东京，悄悄拉响了买房“限购令”，炒房客猝不及防

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱

7月18日，一封官方的房屋限购要情书，正式拉开东京23区“房住不炒”的帷幕。

只是没想到率先限购的区域，既不是市中心房价最高的港区，也不是塔楼扎堆兴建的中央区，而是来自东京的行政中心——千代田区。

在千代田的区政网站上，可以搜到这封由不动产协会发出的要情书全文，内容写得很清楚：

“目前，区域内的公寓价格持续上涨，与此同时，考虑到来自海外以投机为目的的公寓交易正在增加。一旦投机性购房增加，住宅价格将会过度上涨，进而推高租赁租金，导致真正想在本区居住的人无法负担……尤其令人担忧的是，无人实际居住房屋增多，对居住环境居住环境的维护产生负面影响。”

虽然日本的语言文字表达习惯了婉转，但这次倒是把作出限购决定的理由写得很明白，

1、来自海外炒房的人太多，房价居高不下；

2、房租跟着房价一起水涨船高，普通人难以承受；

3、幽灵（无人居住）房子持续增加；

为此，千代田区内将采取以下措施，防止投机性质的公寓买卖交易，并请求敦促各大开发商依约执行：

首先，对于城市重建计划中所出售的新公寓，原则上要求购房人在收房后5年内不得转售，相关禁止条款应在合同中明确约定。

其次，对于再开发等项目中销售的公寓，禁止同一买家在同一栋建筑内购买多套房产。

说白了就是，实名制限购，外加一个萝卜一个坑，而且持有至少5年。

从此，不管是用于自主还是投资，整个关于核心区新建公寓一买一卖的周期，都被极大限度的拉长。

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本来，别说在东京，日本但凡一些比较热门的城市，其实都有着“5年内不转卖”的软规定，因为新房持有低于5年，卖房时要交的转让所得税还是不低的。

可区区的税费，在高涨的房价面前，简直是九牛一毛。

就在千代田区颁布限购政策的前一天，7月17号，日本不动产经济研究所公布了2025年上半年（1~6月）东京23区新房的均价数据：

上半年，东京23区新建公寓每套平均价格为1.3064亿日元（约合人民币633.8万元），比去年同期上涨20.4%，创下新高。

伴随着地价和建筑费上涨，东京新房均价已经连续第3年均价过亿。

所以传说中的“一旦在东京中心摇号拿到买房资格，立马转手也能赚3成”，并非夸张。

新房发售量腰砍，房价却越来越高

何况，这种高房价效应已经持续辐射到整个首都圈，包括一些大家以为房价应该很亲民的，如千叶、琦玉等地方。

据数据公布，2025年上半年首都圈（一都三县）新建公寓均价同比上涨16.7%，达到历史新高的8958万日元（约合人民币434.5万元）；

除了东京圈，房产均价最高是神奈川县接近7千万日元，琦玉和千叶的均价，也分别去到6551日元和5738万日元。

面对整个东京楼市普涨的行情，普通人很难不被裹挟其中，因为即便不买房选择租房，也得忍受着租金上涨。

截止今年6月，东京23区公寓租金已经同比上涨10.8%，去到4803日元/m²。

“民怨”自然也就沸腾了。

都知道，需求+成本=决定着价值。那对于东京楼市来说，只要土地资源有限、建筑（材料+人工）成本居高不下，再加上富豪们持续入场，房价就很难降下来。

正如日媒报道指出，如今东京中心超过2亿的公寓，有一半都是给外国人买走的，剩下另一半也是给日本富人拿下的。

这里大部分买家，都把房子视作“金融产品”或者是身份象征，可以不在这里住，但一定得有。从全球资产配置的角度来说，甚至会觉得东京的房产简直是投资洼地。

所以，土地资源没法扩充，建材人工成本下不了，唯一能令房价稍微降温的可能，便是提高购房和卖房门槛，限制富人把房产当作资本流通的速度。

限购令便出台了。

有没有发觉，最近日本政府一概过往温吞拖沓的风格，行动力十足。月初才讨论说要不要对外国人买房设限，两周后连限购的试点区域和方案都出台了。

千代田区的限购令，无疑是一次号角吹响，想必东京23区，尤其是核心圈地带很快会跟上。

毕竟，如果只是千代田区单独限购，炒房团转移阵地就行了，而且东京新房限购后，其他一些资本热门城市，像京都和大阪可能也会蓄势待发。

不过，需要留意的一点是，要是新房在买入后5年内无法流入二级市场，未来可供交易的存量房产总数也会对应减少，二手市场正在流通的房源，房价可能会有一波逆势上涨。

那不管是有自主还是投资计划的朋友，可能从现在开始就要做足准备，顺势应变了。

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