商铺出租收益归了谁？39笔转账“说”出实情

随着粤港澳大湾区合作不断深化、经济往来紧密，越来越多的港澳人士到广东省买房置业，因房产买卖产生的法律纠纷也愈渐增多。香港居民张某诗和张某荣就因为一处位于广东省中山市的商铺争执不休。

商铺究竟是谁在管？租金进了谁的账户？占有使用费到底该不该付？中山市检察院通过依法监督查明事实真相，推动当事双方达成调解协议。

买卖双方对簿公堂

2012年4月，张某诗与张某荣签订买卖合同，张某荣将其名下位于中山市坦洲镇某小区的临街商铺出售给张某诗，约定采用“首期款+分期付款”的方式支付购房款，房产证交由张某诗保管，待全部购房款支付完毕后办理过户手续。

张某诗如约支付首期款后，张某荣也按约定将房产证交给张某诗。后张某诗因个人财务原因无法继续履约，房产交易未能完成。2018年10月，张某荣将张某诗诉至中山市第一法院。

诉讼中，张某荣请求解除合同，并判令张某诗返还房产证及房屋钥匙，同时支付占有使用费。双方就解除合同达成一致意见，但对于应当退还的购房款是否扣除占有使用费争议不下。法院认为，张某诗用以佐证案涉商铺仍由张某荣对外出租的租赁合同照片证明力不足，认定张某诗实际占有该商铺，遂判决张某诗向张某荣支付自起诉之日起的案涉商铺占有使用费。

因对一审判决中占有使用费的起算时间不服，张某荣提起上诉。经审理，中山市中级法院改判张某诗向张某荣支付自协议签订之日起的案涉商铺占有使用费。因要多付6年多的占有使用费，张某诗委托律师向中山市市场监督管理局调取租赁合同等证据，向广东省高级法院申请再审，请求推翻二审判决。但法院审查认为租赁合同上的张某荣签名与诉讼文书上的明显不符，张某诗的再审申请被驳回。

商铺出租收益被谁拿走了？

张某诗再审申请被驳回，赢了官司的张某荣也不肯再与张某诗协商。2023年4月，张某诗向中山市检察院申请监督。

仔细审查张某诗提交的申请监督材料后，办案检察官认为，中山市市场监督管理局备案的租赁合同可以证实，房产买卖合同履行期间案涉商铺确有出租，但究竟由谁出租、收益归谁所有，双方各执一词。于是，办案检察官展开调查。

据张某诗的代理人介绍，申请再审期间，其在案涉商铺见到了承租人刘某，刘某称只认张某荣这个房东。获知这一信息后，检察官迅速前往现场实地调查，但案涉商铺早已人去楼空，留下的店铺招牌也无法与申请人提交的证据对应。

“检察官，租赁合同白纸黑字，法院怎么就不相信我？是不是我哪里没有讲清楚？”回想起张某诗的话，检察官再次将目光投向那份曾作为证据提交却未被法院采信的租赁合同。

一审法院收到的租赁合同为复印件，要据此认定相关事实确实证明力不足。经向中山市市场监督管理局调取案涉商铺所在地址的工商登记资料，检察官发现资料中的租赁合同与张某诗提交给再审法院的一致，工商登记资料中的某公司股东也与张某诗代理人所称的承租人刘某姓名一致。

那么，能否通过笔迹鉴定确定租赁合同上“张某荣”签名的真伪？

要做鉴定，租赁合同原件和张某荣的书写痕迹是必不可少的材料，但承租人刘某下落不明，张某荣也联系不上，鉴定比对工作陷入困境，案件办理又遇瓶颈。

“要证实合同的真实性，除了笔迹鉴定，还有没有其他证明途径？”检察官联席会议上，合同上的收款银行账户引起了检察官的注意。大家大胆设想：备案租赁合同上载明的收款银行账户是张某荣的，假设张某诗是实际出租人，则该银行账户信息应是伪造的，即便是真实银行账户也不应存在相关收租资金流水，反之，有相关流水则可证明张某荣才是合同签订人，也即案涉商铺实际出租人。此外，若张某荣事实上将案涉商铺出租并收取了租金，却向法院谎称张某诗出租并收取商铺租金，起诉要求张某诗支付占有使用费，则是向法院隐瞒了部分事实，可能存在虚假诉讼的嫌疑。

案件真相水落石出

经张某诗向检察机关提交请求调查取证的书面申请，办案检察官依法向银行调取了租赁合同上记载的银行账户开户人资料及相关交易流水，证明开户人确为张某荣，且交易流水显示案涉商铺承租人刘某在2015年8月至2018年10月期间，通过银行转账方式，每月向张某荣转账1800元，转账记录共计39笔。

为排除同名同姓的情况，办案检察官还同时调取了刘某银行账户的开户资料，确定交易流水中转账的刘某与租赁合同中的承租人刘某、地址登记在案涉商铺的某公司股东刘某为同一人。得知调查结果后，张某诗终于松了一口气。

据此，检察机关认为，与张某荣签订房屋买卖合同后，张某诗虽然如约拿到了房产证，但案涉商铺仍由张某荣出租并收取房租，原审判决认定的事实确有错误。2023年8月，中山市检察院依法向二审法院发出再审检察建议，中山市中级法院决定再审。

经过多次沟通协商，今年1月，张某荣与张某诗在法院的主持下自愿达成调解协议，在确认二审判决已履行完毕的基础上，由张某荣向张某诗支付15万元。至此，这起持续多年的纠纷终于画上了句号。

来源：检察日报