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在房屋交易中，一房两卖、恶意抵押等行为不仅侵犯购房者合法权益，更涉嫌违法。北京通州区一起案件中，业主历经七年诉讼，终于通过多级法院判决确认开发商一房两卖合同无效、抵押权无效，最终获判房屋返还。但法院对其主张的七年租金损失未予支持，这起案件为房屋交易中的产权风险防范提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周强、吴敏（购房者）
被告：赵刚（原房主，一房两卖卖方）、孙磊（次购房者，恶意串通人）
涉案房屋：六号房屋（通州区某号房屋）
关联人物：郑某（职业放贷人，恶意抵押权人）
（二）争议焦点
赵刚与孙磊签订的房屋买卖合同是否因恶意串通无效？
孙磊与郑某的抵押合同是否合法有效？
周强、吴敏主张的七年租金损失及过户费用能否得到支持？
（三）事件经过
2010 年 9 月，周强、吴敏与赵刚签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买六号房屋并支付房款，2011 年 7 月办理物业交割后入住。因赵刚未按约定办理解押过户，2016 年 11 月法院判决赵刚协助办理过户手续（某号判决已生效）。
然而，赵刚在收到判决后仍恶意违约，于 2016 年 12 月 6 日与孙磊签订房屋买卖合同，以 135 万元价格将六号房屋再次出售，并于 12 月 8 日完成过户。12 月 10 日，孙磊带人强行将周强、吴敏赶出房屋并更换门锁。12 月 12 日，孙磊又与郑某签订抵押借款合同，以房屋抵押借款 200 万元并办理公证，导致房屋被查封。
为维权，周强、吴敏先后提起多起诉讼：2017 年 10 月，法院判决赵刚与孙磊的买卖合同因恶意串通无效；2020 年 9 月，二审法院判决孙磊与郑某的抵押合同无效，需注销抵押权；2023 年 6 月，法院判决不得执行六号房屋并解除查封。2024 年，周强、吴敏起诉要求孙磊将房屋过户给赵刚，连带赔偿七年租金损失 34.36 万元及过户费用。
二、案件分析
（一）一房两卖合同无效的认定
法院确认合同无效的核心依据：
恶意串通损害第三人利益：赵刚在明知法院已判决其协助周强、吴敏过户的情况下，仍与孙磊签订买卖合同，孙磊作为购房者未核实房屋实际居住情况，且过户时间紧邻前判决生效日，明显存在规避执行的主观恶意，符合《民法典》第一百五十四条 “恶意串通无效” 的情形。
多份判决形成证据链：从确认原买卖合同有效、判令过户，到认定二次买卖合同无效、抵押权无效，多级法院生效判决已形成完整证据链，证实赵刚与孙磊的行为构成恶意串通。
（二）房屋返还与费用承担的裁判逻辑
法院关于返还义务的审查要点：
合同无效后的返还原则：根据《民法典》第一百五十七条，无效合同取得的财产应予返还。孙磊因无效合同取得的房屋所有权缺乏合法基础，故应过户返还给赵刚，过户产生的契税、印花税等费用由过错方赵刚与孙磊共同承担。
租金损失未获支持的理由：原告主张的七年租金损失属于侵权损害赔偿范畴，而本案为合同纠纷，二者法律关系不同。法院明确侵权损失需另行提起侵权之诉，且需举证证明损失与恶意行为的直接因果关系及具体金额合理性。
（三）抵押权无效的关键认定
法院否定抵押权效力的法律逻辑：
以合法形式掩盖非法目的：孙磊与郑某的抵押借款发生在房屋被强制执行期间，郑某作为职业放贷人未核实房屋实际权利状况，抵押行为实质是帮助孙磊转移财产、阻碍执行，符合 “恶意串通无效” 的情形，故抵押权依法应予注销。
三、裁判结果
法院判决：
孙磊于判决生效后七日内将六号房屋过户登记至赵刚名下，过户产生的契税、印花税、交易费等相关费用由赵刚与孙磊共同承担；
驳回周强、吴敏的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房者的产权风险防范指南
及时办理过户登记：本案中原告虽签订合同并入住，但未及时过户导致产权真空，给卖方恶意处置留下可乘之机。购房后应尽快办理网签备案及过户手续，避免 “先入住后过户” 的风险。
全面核查房屋状态：购房前务必通过不动产登记中心查询房屋权属、抵押、查封情况，实地核实居住状态，要求卖方出具无查封承诺，留存查档记录及沟通证据。
（二）一房两卖的维权要点
多维度固定证据：保留购房合同、付款凭证、入住证明、物业交割记录等，发生纠纷后及时申请财产保全，防止房屋被恶意转移或抵押。本案原告通过七次诉讼维权，核心依赖完整的证据链。
区分合同纠纷与侵权纠纷：主张房屋返还、合同无效属合同纠纷，主张租金损失、物品损失属侵权纠纷，需分别起诉。本案原告因在合同纠纷中主张侵权损失未获支持，提示维权需明确法律关系。
（三）二手房交易的注意事项
警惕 “低价急售” 陷阱：孙磊以 135 万元购买涉案房屋，价格明显低于市场合理价，此类交易往往隐藏产权风险，购房者需提高警惕，避免参与规避执行的 “灰色交易”。
重视执行异议权利：当房屋被查封或抵押时，合法占有人可依据《民事诉讼法》第二百三十四条提出执行异议，如本案原告通过执行异议之诉成功阻止房屋执行。
本案中，法院通过严格适用 “恶意串通无效” 规则，有力打击了一房两卖、虚假抵押等扰乱市场秩序的行为。但原告的租金损失未获支持也警示购房者：维权需精准区分法律关系，提前规划证据收集策略，才能全面维护自身权益。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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