房东的“白纸黑字”承诺续租，为何最后却成了一纸空文？

一个雄心勃勃的开始。

老王奋斗了半辈子，终于攒够了钱，准备投身时下最火的亲子教育行业。他看中了一个城郊的废旧农场，地方够大，环境清幽，非常适合改造成一个集培训、拓展、亲子乐园于一体的综合体。

农场主李总也很热情，对老王描绘的蓝图非常认可。两人一拍即合，很快就谈到了最核心的问题——租期。

“李总，我这个项目投资太大了，光是前期改造和设备投入就得几百万。租期短了，我连本都回不来。”老王诚恳地说道。

“我懂，老王，我懂！”李总拍着胸脯，“咱们都是实在人。这样，法律不是规定最多租20年吗？咱们就签20年。然后，咱们再私下签个《补充协议》，白纸黑字写清楚，20年合同到期后，我‘必须’、‘无条件’地再让你续租20年，租金就按现在的标准小涨一点。这不就等于你租了40年吗？有这份协议在，你把心放肚子里，踏踏实实地干！”

老王看着这份措辞严谨、盖着红章的《补充协议》，心里的大石头终于落了地。他觉得李总真是个敞亮人，这个方案既符合法律的“面子”，又满足了自己长期经营的“里子”。

于是，老王放心地投入了全部身家，将破旧的农场打造成了远近闻名的亲子乐园。时光飞逝，近20年过去了，老王的事业蒸蒸日上。可就在他准备和李总商量启动下一个20年租约时，却收到了一纸法院传票。

李总起诉了他，请求法院确认当年那份《补充协议》里关于“续租20年”的约定无效，并要求老王在现有合同到期后立刻腾房搬走。

老王懵了。白纸黑字，红章俨然，怎么说无效就无效了？这背后，到底隐藏着怎样的法律逻辑？而他投入的数百万装修和这些年失去的商业机会，又该何去何从？

这，不仅仅是老王的故事。在商业租赁领域，类似的剧情每天都在上演。今天，我们就以真实的法院判决为蓝本，为您深度剖析这看似牢不可破的“超长租约”背后的法律真相。

第一章：法律的“紧箍咒”——为何租赁合同最长只能20年？

很多人都有和老王一样的困惑：我租房子，哪怕租100年，既然是你情我愿，法律为什么要横加干涉？

这就要从租赁权的本质说起。在法律体系中，物权（比如你对房子的所有权）和债权（比如你把房子租给别人，你和他之间形成的权利义务关系）是两个核心概念。物权是对物的直接、排他的支配权，是“对世权”；而债权是请求特定人做或不做某件事的权利，是“对人权”。

租赁合同，本质上是一种债权合同。房东将房屋的“使用权”在一定期限内渡让给租客，但房屋的“所有权”从未发生改变。法律设立20年的最长租赁期限，其根本目的有三：

一、防止租赁权“物权化”

如果允许一个长达50年甚至100年的租赁存在，那么在这期间，租客几乎成了房屋的“事实主人”。他可以占有、使用、收益，这与所有权的区别已经非常模糊。长此以往，会严重混淆和破坏国家清晰的物权登记和管理制度。

二、促进财产的有效流转

财产只有在不断流转中才能发挥最大价值。一个超长期合同会像一道枷锁，将一项重要的不动产（房屋）在几十年甚至上百年内锁定，不利于资源的优化配置和市场经济的活力。

三、保护合同双方的权益

社会经济发展日新月异，20年前的一碗面和今天的价格天差地别。一个锁死几十年的租金，对房东可能极不公平。反之，如果一个区域衰落了，锁死的高租金对租客也是沉重的负担。20年的期限，给了双方一个重新评估和决策的机会。

因此，《民法典》第七百零五条的规定，不是一个可以商量的“建议”，而是一个不可逾越的“红线”，属于法律中的“效力性强制性规定”。任何试图通过“小聪明”绕开它的合同条款，都将面临被宣告无效的命运。

第二章：法院的“火眼金睛”：看穿形形色色的合同“马甲”

在司法实践中，法官们早已见惯了各种试图规避20年期限的“创新”手法。他们审查的从来不是合同的名字，而是其权利义务的内核。让我们通过几个真实的案例，看看法院是如何“穿透式”审判的。

类型一：“预约”为名，“续命”为实

这正是老王遇到的情况，也是现实中最常见的一种。其原型是北京市第一中级人民法院审理的【(2023)京01民终10580号】案。

●当事人的“小九九”：通过一份《合同书》签20年，再用一份《补充协议》锁定未来20年，美其名曰“预约合同”，即预约一个未来签合同的机会。

●法院的“X光”视角：法官并没有被“预约”这个词迷惑。他们直击要害，抓住了补充协议中的一个关键措辞——“甲方应当允许乙方续租”。

“应当”意味着什么？在法律语言中，“应当”等同于“必须”，它设定的是一项不容选择的法定义务。这意味着，20年后，房东根本没有说“不”的权利，他必须同意续租。

这还是“预约”吗？真正的预约，是为未来缔结合同创造一个优先的“机会”，但双方在未来仍然有协商和自主决定的空间。而这个条款，已经把未来合同最核心的要素（租赁关系本身、租期、租金）全部锁死，完全剥夺了房东的缔约自由。

●法院判决：这根本不是预约，而是变相地将一个40年的租赁合同分成了两段来签。其规避法律的意图昭然若揭，因此，第二个20年的续租约定无效。

类型二：名为“使用权转让”，实为“长期租赁”

有些合同，干脆连“租”字都不提，换上一个更高大上的马甲。比如北京市第一中级人民法院审理的【(2024)京01民终11348号】案。

当事人的“包装术”：某研究院和一家技术公司签订了《长期出让房屋使用权合同》，约定技术公司一次性支付620万元“出让金”，获得某大楼两层长达50年的“使用权”。

●法院的“卸妆水”：法官通过审查合同细节，发现了几个关键问题：

1、谁负责大修？合同约定，房屋的大修缮由出让方（研究院）负责。如果是真正的“使用权转让”，买方通常要对自己的使用范围全权负责。

2、所有权能动吗？合同约定，出让方（研究院）可以将房产所有权转移给第三方，新业主继续受此合同约束。这恰恰是“买卖不破租赁”原则的体现。

3、核心是什么？整个交易的核心就是“一方出钱，一方出房”，到期后房屋还是要归还。

●法院判决：无论叫什么名字，其实质就是房屋租赁。因此，适用20年期限规定，从第21年（2022年）开始的部分无效，技术公司需腾退房屋。

类型三：名为“租赁”，实为“房屋买卖”（最危险的一种！）

这种情形的后果最为严重，因为它触碰的不仅是20年期限，更是国家土地管理制度的根本红线。北京市第一中级人民法院审理的 【(2023)京01民终1221号】案就是一个典型。

●当事人的“致命条款”：一位城镇户口的裴先生，与某村委会签订了一份农村房屋的《房屋租赁协议》，租期50年。但协议里却赫然出现了“乙方（裴先生）在租赁期间内有继承权和转让权”以及“协议期满后，租赁房屋的地上物归乙方所有”等条款。

●法院的“警报器”：法官看到这些条款，立刻意识到问题的严重性。

1、租赁有继承权吗？租赁权作为一种债权（虽然有一些物权化的特征），通常不具备当然的继承性。而所有权是可以继承的。

2、租来的东西能随便转让吗？租客转租需要房东同意，而所有权人可以自由转让。

3、租期满了东西归谁？租赁期满，租客应返还租赁物。约定地上物归租客所有，这完全是买卖的特征。

●法院判决：这份合同名为租赁，实为“以租代售”的房屋买卖。更严重的是，它涉及“城镇居民购买农村宅基地上房屋”，这违反了我国土地管理法的效力性强制性规定。因此，法院不仅确认了租赁是虚假的，更进一步判决其背后隐藏的**整个房屋买卖合同全部无效**！这意味着，裴先生从一开始的交易就是非法的，其权利基础完全不存在。

第三章：梦醒时分：合同无效后的“经济大清算”

当法槌落下，宣告超长租约部分或全部无效时，对当事人来说，真正的“战争”才刚刚开始。这不再是法律条文的辩论，而是真金白银的清算。法院会秉持公平原则，对这20年来的经济得失进行一次彻底的“复盘”。

清算项目一：多付的租金？连本带息还回来！

如果你像很多长期租客一样，为表诚意或锁定低价，一次性支付了远超20年的租金，那么恭喜你，这笔钱不仅能要回来，还能“生”出利息。

在河南省洛阳市中级人民法院审理的【(2025)豫03民终298号】案中，租客一次性支付了50年租金21万元。法院在判决后30年租期无效后，明确计算出房东多收了12.6万元租金。

●法院的判决逻辑：房东占用了租客本不应提前支付的12.6万元长达20年。根据“不当得利”和公平原则，这笔钱在这20年里产生的孳息（通俗讲就是利息），理应归属于资金的所有人——租客。

●判决结果：房东不仅要退还12.6万元本金，还要按照中国人民银行同期贷款利率，赔偿这笔钱从2003年支付之日起到实际返还之日止的全部利息。

清算项目二：百万装修怎么办？房东要折价补偿！

这往往是商业租赁中损失最大的一块。租客投入巨资进行装修，很多都是与房屋结构融为一体、无法拆除的“附和物”。合同突然“腰斩”，这些钱难道都打水漂了吗？

答案是：不会。

在山西省忻州市中级人民法院审理的【(2024)晋09民终2191号】案中，租客王先生在租住期间，对老旧的房屋进行了全面的改造装修。当他与房东的75年长租合同被认定超20年部分无效后，装修费用的处理成为焦点。

●法院的判决逻辑：

1、过错认定：签订超长合同，双方都有过错。但导致合同无法继续履行的直接原因是房东提起诉讼，主观上希望通过宣告合同无效来收回房屋，以获取因房价上涨带来的更大利益。

2、价值归属：租客的装修，在合同无效后，会“添附”于房屋之上，客观上提升了房屋的价值，房东是最终的受益人。

3、公平分担：让租客承担全部装修损失，显然是不公平的。

●判决结果：法院综合评估了装修的现存价值，判令房东对王先生的装修费用进行折价补偿。

清算项目三：我失去的“黄金20年”谁来赔？——信赖利益损失赔偿

这是整个清算环节中最具法律智慧，也最能体现公平正义的一环。它赔偿的不是已经花掉的钱，而是“本可以得到，却因为你的过错而失去了”的未来机会。

还是在上述山西的【(2024)晋09民终2191号】案中，王先生不仅要求退租金、补装修，还提出了26万元的巨额索赔。他的理由是：当初我签75年合同，就是相信能一直住下去。现在你毁约，我再去租同地段的房子，租金已经翻了好几番，我遭受了巨大的经济损失。

●法院的判决逻辑：

1、信赖基础：租客王先生是基于对75年合同有效的信赖，才一次性支付了全部租金，并安心居住、装修。

2、损失客观存在：合同履行20年后，当地的房屋租赁价格已经大幅上涨。王先生不仅失去了继续低价使用房屋的权利，更丧失了在20年前以同等价格锁定其他长期租赁合同的机会。这种“可得利益”的损失是真实存在的。

3、诚信原则考量：房东利用法律规定来宣告合同无效，虽然是行使诉权，但其背后的动机是获取远超合同约定的商业利益，这与民事活动应遵循的诚实信用原则相悖。

●判决结果：法院最终综合考虑了双方的过错程度、当地租金上涨情况、租客的信赖程度等因素，在退还租金、补偿装修款之外，酌情判令房东**赔偿王先生可得利益损失15万元。

这个判决意义非凡，它告诉所有市场参与者：利用法律漏洞“毁约”获利，不是没有成本的。你可能需要为你破坏对方合理信赖的行为，付出真金白银的代价。

第四章：律师的“工具箱”：面对长租需求，我们该怎么办？

读到这里，您可能想问：难道所有超过20年的长期合作需求，都无法实现了吗？当然不是。法律禁止的是“绕路”和“欺骗”，但从不反对智慧和创新。作为法律专业人士，我们的职责就是为客户提供合规、安全、有效的解决方案。

●给租客的“避坑”指南：

1、心态归零，放弃幻想

彻底打消签署任何形式的、超过20年租赁合同的念头。任何口头或书面的“保证续租”承诺，在法律面前都可能不堪一击。

2、用好法律“护身符”——优先承租权

这是《民法典》赋予你的法定权利。你可以在合同中这样约定：“本合同租赁期限届满，在同等条件下，乙方（承租人）享有优先承租的权利。”

◆“同等条件”是什么意思？

指的是届时其他潜在租客愿意出的租金、付款方式等主要条件。如果房东拿到了一个报价，他必须先以这个条件询问你是否愿意续租。你愿意，就必须租给你。

◆“同等条件”的意义：它不能保证你一定能以原来的低价续租，但它保证了只要你愿意匹配市场价，你就拥有把竞争者“PK”掉的优先权，从而保住你的经营场所。

3、保留一切证据

从支付租金的银行流水，到每一笔装修费用的合同、发票，再到与房东沟通的聊天记录、邮件。这些看似繁琐的材料，在纠纷发生时，都会成为你主张权利的“弹药”。

4、打开思路，和房东谈“深度合作”

如果你的项目真的投入巨大，且房东也认可其长期价值，不妨尝试跳出“租赁”的思维框架。你可以咨询律师，探讨是否可以：

让房东以土地或房屋（使用权）作价入股，共同成立项目公司（有限合伙企业），共享收益，共担风险。

签订合作经营协议，明确双方的投入和利润分配方式。

●给房东的“风控”手册：

1、算大账，别算小账

不要被眼前的“超长租约锁定高收益”所迷惑。从上述案例可以看出，一旦对簿公堂，你不仅可能要全额退还预收租金，还要支付几十年的利息、装修折价款，甚至是一大笔信赖利益赔偿金。算下来，往往得不偿失。

2、诚信是最好的“防火墙”

一个稳定、诚信、按时交租的优质租客，其长期价值远高于一份有法律瑕疵的合同。给予租客合法的“优先承租权”承诺，不仅能稳定租赁关系，更能体现你的商业信誉。

3、主动合规，掌握主动

如果你已经签了类似的超长合同，不要等到对方起诉。可以主动咨询律师，寻求与租客友好协商，对不合规的条款进行变更或解除，并就补偿方案达成一致。主动解决问题，远比被动应诉要有利得多。

结语

法律为租赁合同设下的20年期限，并非一道冰冷的“栅栏”，而更像一条智慧的“斑马线”。它提醒我们在追求商业利益的道路上，要看到规则，尊重他人，并为未来预留重新选择的余地。

对于老王们而言，那份看似美好的“超长租约”，最终可能变成一场关于金钱、利息与梦想的漫长清算。而对于我们每一个市场参与者来说，读懂这条“斑马线”背后的逻辑，用诚信和智慧去构建合作关系，才是通往商业成功最稳妥、最长远的道路。

（免责声明：本文仅为基于法律规定及公开案例的个人解读和普法分享，不构成法律意见。由于个案情形千差万别，如遇具体法律问题，请咨询专业律师。）

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原文出自：微信公众号【法律知否】

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