8单租赁住房 REITs 第二季度PK：上海项目最赚钱，厦门出租率近100%！

随着2025年二季度报告的集中披露，首批8单保障性租赁住房REITs交出了阶段性运营答卷。

数据显示，各项目普遍保持90%以上的高出租率，但受区域市场供需影响，租金单价呈现显著差异，其中上海项目租金水平领跑全国，厦门项目则以近100%的出租率展现强劲需求。

核心财务指标分化

从收入规模看，国泰君安城投宽庭REIT以4564.53万元的季度收入位居榜首，其持有的上海杨浦区江湾、光华社区项目平均租金单价达131.93元/月/平方米，虽同比微降0.64%，仍为8只REITs中最高水平。

中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT分别以2027.17万元、2150.95万元收入位列8单租赁住房REITs的第二、第三。

能进入营收2000万元队列的还有华泰苏州恒泰租赁住房 REIT（2020.92万元）、招商基金蛇口租赁住房REIT（2017.54万元）。

红土创新深圳安居REIT以1376.19万元，成为8单租赁住房收入榜的垫底。

从净利润层面来看，国泰君安城投宽庭REIT 以净利润2077.36万元夺魁，净利润率高达45.5%；华夏北京保障房 REIT以净利润956.96万元排在第二位，净利润率44.5%；中金厦门安居REIT 净利润718.39万元，净利润率35.4%；红土创新深圳安居REIT 虽然收入垫底，但净利润一点不逊色，达到562.51万元，排在8单租赁住房REITs 净利润榜单的第四，净利润率40.9%。

现金流分派率方面，汇添富上海地产REIT和华泰苏州恒泰REIT分别以4.32%、4.21%的年化收益率表现突出。

出租率韧性凸显

报告显示，各项目出租率普遍维持在95%左右的高位。其中中金厦门安居REIT以99.30%的出租率创下行业纪录，其园博公寓、珩琦公寓项目出租率均超99%，且租金收缴率持续保持100%。

深圳市场同样表现强劲，红土创新安居REIT整体出租率达97.17%，旗下凤凰公馆项目更是达到99.68%的近乎满租状态。

值得关注的是，部分项目已显现抗竞争能力。如华夏华润有巢REIT 面对上海松江区新增的3个竞品项目（合计提供3587套房源），仍保持95%的出租率，管理层表示"竞品存在价格差和品质错位，影响有限"。

而中金厦门安居REIT 则坦言，周边即将入市的西亭人才公寓（2400套）等项目可能带来挑战，但凭借区位和配套优势，当前租金仍保持2.72%的同比涨幅。

未来挑战：新增供应与资产更新

报告也提示了潜在风险。

首先，项目周边竞品的潜在风险。

比如，中金厦门安居REIT在财报中提及，“项目周边 2025 年预计有兑山综合楼（保障性租赁住房项目，约 410 套）、西亭人才公寓（保障性租赁住房项目，约 2,400 套）投入市场。除此之外，报告期内项目周边的洪茂居住一期项目（公租房项目，约拥有 5744 套租赁住房）完成约 3200 套租赁住房的意向登记”。

中金厦门安居REIT强调，与前述项目相比，本基金所持有的基础设施项目在地理位置、交通便捷性、周边配套、服务品质、租赁对象或租金方面具有一定优势。

华夏基金华润有巢REIT的有巢泗泾项目，在报告期内周边新增2个竞品共计2193套保租房，有巢东部经开区项目周边新增 1 个竞品项目 1394 套保租房。好在3个竞品项目处于招商爬坡期，与有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目存在品质错位以及较明显的价格差异，未造成资产项目量价显著波动，预计对后续经营影响较小。

其次，房间改造投入的潜在风险。

华泰苏州恒泰REIT披露“为适应租赁需求的变化，合租房型调改为家庭房型”，反映运营超12年的老项目需持续升级硬件。

业内人士认为，随着“十四五”期间各地保租房建设提速，REITs资产包需要动态优化。目前头部机构已开始行动，如国泰君安宽庭REIT计划年内收购浦东新项目，以平衡单一区域风险。在政策支持方面，多地政府正探索租金指导价与REITs分派率的衔接机制，有望为投资者提供更稳定的回报预期。

总体而言，租赁住房REITs二季报验证了“高出租率、稳现金流"的商业模式，但各项目因区位、运营年限差异呈现明显分化。

投资者后续需重点关注：1）新增供应对成熟项目的分流效应；2）老旧项目的翻新改造成本；3）租金调整机制的灵活性。这将成为影响长期分派率的关键变量。

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