登记在李伟女儿名下）与本案无关，不影响一号房屋的产权认定。

（二）居住权的合法性审查

法院对居住依据的审查：

历史居住的性质：李军长期居住一号房屋系基于家庭协商，但该协商未形成书面协议，且属于债权性质，不能对抗李伟取得的物权。

协商购房的效力：李军、李红主张姐弟协商由李红购买房屋，但未提供证据证明达成有效协议，单方入住行为不具有合法依据。

产权争议的影响：即使另案对三号房屋存在继承争议，亦不影响李伟对一号房屋的所有权，产权登记明确情况下无需中止审理。

（三）占有使用费的合理性判断

法院对费用主张的审查：

权利主张的时间：李伟在 2022 年 11 月前未提出支付使用费的主张，长期默认李军居住，表明双方存在家庭互助性质的居住关系。

争议的特殊性：姐弟间因拆迁安置存在历史纠纷，且曾就房屋问题协商，并非恶意侵占，不同于一般租赁或侵权关系。

责任承担方式：腾退判决可通过执行程序中的迟延履行金保障权利人权益，无需单独支持占有使用费，避免加剧家庭矛盾。

三、裁判结果

法院判决：

一、李军、李红于本判决生效之日起十日内搬离北京市大兴区一号房屋，腾退交付于李伟；

二、驳回李伟的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）产权登记的重要性

物权公示的效力：不动产权属证书是认定所有权的首要依据，购房后应及时办理登记，避免因产权不清引发纠纷。本案李伟因持有合法产权证获法院支持。

房改房的特殊注意事项：购买公有住房时需明确工龄折扣计算依据，保留购房合同、付款凭证等证据，避免就工龄使用问题产生争议。

家庭约定的书面化：拆迁安置或家庭住房分配时，应将口头协商内容转化为书面协议，明确权利义务，必要时办理公证，防止日后反悔。

（二）家庭居住纠纷的处理原则

权利义务的平衡：家庭成员间的互助居住应尊重产权人意愿，产权人行使权利时也应考虑亲情因素，给予合理腾退期限。

居住依据的合法性：长期居住不等于享有合法居住权，无书面协议或产权依据的居住，产权人可依法要求腾退，本案李军、李红因缺乏合法依据需搬离。

继承争议的独立性：其他遗产的继承纠纷不影响明确产权房屋的处理，本案中三号房屋的争议未阻碍一号房屋腾退请求的成立。

（三）证据提交的关键要点

产权证明的核心地位：主张所有权需提供不动产权证、购房合同、付款凭证等直接证据，产权登记是最有力的证明。

反驳主张的举证责任：对产权登记提出异议的，需提供充分证据（如虚假登记、无权处分等），否则承担举证不能的后果，本案被告未能证明工龄使用事实。

家庭协商的证据固定：主张存在家庭约定的，应提供聊天记录、证人证言、书面协议等证据，单纯口头陈述难以得到法院采信。

（四）物权保护与亲情兼顾的建议

权利行使的合理性：产权人主张腾退时，应提前通知并给予合理期限，避免突然要求搬离引发家庭矛盾，必要时可协商过渡期安排。

费用主张的审慎性：亲属间非恶意居住的，法院可能不支持占有使用费，如确需主张，应提供租金标准证据（如市场评估价）并证明对方系恶意占有。

纠纷解决的多元途径：优先通过家庭协商、调解等方式解决，无法达成一致的，可依法维权，但需注意保存证据，避免因程序或证据问题影响权利实现。

本案判决明确了产权登记的优先效力，同时兼顾家庭纠纷的特殊性，既保护了所有权人的合法权益，也避免了机械适用法律加剧亲情矛盾，为类似家庭房产纠纷提供了处理思路。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）