报告发布 || CBRE世邦魏理仕：上半年南京商办市场，都有哪些看点？

2025年上半年，南京经济稳中有进，制造业升级与服务业创新双轮驱动的成效显著，消费活力稳步释放。办公楼市场呈现恢复态势，尤其是金融与TMT类租户的需求表现突出，核心市场的新街口和河西依然是交易的主力区域。零售物业市场热度持续升温，首店经济表现亮眼，餐饮和潮流服饰品牌的扩张势头强劲。

PART.1

优质写字楼市场稳健去化
核心市场仍为成交主力

新增供应：8.8万平方米

净吸纳量：3.3万平方米

空置率：29.5%

租金报价：110.9人民币/月/平方米

2025年上半年，南京办公楼市场迎来鼓楼板块南京华贸中心入市，项目体量约8.8万平方米。二季度市场情绪稳中向好，优质项目带看量与租赁问询有所增加，同时，前期入市项目的去化成效逐步显现，上半年累计去化3.3万平方米，助力全市空置率环比上升1.1个百分点至29.5%。

受供需端影响，短期内租金水平仍处于下行通道。截至上半年，全市租金达每月每平方米110.9元，环比下跌2.7%。其中，甲级和乙级办公楼的租金分别环比下降4.2%和2.7%。

从行业需求来看，上半年消费服务业以24%的占比领跑市场，主要受到教育机构和移民服务类机构的推动；金融业以15%位居第二，主要来自保险、基金和银行的搬迁需求；TMT排名第三，占比13%，其中互联网平台及面向企业的科技公司的搬迁和新设是其主要驱动力；专业服务排名第四，占比12%，主要来自法律和咨询类企业的搬迁与新设需求；此外，房地产建筑回归前五，占比11%，建筑和规划设计类公司在搬迁方面需求表现强劲。

从区位来看，河西和新街口分别以42%和40%的市场占比，继续稳居成交主力地位。

在成交面积方面，小于500平方米的交易仍占首位，比例为57%；500到1,000平方米的成交位居第二，占比24%；超过1,000平方米的大面积成交占比19%，实现了稳步提升，这一需求主要来自金融、第三方办公服务运营商及消费行业的新设，以及工业制造和能源领域企业的扩租。

CBRE南京顾问及交易服务部 | 办公楼部负责人刘承阳表示：2025年下半年，南京预计将迎来40万平方米的新增供应，包括紫金金融中心和河西南嘉华的一期二期等重点项目。尽管新增供应将继续对市场的空置率和租金水平施加压力，但我们相信，这些高品质项目有望进一步开辟办公楼差异化的发展路径。结合南京在政策上持续推动人工智能、机器人、生物医药和新一代信息通信等领域的发展态势，我们对南京办公楼市场的中长期前景持审慎乐观态度。特别是随着数字经济的加速渗透，科技企业对优质办公空间的需求将持续释放，为办公楼市场注入新的动能。

PART.2

零售物业市场市场消费需求显著释放
生活方式引领情绪消费热潮

新增供应：23.0万平方米

净吸纳量：19.8万平方米

空置率：4.4%

首层平均租金：22.5人民币/天/平方米

2025年上半年，南京零售物业市场迎来两个新项目开业，分别是新街口板块的南京JLC金陵中环与非核心项目区的玄武花园城，合计新增面积23万平方米。新项目集合购物美食、休闲娱乐、艺术空间等打造适合南京年轻人和便利周边居民的夏日新场所。受新增供应入市及大体量项目良好的商户入驻影响，全市净吸纳量达19.8万平方米，全市空置率较去年年底微升0.5个百分点，至4.4%。

需求持续活跃推动核心商圈租金稳定，带动全市平均租金环比小幅下降0.2%，达到每天每平方米22.5元。

在租赁需求方面，餐饮业态以32%的占比位居首位，成为上半年市场需求的主力军。其中，中式餐饮与咖啡茶饮表现最为活跃。中式餐饮聚焦地方特色菜系，例如“胡恰·景德江西菜”在金陵中环开设江苏首店，“一痕月”在南京国金中心开设江苏首店。同时，茶饮及水果饮品类的热度也有所提升，Cocoocean椰子水的南京首店选址金陵中环，茶饮品牌“去茶山”的江苏首店则落户南京德基广场。

零售业态需求占比提升至57%，成为最主要的业态。具体来看服饰品类占比27%，表现活跃，尤其是潮流服饰及户外运动品牌。线上活跃的女装品牌Unica与Marius双双落地德基广场，体现了线上线下融合的趋势；韩国潮牌Rest&Recreation与Raive也相继入驻德基广场，丰富了潮流服饰供给；高端户外品牌Head（海德）的江苏首店落址新街口金鹰，体育用品零售品牌迪卡侬则在景枫中心开业。此外，在情绪消费驱动下，生活方式以占比10%的份额增长显著。战略定位为“全球顶奢商圈IP空间中国首店”的Miniso Space，其全球首店落户德基广场，打造了独特的IP探索空间；三丽鸥旗舰店与潮玩品牌番茄口袋的江苏首店则均选址景枫广场，成功吸引了大量年轻客群。

CBRE南京分公司董事总经理兼战略顾问部负责人王飞表示：上半年，南京消费市场活力显著，各开发商借力假日经济打造多样化的消费场景，'苏超’带来的'赛事经济’效应与商业场景创新形成共振，持续释放消费动能。展望未来六个月，南京零售市场预计将迎来约60万平方米的新增供应交付，包括次级商圈的南京光环花园城、南京尚悦天地和南京金陵天地，以及位于非核心商圈的优质零售项目。这些新项目的开业有望持续优化所在区域的商业格局，打造融合城市历史、自然生态与沉浸式消费体验的新场景，为消费者提供更加丰富的选择。

来源｜CBRE世邦魏理仕

编辑｜孙 益

审核 | 冯宪法