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金茂晓棠位于龙泉驿区外东洪路和陵川路交汇处，地铁2号线惠王陵站旁边，官方名称叫东洪片区，而我此前把它归入了行政学院板块，并将它称为二圈层F4之一。

可能有些读者会提出质疑。买二圈层？吴老师你怎么好意思？

大家听我狡辩，哦不，听我解释。

我曾经有一套房子位于航天立交内侧，与东洪片区只隔了一条三环路，甚至我还在东洪片区上过一段时间的驾校，所以整体上我对这个片区是比较熟悉的。

过去，这里属于成华、龙泉、锦江三区交界处，又与龙泉核心区隔了一条绕城高速，形似一块“飞地”，开发的价值不高。所以长期以来，东洪片区的城市界面都很落后，呈现“灯下黑”和“城中村”状态。

但对于城市板块来说，没有黑历史，都是来时路。

我们团队早在2021年，就提出了二圈层F4的概念，将它和东安湖、怡心湖、十陵并列，认为它们是成都二圈层中最具潜力和价值的板块。而当时的东洪片区还是一片不毛之地，我们为什么就敢如此笃定？

这背后，是城市发展的必然。

第一、官方认证，成都十个地区中心之一。

去年底，在国务院批复的《成都市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，明确了3个城市中心，10个地区中心和11个片区中心，其中玉石洪河中心，就是10大地区中心之一，与武侯新城同一档次，且高于大家熟悉的八里庄、茶店子、怡心湖等区域。所以，从官方层面，东洪片区就拥有仅次于三大城市中心的地位。

第二、城市向东向南，跳不开的地理空间。

而在楼市格局层面，因为成都向东向南发展的路径，我们也可以清楚的看到，沿着驿都大道，形成了攀成钢、川师、三圣乡、大面、东安湖等众多板块，而唯一的缺口和断层，就来自东洪片区和行政学院，如今行政学院正开发的如火如荼，东洪片区将是东进路上最后一块拼图。

第三、紧临三环外侧，城市核心中轴线上。

东洪片区还有一个先天优势，就是紧邻东三环外侧，与主城关系密切；并且地处城市“东中轴”蜀都大道和驿都大道之间，附近不仅有成都东客站，更有成都第二高楼468蜀峰，这种位置天然就是城市核心板块。说句不好听的，幸亏这里属于二圈层，但凡你要敢划给一街之隔的锦江区，房价它敢给你翻一倍。

第四、双地铁交汇处，直达“金-太-攀”。

东洪片区还有两条地铁，即2号线和30号线（在建）交汇站惠王陵站，其中2号线可以直达攀成钢-太古里；30号线可以直达金融城北-市一医院；“金太攀”的含金量不用我多讲，不仅是成都房价最贵的板块之一，也是产业聚集最密集的区域之一，而不用换乘就能够直达“金太攀”的站点，全成都都没几个。

第五、土地储备丰富，后期想象空间巨大。

整个东洪片区的改造规模共计5747亩，大约相当于2个攀成钢板块，其中住宅用地约766.5亩，商业用地约111.1亩，足以形成一个规模不小的居住板块，新增容纳大约1万户家庭。

整个板块将由金茂、五冶、诺安资本联合体负责土地一级整理，双央企的组合可以让市场吃下定心丸，同时联想到五冶还是468复工背后的接手人，一场关于城市地理价值重塑的大棋局似乎正在向我们缓缓展开。

蜀峰468实景

城市地理价值的重塑，依赖“超级大城”这一定海神针，就像当年的华润24城撑起万年场，中车共享城撑起二八，华润未来之城撑起东安湖，麓湖生态城、蔚蓝卡地亚、中海天府里、招商时代之城等撑起天府新区，大城是区域崛起的四梁八柱，稳定基石。

而东洪片区这一拼图的完善，也依靠东城Park5747这一超级大城，其中5747对应的，就是整个大城的规模——5747亩。

当然，这5747亩城市更新蓝图，并不是白纸一张，它内部存在大量住宅小区、工厂宿舍、职业院校等，不可能推倒重来，而真正能够拆迁之后重新开发的，只有约877亩，其中住宅约766亩，商业约111亩。

这就让东城Park5747项目的难度大上了许多。

一方面，是成本和收益问题，在经营用地有限的前提下，如何将其收益用以满足整个片区的更新，这个账要算的过来才行。二方面，是新旧结合的问题，即新开发项目和原有城市界面之间如何互相融合，焕发活力，达到引人聚气的目的。为此，东城Park5747项目预计总投资约368亿元，并提出了“1个首创发展策略+4大核心价值驱动”，来引领大城稳步呈现。

首先，是东城锦带。

一个首创发展策略，大家可以理解为整个大城的“点睛之笔”，就好像万象城之于万年场一样。而这个首创发展策略，在东城Park5747项目中，就是东城锦带。

这是一条3.5公里长的城市立体廊道，连接起年人流量4亿人次的成都东客站和主城第一高楼468蜀峰，它以伦敦西区、东京代官山、香港西九龙等全球文化前厅为对标，打造城市超级流量带，涵盖3条主题风情段、4个特色互动场、6大引擎项目群，实现枢纽、地标、产业、商业、公园、下沉广场、社区的复合业态交融。

东城锦带区域价值及规划效果示意

同时，在东城锦带的串联下，整个板块对街道和社区进行了重塑，打造了四大特色街区，包括烟火街、乐教街、公园街和睦邻街，每条街道的长度大约在1.2-1.8公里之间，宽度在35-50米左右，成为整个板块的骨架脉络。

而在骨架脉络之上，又形成了五大主题社区组团，分别是人文乐创组团、乐教活力组团、绿色健康组团、数字生态组团、更新示范组团等。

其次，是四大价值。

除了东城锦带之外，东城Park5747项目还有四大核心价值，包括文创极核+地铁枢纽+商业集群+公园营城，对应的分别就是产业、交通、商业和生态四大价值，是我们购房者能够听懂，也最为关注的生活配套。

文创极核

东城Park5747项目北侧，就是比较有名的梵木文创区，其招商运营还算比较成功，也是年轻人喜欢的网红打卡地，有了这个区域文创产业的基础，所以东城Park5747项目就趁势而为，希望进一步将文创产业做大做强。前不久，在龙泉驿区的发布会上，诺安资本也签约落地了一些数字文创企业，算是开了一个好头。

地铁枢纽

这个不用多说，区域内2号线和30号线（在建）交汇，对于购房者来说，是非常大的利好，值得一提的是，金茂晓棠是整个区域内，离地铁最近的项目，下楼即到，快到飞起。

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