新规后，头部房企开始拼刺刀

近年来，住宅产品更新迭代的速度越来越快。

每家房企在产品创新上做法不尽相同，但明源君认为，“以人为本”是所有产品创新的通用逻辑。

什么是“以人为本”？就是从居住者的生活习惯、生活场景等出发，充分满足居住者对硬件及软件（精神需求）的需求。

“人”是一个统称。我们知道，按照年龄来划分的话，居住者可能是婴幼儿、少年、青年、老年

人。不同的群体有不同需求。

近年来的住宅产品越来越强调“居住平权”，即重视各类家庭成员的体验，强调让每个家庭成员都住得舒适。

今年开始实行住宅新规，也突出了住宅的适老化及儿童友好设计，体现出了对弱势群体的关照。无论是国家标准，还是市场趋势，都要求住宅必须针对不同群体进一步细化设计。

今天我们就结合具体案例，来看看住宅产品如何做到“全龄友好”。

儿童友好设计

家是孩子的第一课堂。生活空间虽然不能直接与孩子对话，但却能通过营造生活场景，影响孩子的行为。

当前父母也普遍重视儿童教育，尊重儿童的成长规律。这也推动住宅产品逐步走向“儿童友好型”设计，无论户型、户内功能乃至社区设计，都强调对儿童需求的满足，以及亲子关系的营造。

1、预留可改造空间，让户型跟着孩子一起长大

户内去剪力墙的设计越来越流行。可改动的墙体，赋予了客户更多改造可能性。可改造区域主要集中在儿童房及儿童活动区，目的是让房子能够跟着孩子一起“成长”，适用不同孩子在不同年龄段的居住及使用需求。

比如下面这个户型，采用的是LDKB一体化设计，且客厅与儿童房之间的隔墙可拆除，可在儿童成长的不同阶段打造不同的空间格局。

婴幼儿阶段可以取消隔墙，将儿童房与客厅联通，形成一个超大的儿童活动空间。

样板房展示的是学龄阶段的户型，项目创意的采用传统隔墙+玻璃墙体结合的方式，沙发背后的墙体植入收纳体系和学习桌，上方玻璃隔墙则增加空间的通透性，让孩子有独立的学习和玩乐空间，同时家长又能清晰的了解孩子动态，双方也能随时保持互动。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

2、想方设法营造亲子陪伴场景

数据显示，都市家庭中亲子陪伴的时间远远不足。陪伴的缺失，是青少年问题频发的原因之一。

对此，房企越来越重视亲子互动场景的设计。通过户型设计、功能配置等，为家庭创造更多陪伴以及互动的机会。

比如，客厅去茶几、去电视化。

打破传统客厅以电视为主角的设计，取而代之的是用升降式的投影幕布打造家庭影院。用书柜替代电视墙，让客厅化身为家庭书房，同时配置长桌，融用餐、阅读、游戏等功能于一体。

另外，明源君留意到，互动式学习娱乐墙越来越普遍了。很多项目会在客厅或儿童房设置一块磁性黑板墙，孩子可以在这里学习、涂鸦、拼磁性积木等等，进入学龄阶段家长陪伴孩子学习，还能用来板书讲解。

某项目还在引入一个亲子照片墙，用来粘贴一家人在各地旅游的照片，营造温馨的家庭氛围。

3、充分照顾儿童物品的收纳需求

某房企曾做过一个入户调研，发现收纳已成为有孩家庭的最大痛点之一。具体体现为，收纳空间不足，收纳品分类不全，家里被各类物品塞满，杂乱无序。

近年来，在很多房企的产品研发中，收纳都被列为一个专项进行研究。其中，儿童物品收纳就是一个重点。AI智能工牌pro，A级客户不流失

一方面，打造针对儿童物品的收纳系统。

首先，把全屋收纳空间拉满：玄关柜、橱柜、卫浴柜、餐边柜、卫浴柜、衣柜、飘窗柜以及阳台家政柜等，做到不浪费一个可收纳的位置。

比如玄关，一些项目引入了800库。也就是进深800mm、宽度1.2米以上的多功能独立仓储空间。对比传统的收纳柜，800库的特别之处在于设计上强调童车的收纳，常见的童车，包括婴儿车、平衡车等，都能放得进去，解决了有孩家庭各类车子的收纳难题。

来源：公众号“五感纳得”

另一方面，儿童活动区侧重引导孩子动手做收纳。

例如有项目在儿童房内设计了低矮的衣柜，方便孩子自己拿取和整理衣物。同时，设置多层开放式书架，用来摆放孩子的书籍，培养孩子自主阅读和整理书籍的习惯。还有专门的玩具收纳柜，采用分格设计，引导孩子将不同类型的玩具分类存放，保持房间整洁。

有的项目将儿童房的收纳系统进行高低区划分，高区用于收纳换季衣物和不常用物品，低区用来收纳常用物品，引导孩子自主收纳。衣柜还配备可升降的挂衣杆，可随孩子身高增长调整挂衣高度，更加贴合孩子不同阶段的使用习惯。

适老化设计

众所周知，我国已经步入中度老龄化阶段。早在2021年，老龄化率就达到了14%。根据联合国人口数据，到2034年，我国老龄化率将上升至21%，进入高度老龄社会。

按照中国的养老传统，居家养老依然是主流。这也意味着，三代同堂的现象会越来越普遍。

然而，隔代同居很容易产生摩擦，两代人之间生活习惯不同，兴趣爱好不同，往往是引发矛盾的导火线。

房企显然也意识到这一点。

一些项目在户型设计的时候，就充分考虑了三代人的居住平权，同时有意识的将长辈与年轻人的动线进行分离，采用双套房设计，减少因作息习惯不同而引发的干扰，保证三代人都有自己的专属天地。

例如下面这个户型，老人套房与主卧分列在客厅两侧，形成独立生活动线。另外，很多长辈有早起晨练的习惯，将长辈房分布在靠近玄关的位置，方便老人出入，减少对其他家庭成员的干扰。儿童房与主卧紧邻，方便家长照顾孩子，也减少儿童活动对于长辈的干扰。

长辈房还预留了一部分可改造的兴趣空间，用来承载长辈的兴趣爱好。同时，长辈房可直通阳台，方便长辈到阳台晨练、种花等。长辈房布置在朝南方向，让房间拥有充足的采光效果。

大部分老人的睡眠浅，且起夜次数多，彼此作息习惯也可能不一样。因此，有些老人更喜欢分床睡，既能彼此陪伴，又不会互相打扰。

一些项目在户型尺度上，已经照顾到老人的这一需求，设计成满足放置两张床的进深。

长辈房布局方案示意图

有的项目采用0.5卫的设计，方便老人半夜起夜。留出一部分空间做收纳，让老人的私人物品也有专属去处。配置一个景观大阳台，满足老人栽花种草的兴趣爱好，体现对老人的尊重。

卫生间还预留了上下水点位，方便不同家庭根据需求使用。

值得一提的是，5月份开始实施的《住宅项目规范》强化了对住宅适老化设计的要求。

其中室内部分涉及到多项指标变化。

比如旧版的设计规范要求户（套）门洞口宽度大于等于1.0米，但没有对门洞的净宽做明确要求。一些房子的门净宽不足0.9米，不方便轮椅进出。

新规明确要求，户门、卫生间通行净宽提升至0.9米以上，方便轮椅通行。

此外，要求卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件，满足老年人生理支撑需求，同时卫生间门槛高度不能超过2厘米；阳台栏杆高度提升至1.2米，飘窗护栏高度要求≥0.9米，降低高空坠落的风险。还要求室内地面做好防滑措施，铺装的防滑材料摩擦系数不得小于0.6，防止老人不小心滑到；对于室内不同空间的高差，要求设置坡度≤1:20缓坡过渡……

新规的落地，将引导住宅设计更好的适应老龄化趋势，提高老龄人群的居住体验。这也是住宅设计“以人为本”的一个充分体现。

尊重青年群体的个性和爱好

明源君发现，很多项目都在强调儿童友好设计，适老化设计，但却很少听到，对青年群体的“友好设计”。

显然，作为最年富力强的一代，年轻人是家里的顶梁柱，相比起弱势的老人小孩，这一群体似乎天然不太受关注。

不过，明源君留意到，虽然房企很少宣传，但随着住宅设计的日渐细化，对这一群体也体现出了更多关照。

1、青年群体的兴趣爱好，得到重视和满足

和过去千篇一律的房子不一样的是，住宅设计也越来越尊重个性化，为居住者提供了更多自主发挥的空间。

某项目就颠覆常规，用投影幕布取代传统电视，并将电视墙做成收纳展示墙。项目方认为，年轻人有很多爱好，这个区域留给客户自己diy，可以用来承载及展示个人心爱的物品。

同时，还预留出一小块位置，打造成一米咖啡角，上方做成收纳展示柜，客户可以把自己收集的咖啡杯在这里展示。以下设置操作台面及抽屉，用来放置咖啡机、咖啡豆等。

当然，不爱喝咖啡的客户也可以将它打造成为一米茶室，或宠物专区等等。

此外，我们也留意到，很多项目开始在客餐厅收纳体系中，留出一方薄柜，打造成了零食柜，让大家在家就能实现“零食自由”。

2、突出“女性视角”，重视女性的居住体验

在家庭购房行为中，女性往往扮演主要决策人的角色。有数据显示，有约四分之三的购房行为是由女性决策的。

作为主要购房决策人的女性，自然也是房企必须“讨好”的群体。

房企确实也对女性居住体验提供了不少优化措施。

其中，最典型的一个趋势，就是对女性“爱美”天性给予充分的重视。

有的会专门预留出一个化妆间，里面设置有梳妆台、鞋包柜、镜子等，方便女性梳妆打扮。

还在主卧卫浴间装美妆镜，浴室柜内预留电吹风收纳位置，并留出一个电源接口，便于放置美妆冰箱。

此前参观某项目的时候，项目人员告诉明源君，很多女性客户打开浴室柜看到美妆冰箱都表现得特别惊喜。项目将此作为赠送项吸引客户，收获了不少女性客户的好感。

3、关注“小家”，为夫妻创造独立空间

在一个家庭中，存在着多重的人际关系。

每个人既是自己，也是妻子/丈夫，还可能是母亲/父亲，或者女儿(儿媳）/儿子（女婿）。

我们发现，传统的住宅设计，往往强调“大家”而忽略“小家”，强调“集体”而忽略“个体”。

而在自我价值觉醒的时代，这种做法很难取悦消费者。

如前文所说，住宅项目已经懂得“取悦”女性客户，同时，住宅项目也开始懂得为年轻一代尽可能的创造私密空间。

其中，最有代表性的便是主卧小家化。

传统主卧套间的功能为卧室、洗手间和衣帽间。而近几年的产品兼容的场景更加全面。比如卫浴升级到四件套设计或者五件套；衣帽间划分男主人和女主人专用区域；有的还预留小型的吧台空间，让男女主人重拾私享时光。

个体的需求越来越被“看见”，被尊重，这无疑是产品进步的一个明显表现。我们也期待接下来市面出现更多以人为本的设计，让房子更好的满足居住需求，同时提供更多情绪价值。

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