北京
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在家庭房产纠纷中，遗产份额的处置需经全体继承人同意，擅自处分可能引发法律纠纷。北京东城区一起案件中，母亲与妹妹未经姐姐同意签订房屋买卖合同，将含父亲遗产份额的房屋过户，姐姐起诉维权，法院最终认定合同中涉及父亲遗产的部分无效。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈静
被告：陈丽
（二）争议焦点
周兰与陈丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否全部无效？
涉案房屋能否恢复为陈静、陈丽共同共有的状态？
（三）事件经过
陈鹏与周兰系夫妻关系，婚后育有长女陈静、次女陈丽。某胡同某号的 2 间公房原由周兰承租。2006 年 5 月 19 日，周兰与甲公司签订《购房协议》，购买二号房屋（建筑面积 91.53 平方米），房屋按经济适用房产权管理，总房款 457650 元，公共维修基金 2718.4 元，合计 460368.4 元。当日，陈丽向甲公司转账支付 460726.40 元。
2006 年 10 月 15 日，不动产登记部门准予向周兰发放二号房屋所有权证。2009 年 7 月 9 日，陈鹏去世，未对二号房屋进行遗产分割。2019 年 3 月 29 日，周兰与陈丽签订网签《北京市存量房屋买卖合同》，约定周兰以 230 万元价格将二号房屋卖给陈丽（陈丽称未实际付款，价格为避税指导价）。2019 年 4 月 11 日，陈丽支付土地出让金 69000 元，房屋转移登记至陈丽名下。2022 年 11 月 18 日，周兰去世。
陈静认为周兰与陈丽擅自处分含陈鹏遗产份额的房屋，侵害其合法权益，起诉要求确认合同无效并恢复房屋为共同共有状态。陈丽辩称房屋系其实际出资购买，因政策限制登记在母亲名下，2019 年过户是还原真实权利状态，且自己尽了主要赡养义务。
二、案件分析
（一）房屋产权性质的核心认定
法院对房屋归属的审查要点：
夫妻共同财产的界定：二号房屋系陈鹏与周兰婚姻存续期间购买，虽由陈丽转账付款，但双方未签订书面协议约定房屋归陈丽所有，仅凭转账记录不足以证明其为实际购买人。房屋登记在周兰名下，应认定为陈鹏与周兰的夫妻共同财产。
遗产范围的划分：陈鹏去世后，二号房屋的 50% 份额属于其遗产，应由法定继承人周兰、陈静、陈丽共同共有；剩余 50% 份额为周兰个人财产，周兰对该部分有权自行处分。
（二）合同效力的分段判断
法院对合同效力的裁判逻辑：
个人财产处分部分有效：周兰作为房屋共有人，对自己享有的 50% 份额及继承陈鹏的部分遗产份额有权处分，其与陈丽就该部分签订的合同内容不违反法律规定，应属有效。
遗产份额处分部分无效：陈鹏的遗产份额（房屋的 50%）由周兰、陈静、陈丽共同共有，周兰与陈丽在明知陈静享有继承权的情况下，未经陈静同意擅自处分该部分份额，且陈丽未支付合理对价，损害了陈静的合法权益，该部分合同内容因 “恶意串通，损害第三人利益” 而无效。
（三）出资与赡养义务对产权的影响
法院对被告抗辩理由的认定：
出资行为不能改变产权归属：陈丽主张 “实际出资购买房屋”，但在无书面约定的情况下，出资行为可视为借款或赠与，不能对抗不动产登记的公示效力，无法改变房屋作为夫妻共同财产的性质。
赡养义务与产权无直接关联：陈丽称 “尽主要赡养义务”，但赡养义务是子女应尽的法定义务，与房屋产权归属无直接因果关系，不能成为独自取得房屋所有权的合法依据。
三、裁判结果
法院判决：
确认周兰与陈丽签订的关于二号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》中涉及陈鹏遗产的部分无效；
驳回陈静的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）遗产处置需遵守法定规则
及时分割遗产明确份额：继承人在被继承人去世后应及时对遗产进行分割，明确各自份额，避免因长期未分割导致共有权被侵害。本案中陈鹏去世后未分割遗产，为后续纠纷埋下隐患。
共同共有财产处分需一致同意：对共同共有的遗产，部分共有人擅自处分的，其他共有人可主张该部分处分无效。处分共有财产必须经全体共有人同意，否则可能承担法律后果。
（二）房屋出资应保留书面证据
明确出资性质与产权约定：子女为父母购房出资时，应签订书面协议明确款项性质（借款、赠与或代持）及房屋产权归属，避免仅凭转账记录主张权利，防止日后产生权属争议。
重视不动产登记的效力：不动产登记具有公示公信力，房屋产权以登记为准，实际出资人与登记权利人不一致时，需通过书面协议明确权利义务，否则难以主张产权。
（三）家庭房产交易应合规操作
涉及遗产需全体继承人同意：在处置含遗产份额的房屋时，必须征得全体继承人同意，不得通过私下交易损害其他继承人利益，交易过程应支付合理对价，避免被认定为恶意串通。
遵守政策规定与交易流程：购买经济适用房等政策性住房时，需清楚政策对登记主体的限制，提前规划产权过户事宜，确保过户流程符合法律规定和共有人意愿。
本案判决明确了部分共有人擅自处分遗产份额的法律后果，提醒家庭成员在房产处分中应遵守法律规定，尊重全体继承人的合法权益，通过书面约定和合理协商防范纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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