地产的逻辑，变了

城市工作会议公开后，地产的走向逐渐明朗。

事实证明，只要美元降息周期的钟摆尚未转向，政策工具箱的力度终究是有限的。

会议提出“稳步推进城中村改造”时，刻意回避了市场期待的“棚改2.0”表述，直接资本市场的狂欢现场泼下一盆冰水。

战略定力，依然稳固。

“加快构建房地产发展新模式”被写入会议重点任务，揭开地产残酷的二次分配。

当前，全国城镇人均住房面积超40平方米，户均超1套房。上世纪建造的老破小将被抛向刚需市场，成为新市民的产品。

我们提出来要建好房子，那什么是好房子？

显然不是第四代住宅这种过渡性产品。我一致不建议入手第四代住宅，北方的粉尘、南方的梅雨，都是第四代产品的缺陷。

从当下来看，好房子的产品力肯定是有别于传统产品。在过去，我们对地产的需求是满足居住，是刚性的。如今，我们对地产的需求是好房子。

说白了过去的房子是牛马的栖息地，未来要做的好房子是服务人。这一块我们还在探索。更低密度、更高层高、更好得房率、更完善的服务配套，都是好房子的基础。

容积率低于2.0，层高不低于3.1米，更强的社区，都算。

为什么呢？

在理解地产走向的时候，我们要明白地产为什么而存在。我们过去发展地产，是因为我们要快速发展城镇化，我们要快速发展城镇化，就需要财政扩张，我们需要财政扩张，就要借住土地，土地财政也就这样应运而生。

国家财政是依托国民经济的，国家举债就相当于全民举债。债务，终究是要还的，还不起时，化债自然成为了必要的一环。

看看爆雷房企，基本上是通过债转股化债。而回到地方财政，自然就是债转房。房子跌了贷款继续还，本质上就是参与国家化债。

我们都知道，爆雷房企的债换股，只是短期方案，要想让爆雷房企重新回归到经营轨道，实现销售回归，才是关键。

打造好房子的意义也在如此，正是让手里有票的人获得更好的产品和附加价值，实现财政收入的回归。

地产的未来，是以地方城投和国央企探索的好房子带动住房消费升级，是以存量房为代价实现人人有房居住。

因此，地产的三六九等分，很快就会出现。 老房子在阴跌中化作财政化债的养料，新豪宅在政策加持下成为财富机器。

财政的算盘，它知道该让谁住进好房子，又该让谁在旧楼里等待时光的折旧。

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

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