哈尔滨上半年二手房成交超3万套 刚需占比60%

王迎超/发自哈尔滨

上半年，哈尔滨二手房市场走势如何？

哈尔滨市房地产经纪行业协会近日发布数据显示，上半年，哈尔滨二手房成交31394套，同比去年呈上升趋势。其中，南岗区表现最为突出，共成交7971套，占比25.8%，在多个月份位居首位。

成交量稳中有升

2025年上半年，哈尔滨市主城区存量房交易呈现出一定的活跃度。一季度二手房成交总量为13435套，同比上涨6%，迎来良好开局。进入二季度，4月共成交6769套，同比上涨3.47%；5月共成交5608套，同比微涨1.74%；6月成交5582套，同比上涨3.93%。整体来看，上半年二手房市场走势较为平稳且呈上升趋势。

与过往几年同期数据对比，尽管市场面临诸如新房市场竞争等压力，但通过政策刺激以及市场自我调节，存量房交易在稳定市场、满足居民住房需求方面发挥着重要作用。例如，与2024年上半年相比，成交量在政策的持续引导下，保持了稳中有升的态势，这表明市场对存量房的需求具有一定韧性。周边县市的成交量也基本保持平稳态势，稳定增长。

核心区域价格趋稳

上半年，哈尔滨市主城区存量房成交均价呈现出稳中微降的态势。

4月成交均价为5655.86元/平方米，环比微降0.01%，价格整体平稳；

5月成交均价5420.96元/平方米，环比微降4.15%；6月价格也维持在相对稳定的区间。

从整体趋势来看，受新房降价挤压二手房市场、部分区域库存压力大等因素影响，价格竞争加剧，导致二手房价格面临下行压力。但核心区域凭借其优质的教育、商业配套等资源，价格相对稳定，如南岗区、道里区的部分地段，价格波动较小，这体现出房产价值与区域配套的紧密关联性。周边县市的成交均价由于成交量相对较低及地理区位因素等原因，基本保持稳定。

一方面，新房市场的价格策略对二手房价格产生了较大影响。尤其是在松北区、香坊区等区域，新房降价促销，使得二手房在价格竞争中处于劣势，性价比优势减弱，导致客户分流，进而拉低了二手房整体价格。

另一方面，市场供需关系的变化也是价格波动的重要因素。随着二手房挂牌量的稳中有升，特别是部分非核心区域，房源供应相对充足，而需求增长相对缓慢，供大于求的局面促使价格下降。此外，购房者的消费观念转变也在一定程度上影响价格。如今购房者更加注重房屋品质、小区环境等因素，对于品质一般的老旧房源，即使价格较低，购买意愿也不高，这也间接导致这类房源价格持续走低。

南岗区成交超四分之一

从各区域销售套数分布来看，南岗区在上半年成交套数方面表现突出。共成交7971套，占比25.8%，在多个月份位居首位。南岗区作为传统核心区，教育资源集中，地铁3号线等交通网络不断完善，教育、商业配套优势明显，吸引了大量改善型需求购房者，尤其是对学区房有需求的家庭。

道里区紧随其后，共成交6781套，群力地区等高端板块成交活跃，中央大街商圈升级改造，提升了区域吸引力，商业价值的提升吸引了投资性和改善型需求。

香坊区因哈东新区产业落地，吸引了大量就业人群，形成了强大的刚性需求市场，这使得该区域的小户型房源交易活跃，销售金额254418.91万元排名第三，均价5241.4元/平方米，具有较高的性价比。

道外区凭借存量房性价比高的特点，吸引了刚需群体，同时区域旧城改造提升了居住环境，提升了区域形象，使得原本价格较低的存量房吸引力增强，成交量有所上升。

松北区自贸区政策持续发力，地铁2号线延长线等基建项目推进，为区域发展注入活力，吸引了具有前瞻性眼光的购房者，对区域房地产市场起到了积极的推动作用。

平房区价格相对较低，满足了低收入群体和首次置业者的需求，成为他们进入房地产市场的重要选择。

刚需占比60%

据统计，2025年上半年的存量房交易中，刚需需求占比约60%，改善型需求占比约35%。

刚需群体以年轻购房者为主，多为首次置业，购房目的主要是解决自住需求，对房屋面积、总价较为敏感，更倾向于购买中小户型、价格相对较低的房源。香坊区、道外区等区域的低总价房源受到刚需群体的青睐。

改善型需求群体则主要关注房屋品质、居住环境、配套设施等方面，他们希望通过换房提升居住质量，对大户型、高品质房源有较高需求。南岗区哈西地区、道里区群力地区的优质房源，配备完善物业管理、良好小区环境的楼盘，成为改善型购房者的首选。

目前哈尔滨市场上，新房降价促销对二手房市场冲击较大，尤其是在松北区、香坊区等区域，新房凭借新楼盘优势、价格优惠吸引购房者，导致二手房市场客户分流，价格竞争加剧，非核心区二手房性价比优势减弱。

此外，部分区域如松北区、香坊区库存压力较大，二手房挂牌量增加，但市场需求增长相对缓慢，供大于求的局面导致部分房源去化周期延长，给房地产经纪行业带来较大销售压力。

哈尔滨市房地产经纪行业协会建议：购房补贴等政策持续发力，为房地产经纪行业带来更多业务机会。政策的刺激使得更多潜在购房者进入市场，增加了房屋交易的可能性，房地产经纪机构可以借助政策东风，拓展业务，提升服务质量，获取更多市场份额。

目前市场上，除了刚需和改善型需求，对特色房源如学区房、地铁房等需求持续存在。房地产经纪机构可以针对不同需求，提供个性化服务，拓展业务领域，如开展特色房源专项服务，满足市场多元化需求。

下半年，随着政策的持续优化和市场的自我调节，哈尔滨市存量房市场成交量将继续保持稳定增长，价格在供需关系和政策引导下，将逐渐趋于合理。房地产经纪机构需要抓住政策机遇，应对挑战，通过提升服务质量、加强数字化应用、满足多元化需求等方式，实现可持续发展。