云南
下个月8号，人民西路原梁家河公交停车场将有一块住宅用地拍卖。这宗地宅面积有23.7亩，原本属于实力观邸（人民路1979）的规划用地（A2地块），但在4年前因为融创资金链断裂，连旁边的A1地块都一度停工，至今仍在为保交付艰难努力，也就顾不上买下旁边的A2地块了。
按照6年前的规划，A2地块本来是商住混合用地，容积率很高，但在今年5月，西山区调整了地块规划，将土地性质变更为纯住宅用地，容积率直接减半，变成了3.1，建筑限高也从100米降低到只有80米。
调规后的A2地块起拍价为3.36亿，折合楼面地价约每平米6866元，在这个位置来说并不算高。外挂条件主要是建4158平米的回迁房，体量仅占项目总建面的不到十分之一，而且这部分回迁房政府还将以每平米3300元的价格进行回购，总体代价不大。
正因为编号为KCXS2025-2号的梁家河停车场A2地块位置不错，又在地铁站旁，地价也不高，规划条件也比较好，地块面积不大总价可控，所以感兴趣的房企比较多，预计下个月进行的拍卖可能又是一场多轮竞买大战。
这宗宅地花落谁家暂且不论，但不管买家是谁，开发什么样的项目，最直接的后果就是近乎“逼死”了旁边的人民路1979。
人民路1979总共有4栋住宅，2021年开盘发售，在停工前并没有卖完。如今项目在保交付，其中两栋接近竣工，另外两栋仍旧在停工当中。自2021年5月项目取得首张预售证，到今年5月取得最后一栋住宅的预售证，虽然人民路1979已经卖了4年，但因为受停工影响，房价又比较高（最高22000元/平米），再加上过去两年市场行情很差，项目销售一般，尚未卖掉的住宅还很多，但旁边A2地块的出让，几乎封死了人民路1979的生存空间，除非在房子盖好后大幅度亏本销售。
对比规划条件，人民路1979和即将拍卖的A2地块完全是两个时代的项目，人民路1979的容积率高达7.52，比A2地块的3.1容积率高出一倍不止，所以人民路1979的4栋住宅全部是超高建筑，其中有3栋住宅楼的高度都是34层，还有一栋是32层。
这么高的容积率，人民路1979只能规划设计超高塔楼，如今这类产品在市场上竞争力非常差，售价也大大低于板楼，更不用说和第四代住宅比了。
相反，A2地块的容积率只有3.1，限高也只有80米，如今又可以执行新版城乡规划设计技术规定，即便不能开发纯板楼，但也绝不会是纯塔楼，得房率等指标更是人民路1979完全无法比拟的，而且楼面地价也才不到7000元，将来售价多半在1.5万以下，一旦上市就会对人民路1979未售产品形成绝对降维打击。
这样的局面对人民路1979未来的价值也造成严重影响，将来即便融创缓过气来了，这个项目也只有大幅度降价亏本销售一条路可走；如果要寻找其他投资方，接盘方也会大幅度压价。
这不是一场公平竞赛，但融创和人民路1979已经毫无办法。这次土拍还说明，即便是市区黄金地段，规划容积率也在大幅度降低，新项目在各方面都超越曾经霸占市场的高层塔楼，像人民路1979这种拿地比较早，但尚未开发完毕的项目，市场接纳空间正在急剧萎缩。
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