华资律所·姚成山律师｜土地不在征地范围内所签订的补偿协议效力

编者按：不在征收范围内的土地，拆迁人即便与被拆迁人签署了协议，也应当认定为无效。因为“是否征收的规定”应当属于“效力性强制性规定”。不在征收范围内的，不应当适用“协议搬迁”的规则，否则征收相关制度将形同虚设。

根据《行政诉讼法》的基本原理，法院审理的争议焦点应当审查行政机关做出的行为是否有法律依据，是否履行法定职责进行合法性审查。

根据《行政协议司法解释》第十一条：“人民法院审理行政协议案件，应当对被告订立、履行、变更、解除行政协议的行为是否具有法定职权、是否滥用职权、适用法律法规是否正确、是否遵守法定程序、是否明显不当、是否履行相应法定职责进行合法性审查。”

一般而言，法官对该案涉协议，是否滥用职权、适用法律法规是否正确，应当进行实质性审查，可以审查如下几点：

（1）签订的行政主体是否适格。

《中华人民共和国行政诉讼法》第75条：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，上诉人申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”

以及《行政协议司法解释》第十二条：“行政协议存在行政诉讼法第七十五条规定的重大且明显违法情形的，人民法院应当确认行政协议无效。”

如果签署协议的主体不是《土地管理法》所规定的”“市/县级人民政府”，甚至不是行政主体，而是民事主体那么应该该协议应当属于“重大且明显违法”。因为，该类型征收协议属行政协议，应适用《土地管理法》征收程序,协议具有行政属性。行政机关不能以“村委会强制搬迁/腾退”等名义代替法定征收程序。

（2）征收人是否制作《安置补偿方案》。

如果果行政机关存在没有《安置补偿方案》就进行拆迁、签协议，那么属于“重大明显违法”的情形。该协议不仅仅是没有依据征收补偿文件的安置方案进行补偿，甚至连该方案都不存在，属于“无源之水、无本之木”。这样的协议，是经不起推敲的。

土地征收批复的效力性/强制性规定。

据《土地管理法》第四十五条的规定：“为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的。前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。”

根据《土地管理法》第二十五条的规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”《土地利用年度计划管理办法》第十三条进一步规定，“新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。批准使用的建设用地应当符合土地利用年度计划。凡不符合土地利用总体规划、国家区域政策、产业政策和供地政策的建设项目，不得安排土地利用年度计划指标。没有土地利用年度计划指标擅自批准用地的，按照违法批准用地追究法律责任。”

根据上述规定，我国法律规定了严格的用地计划指标以及用地规划要求。任何用地、征地必须符合年度土地利用计划，满足土地总体规划的要求。在法律条文中，多次陈述“未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”“不符合土地利用总体规划，不得安排土地利用年度计划指标”，使用“不得”字眼，体现一种效力性、强制性的禁止规范，如果违反，应当承担法律的负面评价。

也就是说，一个合法的征地项目进行的征收工作，拆迁的过程中，不仅要实体合法，也要程序合法。如果没有在征地范围内，还进行迁拆，明显属于违反法律规定的情形。行政机关征收红线外的房屋与土地，是缺乏征收的法律依据的，即使签订了协议，法院也不会接受土地管理部门申请执行。

综上，协议征收红线范围外的土地与房屋是未经有权机关批准征收的。因征地方案无任何有权机关审批，更无法确定该红线范围外的征地、用地行为是否符合土地年度利用指标和土地利用总体规划。

因此如果认为协议征收红线范围外的房屋合法，那么《土地管理法》规定的年度土地利用的控制制度将无法落实，征地审批权限控制也如同虚设。

因此，政府在征地红线范围外协议征收房屋的行为没有法律依据，应当认定为违法。

陕西高院案例：被征收人宅基地不在征地批复范围内所签订的补偿协议是否无效？《陕西省高级人民法院行政判决书（2019）陕行终354号》裁判要旨 ：

“《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条规定：“行政行为有实施主体不具有行政主体资格或者没有依据等重大且明显违法情形，原告申请确认行政行为无效的，人民法院判决确认无效。”街道办因集体土地征收受政府的委托与当事人签订被诉协议，但是当事人宅基地并不在征地批复所批准征收的范围之内，故该签订协议的行为没有依据，属于上述法律规定的“重大且明显违法”的情形，依法应当确认无效。”

综上，不是协议签订就一定会有效，还应当看“是否在征地范围内”。

▌专业领域

行政诉讼，民商事诉讼

▌执业领域

姚律师有丰富的办案经验，对于民事、行政有着丰富的经验和较好的技巧。曾办理过的案件：民事案件100件，行政200余件。起草合同约500件。刑事案件2件。

具体承办民事案件的案件类型如下：电影投资纠纷、商业特许经营纠纷、移民服务纠纷、人身损害纠纷、劳务纠纷、劳动/工伤纠纷、提供劳务者受害责任纠纷、民间借贷纠纷（名为投资实为借贷纠纷以及恋爱中的借贷等）借名买车纠纷、委托理财纠纷、股权代持纠纷、公司盈余分配纠纷、合伙协议纠纷、租赁合同纠纷、赠与纠纷、离婚继承纠纷、抚养费纠纷、相邻关系纠纷、排除妨害纠纷、变更追加被执行人异议之诉纠纷、建工纠纷、返还原物纠纷、买卖纠纷、加工纠纷、协议效力等。

行政案件比较成功的案例简单列举如下：1、河北王某案件，为当事人争取恢复土地现状，原址重建，另赔偿15万元。2、浙江德清陈某案件，为当事人争取150万元。3、天津崔某、邢某案件为当事人分别争取200万元。4、贵州谭某案件，为当事人争取30万元。5、河南李某案件，为当事人争取60万元，另外重新划一块地给当事人使用。6、重庆某案件，赢得检察院支持抗诉，为当事人争取补偿款25万元。

▌工作经历

2020年5月-2022年1月，在星火花（北京）文化公司，担任法务。工作描述：日常主要负责起草与审核各类合同，曾独立代理公司案件。在担任法务工作期间，对个人信息保护有关的法律合规有较为深入的研究。

2022年3月-2024年3月，在北京市京师律师事务所工作。曾办理过的案件：民事案件100件，行政200余件，起草合同约500件。刑事案件2件。

▌代表性案例

河北王某案件，为当事人争取恢复土地现状，原址重建，另赔偿15万元；

浙江德清陈某案件，为当事人争取150万元；

天津崔某、邢某案件为当事人分别争取200万元；

贵州谭某案件，为当事人争取30万元；

河南李某案件，为当事人争取60万元，另外重新划一块地给当事人使用；

重庆某案件，赢得检察院支持抗诉，为当事人争取补偿款25万元

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