从“基建狂魔”到“城市运营商”：地方国资转型的3个反常识打法

从“基建狂魔”到“城市运营商”：地方国资转型的3个反常识打法

合肥建投以70亿元投资蔚来汽车，五年后浮盈超3300%；苏州工业园区将闲置停车场屋顶改造为光伏电站，年发电收入覆盖85%的运维成本——当传统“修路造桥”模式难以为继，一批地方国资正用颠覆性思维重构城市价值。

一、 困局：基建模式的三个死亡陷阱

钢筋水泥的黄金时代正在落幕。

某省会城市城投年报显示：其承建的地标体育馆年维护成本达4200万，而门票收入不足300万；全长58公里的环城高架，每公里年均养护费用高达80万元。更严峻的是，审计署报告指出：全国约34%的新建开发区，基础设施利用率长期低于40%。

债务雪球加速滚动。

西南某市为修建国际会展中心举债23亿，因招商不力导致年租金收入仅够支付利息的37%。当评级机构将当地城投债列入观察名单，融资成本骤升至8.7%——重资产正从财富引擎变为债务黑洞。

认知惯性更致命。

“不盖楼算什么政绩？”“民生工程怎么能赚钱？”这类质疑在国资系统内仍具市场。某北方开发区坚持投入12亿新建会展中心，却拒绝改造老旧管网，导致每年因管道破裂损失超6000万。

二、 破局思维：反常识打法的底层逻辑

狮也咨询SBS协同模型揭示：转型本质是重构“战略品牌供应链”的价值闭环。

传统基建模式下：战略是完成政府任务，品牌等于“政府信用背书”，供应链就是施工队+银行。而城市运营商需实现三大颠覆：

2.1 战略层：从“交钥匙”到“种果树”

全周期价值设计

深圳人才安居集团建造长租公寓时，预设商铺接口与光伏屋顶，使后期运营收益提升40%

动态资源池思维

武汉城建将高架桥下空间改造为羽毛球馆、充电站，年创收超9000万

风险转换机制

合肥建投设立“风险投资准备金”，用基础设施稳定收益对冲产业投资风险

2.2 品牌层：从“政府马甲”到“商业符号”

重塑价值认知

上海城投发布“城市管家”品牌，将排水防汛服务包装为“企业汛期保障计划”

场景化价值传递

成都环投集团在垃圾焚烧厂旁建咖啡厅，实时展示排放数据消除公众疑虑

需求反哺战略

通过社区健身APP使用数据，苏州新建体育公园器械更换周期缩短60%

2.3 供应链层：从“施工队”到“资源整合商”

轻资产运营

广州城投将环卫车体广告位拍卖，年增收1.2亿覆盖车辆更新成本

能力外溢变现

某地铁公司输出轨道检修技术，为三线城市提供运维服务

数据驱动迭代

杭州公交用客流热力图优化线路，使非高峰时段满载率提升至58%

2.4 三个耦合点决定转型成败：

（1）客户价值一致性：市民/企业需求成为项目设计起点

（2）资源周转效率：某市将路灯杆改造成5G基站，投资回收期从15年缩至3年

（3）敏捷响应能力：郑州暴雨后72小时，当地国资上线“车库防汛改造服务包”

三、 反常识打法一：重资产轻量化运营（用资源循环取代资本堆积）

苏州工业园区的光伏革命。

当传统开发区为路灯电费焦头烂额时，他们做三件颠覆事：

1. 将27万平米厂房屋顶租赁给光伏企业，年收租金3800万

2. 用发电收益反哺充电桩建设，形成“光伏储电充电”闭环

3. 开发碳资产管理系统，年交易碳配额收入超2000万

关键转折点在于认知转变：

从“政府必须持有资产”变为“政府只需掌握资产调度权”。园区国资局局长坦言：“我们更像城市空间的‘基金经理’。”

成都“公园城市”的商业模式。

看似赔钱的绿化工程被重构为：

树木间距预留活动场地，承接音乐节等商业活动

智慧灌溉系统输出给房企，年技术服务费收入560万

绿化废弃物制成有机肥销售，成本下降30%

四、 反常识打法二：公益项目商业化重构（用市场机制激活公共价值）

杭州公厕的财富密码。

当全国公厕年均亏损12万元/座时，他们实现：

引入智能屏播放广告，单座年收入8万元

开发“厕所导航”小程序向商户收费导流

将化粪池沼气提纯销售，覆盖60%能源成本

本质是价值链条再造：

如厕刚需→人流聚集→商业价值转化→反哺公共服务。运营负责人指出：“我们卖的不是厕所，是流量入口。”

深圳人才房的“以商养租”模式。

在保证租金低于市场价30%的前提下：

首层商铺租金溢价达周边150%

开发租户消费数据分析服务，助力周边商业招商

屋顶农场产出直供社区食堂，降低运营成本

五、 反常识打法三：被动服务转向主动孵化（用生态位卡位取代项目承接）

合肥国资的“产投教父”之路。

其颠覆性在于：

1. 投资蔚来汽车获百倍收益后，立即建立“新能源汽车产业基金”

2. 用投资收益补贴充电桩建设，吸引上下游企业集聚

3. 将产业服务模块化：从用地审批到人才公寓全套解决方案

战略升维的实质：

从“给企业盖厂房”转向“与企业共同生长”。当某车企因供应链危机停产，合肥产投48小时协调替代供应商——这种能力成为新的“城市竞争力”。

天津生态城的“场景实验室”。

政府不再大包大揽，而是：

开放污水厂供环保企业测试新技术

将新建道路作为智能网联汽车试验场

企业付费使用场景，政府获得技术成果

六、 风险警戒线：转型中的三个致命误区

商业化过度

某市将医院挂号系统外包导致预约费暴涨，引发舆论危机

解方：建立民生项目“收益红线”，服务性收费不超过成本30%

能力空心化

西部某城投盲目进军数据中心，因缺乏技术团队年亏损2亿

解方：采取“轻资产运营+专业机构托管”模式

机制僵化

某开发区要求光伏项目全部招标，错失头部企业合作机会

解方：设立“创新业务容错清单”，允许试点项目特事特办

七、 未来图景：城市价值操作系统

站在深圳坪山区的“云巴”控制中心，大屏显示的不再是列车位置，而是动态更新的城市数据：光伏发电量支撑着34%的轨道交通用电，沿线商业体客流比开通前提升217%，TOD上盖物业年租金收益达2.6亿——这组数字描绘出新国资的生存法则：让每寸土地都成为价值发生器。

当“基建狂魔”的勋章锈蚀，真正的城市运营商正在重构游戏规则。他们懂得高架桥的混凝土墩柱里可以埋设光纤管道，明白体育场的看台下适合建造冷链仓库，更发现养老院的屋顶是光伏电站的最佳载体。在这套新逻辑中，城市的每一根钢筋都在创造收益，每一组数据都在降低能耗，每一次服务都在积累信用。

未来十年，衡量城市竞争力的不再是摩天大楼的数量，而是国资平台将路灯杆转化为5G基站的速度、把垃圾填埋场改造为生态公园的创意、用地铁人流量孵化商业生态的智慧。那些率先完成基因重组的地方国资，正悄然升级为城市的“价值操作系统”——在这里，公共资源与市场机制不再对立，而是共同编织着一张生生不息的价值网络。

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