中海新城违规了？1栋楼规划5个单元

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兵贵神速。

7月22日，中海新城西黄村1606-648、649、650地块项目方案公示。18天前，它率先公示了640公建地块的设计方案。

至此，西黄村“宅产配”四幅组合地块全部亮相，距离拿地时间不到50天。

这个速度是快是慢，对比一下就知道了。

6月5日，中海新城拿地的同一天，海淀宝山村双子座、昌平北四村双子座，报规图还没出来。

6月4日，中建玖合以74.91亿元底价，拿下的北京城市副中心大运河八子，报规图也没出来。

为什么中海新城那么快？

一是，项目公司用了现成的，开发中海寰宇天下、天镜的鑫安兴业；二是，它是石景山“地主”，深耕17年了。

中海新城是最懂石景山的开发商名头，从西黄村两次公示的总平图，就可窥见一二。

北面的640地块主打豪宅：酒店+大平层；南面的648、650地块主打刚需；649地块则是幼儿园。

在石景山，同一批拿地，分两种产品推出，中海新城有过经历。

2024年5月22日，中海新城以57.5亿元底价，拿下1612-763、830、831地块。763地块建成中海长安玖章和酒店，830和831地块是中海长安源境。

中海长安玖章于2024年9月拿证，目前供应180套、网签98套，成交均价7.64万元/平米，成交金额14.51亿元。

中海长安源境也同时拿证，一期供应334套、网签144套，成交均价6.2万元/平米，成交金额10.72亿元；二期规划334套已经公示了总平图。

如今，熟悉的味道，熟悉的配方，在西黄村上演了。

西黄村640地块，几乎复刻中海长安玖章，甚至连排列组合都神似，左边是酒店、右边为豪宅——容积率1.7左右；西黄村648和650对应了中海长安源境一二期，走刚需路线。

中海新城这么做，是有依据的。

近一年多来，北京楼市很怪异，大抵像个哑铃，火爆在两端，一边是豪宅，一边是刚需，中间冷清的是改善型产品。

豪宅如：朝阳的北京宸园、中海万吉玖序，到海淀的功德寺和樾望云、和樾玉鳴，朱房村的建发海晏等；刚需如：通州的招商云璟揽阅、朝棠揽阅，石景山的首钢璟悦长安，门头沟的长安华曦府等。

当然，花姐要说一句，北京不是每一座豪宅和刚需盘都很火，改善盘就不温不火，这只是一个相对的概念。

至少，从长安玖章和长安源境的成绩看，这种组合算是成功的，尤其在石景山。

一、648、649地块：1栋楼五单元，违规？

西黄村648和649地块有两特点：不规则、被老社区包围。一看就憋得慌。

但，有老社区在，说明有换房的需求。尤其是650地块，东南是首钢西井居民区三区，南面是多个商业楼体组合，北面是首钢西井居民区二区。

648、650地块的容积率分别为1.6和1.7，规划设计为16栋洋房＋小高层产品。

它是石景山的第三个好房子社区——前两个为首钢璟悦长安、640项目。其南面为内嵌式阳台、北面为设备阳台，进深都是1.8米。

1、西侧648地块：5栋6-15F住宅楼，大门在东面，与一路之隔的幼儿园大门靠近，会比较杂乱。

它的西面是首师大附中苹果园校区的操场，视野开阔，但噪音也比较大。南面是苹果园街道办和一栋老住宅楼。

由于占地很小，配套不多。1#首层架空，预计会做成地上会所，小区中央有一块室外运动场地，西北和东南各有一个车库出入口。

2、650地块的规划从容了许多，共有11栋5-15F住宅。东西各设一个大门，1＃住宅楼首层架空，下沉庭院设在小区中央。

它有两栋楼很怪异。

A、1#是一座大长条住宅、10层，楼体长73米，竟然有5个单元、单层有10户。

根据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中2.1.7条值规定：当建筑高度在 18-36 米时，住宅单一方向宽度不宜超过四个单元。

1##住宅楼建筑高度为30.1m，单一方向五个单元，很显然，突破规则了。

B、12#配套楼也无比之长，2层，楼体长达85.85米，宽18.55米，应该是社区文化设施 ，约2670 平方米。

有关这两个地块的户型，花姐推断，它们的户型分四个面积段：84平米、98平米、110平米和120平米，预计980套左右。

二、复刻中海长安玖章

640是一块公建混合住宅用地，酒店在西，住宅在东，泾渭分明。

按照拿地文件，它的总容积率为3.5，规划了5栋住宅楼，中央1栋，四角各1栋，呈梅花状。其中，西南角的5#楼为10F，其余4栋均为11F洋房，一梯两户。

从规划的住宅层数来看，它的住宅容积率约1.7左右——中海长安玖章为1.72。

景观大门位于小区东侧，沿街展示面约80米宽，坡屋顶设计，总高超38米，单层楼高约3.45米。地块北侧紧邻永定河引水渠，1#、2#、3#可北看河景。

中央3#楼为顶层挑空设计，可做跃层产品，4#、5#楼两栋首层全部架空，户型的赠送面积很大，不仅有南北双阳台、飘窗，还外接花池。

这也是石景山首次引入花池。

它的户型四款户型：149平米20套、168平米62套和302平米18套、500平米2套，共计102套。

虽说它复刻了长安玖章，但这次酒店有人可以回购。

根据土地出让协议，640地块内需返还北京市八大处均胜投资管理公司（原八大处农工商总公司），地上建筑规模 36836.96平方米商业面积，回购价格为3000元/平方米。

最起码，640地块的包袱比长安玖章轻多了。

由于酒店都位于西边，640地块和中海长安玖章，有一个共同的问题：酒店对住宅的遮挡严重。

640住宅项目受遮挡严重强弱的顺序是：2#＞5#＞3#；中海长安玖章为：3#＞4#＞8#＞2#＞7#。

花姐点评：

整体上，中海新城西黄村四宗地地块，很有烟火气，虽身在是石景山，但离海淀近在咫尺，且有6号线双地铁。

在花姐看来，如果定价合适，刚需户型会卖爆。