信号山：“转会费”筑起围城 贝壳系垄断疑云再现

来源： 信网 责编：王荣 2025-07-23 15:06:59

在链家工作不到一年的阳先生，计划辞职后开一家德佑房产中介门店，却被告知必须缴纳一笔总额2.4万元的“转会费”和“保障金”，否则将被贝壳系统“拉黑”，无法加盟德佑创业（详见：想跳槽先交钱？ 链家“借薪制”“转会费”引争议）。这笔被阳先生戏称为“赎身费”的2.4万元，让贝壳系（链家、德佑等）平台饱受争议的内部规则暴露在公众视野，也让其垄断争议再次引发关注和讨论。

转会费制度作为贝壳平台内部限制经纪人自由流动的核心规则，其合法性正受到法律框架下的严峻审视。判断其是否构成滥用市场支配地位，首先需厘清贝壳是否具备这种地位。《中华人民共和国反垄断法》规定，市场支配地位指经营者在相关市场内控制商品价格、数量或其他交易条件的能力。一个经营者在相关市场份额达50%，可推定具有市场支配地位。关键争议在于“相关市场”界定。

劳动者在“转会费”困境中挣扎背后，贝壳的市场支配地位已得到数据的充分印证。据高盛研究报告预测，贝壳市场占有率将从2022年的27%增至2025年的30%。但全国数据掩盖了区域集中的现实，在北京，链家一家的二手房签约量就曾占全市的71%。在成都、郑州等城市，2021年贝壳系在新房市场的分销比例均超过50%。市场支配地位带来的是定价权，过往的定价行为便是明证。2015年链家收购德佑进入上海市场，到2018年市占率超20%后，将二手房中介费率从2%提高到3%。此后郑州、重庆等二线城市纷纷跟进涨价。在新房渠道费上，贝壳的议价能力更为惊人。2018年北京新房渠道费从1%以下提到2%-3%，2019年部分项目高达5%-8%，天津达3-10个百分点，合肥几乎垄断渠道市场。这种提价最终迫使天津、安徽等地政府出台佣金点位限制政策。值得注意的是，2025年一季度贝壳业绩增速远超行业平均，其市场支配地位仍在强化。

贝壳巩固其市场支配地位的手段是双重的：对外，通过“独家协议”（“二选一”）限制房源流通，挤压竞争对手；对内，则通过转会费制度锁定人才流动，构建劳动力壁垒。

早在2021年，贝壳在二手房交易中力推独家协议，在多个一二线城市市场占有率超过50%，且拥有了定价权，已基本符合《中华人民共和国反垄断法》关于市场支配地位及其滥用的多个认定要件。同年4月13日，市场监管总局等三部门召集34家互联网平台开会，要求他们自查并整改，是否有“二选一”等垄断行为，贝壳也身在其中。业内人士指出：“无论进行何种包装，只要是具备市场支配地位的平台，要求用户签订独家、排他性协议的行为，就是‘二选一’。”

贝壳式的“二选一”体现为“VIP服务协议”。上海一业主在贝壳挂牌一套1500万元房产后，链家经纪人频繁要求他签订独家委托协议，并暗示不签约将影响房源曝光。广州一业主则被经纪人告知：“这片区域80%的成交都是贝壳的，你不必找别的中介了”。此类话术至今仍在被其经纪人频繁使用。更隐蔽的是对未签约房源的限流和截胡。有业主因拒签独家协议，房源几周无人问津，当她通过小中介找到买家准备签约时，德佑中介向买家展示虚假的调价记录，声称“卖家根本不是诚心卖房”，最终成功截走客户。贝壳通过经纪人合作网络平台打破内部壁垒，却对外构筑围墙。该模式按角色贡献度分佣，实现跨店成交，但非贝壳系中介无法接入，实质性地排挤了竞争对手。不止如此，信网曝光的阳先生案例，恰好证明了贝壳体系的“独家协议”依然大行其道。

垄断的多重代价，必然是从业者和消费者来承受。转会费制度在贝壳体系内被称为“经纪人流通机制”，表面上是为保障平台对经纪人培养的投入回报，实则对房产经纪人的职业发展构成系统性限制。正如青岛一位链家离职员工所言：“跳到非贝壳系小中介可能避开这笔费用，但贝壳平台外的机会越来越少。”随着今年年初蘑菇屋等新经纪品牌加入贝壳青岛平台，经纪人流动范围看似扩大，实则还是被限制在贝壳体系内。

对购房者而言，贝壳垄断地位的直接后果是佣金上涨和服务选择减少。历史数据表明，贝壳在区域市场份额超过20%后，普遍会提高佣金比例。房源多样性同样受到威胁，贝壳的独家协议要求限制了房源在多平台展示的机会，减少了买家的比较选择。这也直接导致，只要是买房、卖房都绕不开贝壳，贝壳几乎成为了市场的唯一选项。这种机制扭曲了市场信息流通，违背了平台经济的开放性原则。2025年一季度贝壳业绩还暴露了另一个问题：总营收大增42%，调整后净利润却零增长。这侧面揭示出贝壳依赖市场份额扩张却难提升效率的模式，最终，所有的成本包括被转嫁的佣金、被限制的选择、被侵蚀的服务质量，以及被锁死的职业通道，都将由经纪人和购房者来承担。

阳先生那笔高达2.4万元的“赎身费”，不仅是他个人创业梦想的拦路石，更是贝壳庞大体系下，无数产业链上的普通参与者被“锁定”的缩影。破除这座由数据、规则和市场份额筑起的“数字围城”，不仅需要“阳先生们”的勇于维权，更需要监管的利剑精准指向区域市场垄断的核心。房地产交易具有强烈地域性，在重点城市，贝壳系的中介份额或早已超过警戒线。反垄断的沉默本身，才是对市场公平与效率的最大伤害。

信网评论员 秦璐

[来源：信网 编辑：王荣]