中海新城抓住了楼市G点 | 封面文章

文/北京进深 徐迪

中海石景山西黄村北边的公建地块报规半个月后，南边的住宅和幼儿园总平图也出来了。

7月22日，石景山区西黄村1606-648、649、650地块项目设计方案公示。

总建面12.9万㎡，其中地上9.87万㎡。

规划建设16栋5-15F住宅楼、1栋幼儿园及8栋配套建筑。

648、650地块为居住用地，总建面约9.04万㎡，容积率1.6-1.7。

共16栋洋房+小高层，约820户住宅，户均建面110㎡，层高3米+。

预计面积段为90-130㎡。

小户型+好房子，刚需的心头好。

洋房以90㎡起步户型为主，小高层为110-130㎡房型。

赠送尺度不小，南北双阳台+飘窗，阳台进深1.8米，均为结构内可封闭建筑。

大部分端户房源有大尺度的侧边飘窗，与阳台形成270度转角开窗，视野和采光非常棒。

尽管面积段以小户型为主，但扩容空间做到了顶配。

此外，两地块各有一栋首层架空，没有专门的会所空间，但有大体量配套楼，提供社区文化设施等功能。

东区有一块下沉绿化空间，挨着室外运动场地，形成一处比较集中的社区中央广场。

这种接地气的配套，更加符合刚需小区的定位。

中海新城这一波锚准了刚需客群痛点。

主城区低总价新规盘，临铁、商业、书包，这个组合有多强，懂的都懂。

往南5公里的璟悦长安、通州的朝棠揽阅，都是靠着小户型优势一跃成为这个夏天的流量红盘。

整体来看，中海西黄村住宅项目，产品上形成了豪宅+刚需的错位组合。

640公建地块走“小而美”的精品社区路线：

户均建面约190㎡纯改善户型，河景房、奢阔大门、中央景观、架空层等应有尽有，以此拉高溢价，做足利润。

648、650地块则以当下最受热捧的刚需小户型出道：

作为离海淀最近的一个住宅项目，中海新城预计将以“低总价 好房子”的杀手锏狠狠收割一批京西刚需客群。

1、西区648地块，5栋住宅楼，226户

1#、4#、5#为8F洋房，其中1#楼首层架空；2#、3#为14F和15F小高层。

另有3栋配套楼，含燃气调压站50㎡，社区卫生服务站378㎡，托老所800㎡，社区助残服务中心200㎡。

大门位于小区东侧，与幼儿园大门相对；西侧与首师大附中（苹果园校区）一墙之隔。

夹在两所学校之间，妥妥的目送式教育资源。

两幅住宅地块均为不规则地形，周边又紧贴着一圈老小区，楼栋排布有一定困难。

为了尽可能的保证楼间距，648、650地块上的住宅楼错排而建，最大可能地保证每一栋住宅楼的采光间距。

2、东区650地块，11栋住宅楼，594户

14F、15F小高层为主，仅4栋洋房。

1#楼10层，北侧带退台，首层架空；2#楼西侧一个单元和9#楼为8层；最南边靠近幼儿园的10#楼为5F矮板。

东区共有5栋配套楼，其中两栋与东西两处大门结合建设，以社区管理服务用房为主。

另外三栋都在小区北侧沿红线边缘位置。占地最大的一栋为社区文化设施用房，建面2670㎡。

同样，受限于不规则的地形条件，650地块的楼栋也是零星状排布。

东侧凸出的一块区域，1#住宅楼与配套楼南北并排而建，住宅楼总面宽超73米，拆分成五个单元，单层10户。

东南角6#、7#楼两栋小高层，总高45米，为了不与南侧22米高的公寓项目互为遮挡，退到了红线以内40多米的位置。

两幅住宅地块中间是一座占地4200㎡的幼儿园。

总平图画得非常详细，主体楼内的多功能室都标出来了。

户外场地也区分了功能区，包括跑道位置、立定跳远区、分班活动区等。

3、640公建地块，5栋住宅楼，104户

5栋住宅楼位于地块东侧，中央1栋，四角各1栋，呈梅花形布置，总建面不到2万㎡。

酒店为一栋17层高单体建筑，东西朝向，位于地块西侧，总建面约4.04万平方米。

虽然只有百余套住宅房源，中海新城却为640地块精心准备了一套纯改善的设计方案。

一梯两户纯洋房，坡屋顶设计，单层楼高约3.45米。

主力170户型，少量150户型；中间3#楼顶配300平米，顶层挑空设计，可做跃层或复式产品。

南排4#、5#楼首层全部架空；北排1#、2#楼可享北侧永定河引水渠的河景资源。

5栋楼各有特色，这也是小盘的均好性优势所在。

景观庭院、室外健身区，架空层，应有尽有，整体给人一种精美华贵感。

西侧酒店与东侧超豪华景观大门遥遥相对。

这道大门，不对衬造型，两边延伸有景墙，沿街展示面约80米宽，虽然还没有实体样式，单从规模上就可以秒杀石景山一众新盘了。

所以它并没有面向西边的石景山城区，而是朝东开向了海淀。

显然，这个项目的最大竞争对手不在西边，而是隔着五环的海淀宝山双子项目。

石景山西黄村项目所在地块成交于6月5日，中海地产以底价45.23亿元摘得，综合楼面价2.75万元/平方米。

开发主体北京鑫安兴业房地产开发有限公司为中海新城旗下，法定代表人、董事长为付熙嵬，总经理张欣。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕石景山和西城两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

西黄村项目位于苹果园街道，地处五环与六环之间，临近地铁6号线杨庄站、西黄村站，距城市干道西五环、阜石路约1公里，交通便利。

西黄村板块老小区较多，地块东边是曾经热销的限竞房禧悦学府，共1179套，2022年6月交房，均价6.3万元/平。

板块城市界面新旧交融，最大的优势是生活配套比较成熟。

周边有北大附石景山学校、首师大附属苹果园中学、二十一世纪幼儿园等教育资源；

生活配套包括物美超市、山姆会员店、当代商城、京西大悦城等；

医疗资源有首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院。

相关公司：中海新城,中国海外发展hk00688,湖南中海控股