深度｜险资抢滩长租公寓：政策护航下的长效稳定收益模式

2022至2024年间，租赁住房大宗交易市场共达成61宗交易。值得关注的是，该领域资方结构发生显著变迁。2023年前以银行及外资机构为主导的格局，正逐步让位于基金与险资的主力地位。

这一转变凸显了基金与险资等长期资本对长租公寓这类长久期、低波动、现金流稳定资产的配置需求增强。其中，保险资金凭借其雄厚的资金储备与长周期投资特性，与租赁住房长周期低波稳定的特征契合。在此背景下，险资正加速崛起为租赁住房市场的"核心买家"。

近期，友邦保险9.8亿收购上海松江柚米社区引发关注。从项目摘地到开业运营再到险资收购，可以探得项目较为清晰的“投管退”路径：

1. 投资阶段——政企合作

项目用地由上海松江经济技术开发区管理委员会联合瓴寓国际竞得，是上海首个政企合作重资产R4用地。

2. 管理阶段——企业运营基因延续

①由旭辉建管代建、瓴寓负责项目后期运营，项目精准客群定位为服务松江大学城与科技园区青年人才，以26-80㎡小户型为主，叠加瓴寓“3.0产品体系”通过空间优化（小面积高效能的收纳居住系统），实现项目产品力；

②引入“租委会共治”模式，联合地方政府调解邻里矛盾，形成“党建指导员+租户委员会”自治机制，这种租委会创新机制体现企业运营力的延续。产品力+运营力赋能实现项目当前出租率约90%。

3. 退出阶段——REITs通道明确

友邦保险联合中宏保险、瓴寓国际、中信系设立专项基金，以9.8亿元间接收购柚米社区作为种子资产，规避直接持有不动产的合规风险。同时项目平稳运行可以锁定长期收益，明确以公募REITs为出口。

除了友邦收购柚米社区的案例，不时可见险资入局租赁住房领域，如平安不动产与朗诗寓森兰项目的首单储架式REITs合作，到中国人寿通过公募REITs配置租赁住房，再到新华保险联合万科设立万新金石基金，险资为何积极布局租赁住房领域？

1. 租赁住宅符合长周期的投资逻辑

从投资视角观察，长租公寓资产展现出显著的收益优势：一线城市资本化率稳定在4.6%-5.8%区间，二线城市维持在5.6%-6.8%水平，显著低于写字楼、产业园区及购物中心等同类商业资产。这种兼具收益稳定性、现金流充裕性及抗通胀特性的优质资产，精准契合保险资金对"收益可预期、风险可管控"的核心配置需求，成为长期资本布局不动产领域的优选标的。

2.政策端为险资铺就了“投资-运营-退出”的黄金通道

2018年5月银保监会明确规范险资可通过直接投资、设立债权/股权投资计划、保险私募基金等多种方式参与长租市场。2023年3月，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》明确优先支持人口净流入大城市开展租赁住房REITs试点。2024年7月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》指出，全面推动基础设施REITs常态化发行，并首次提出保租房项目首发资产规模门槛降至8亿元（其他类型为10亿元），体现政策倾斜。从大城市试点到常态化发行，为险资提供了清晰、高效的资产证券化退出渠道。

从已发行REITs较发行价涨跌幅来看，保障房REITs维持在18%以上，领跑全市场，同时根据已发行的6只REITs现金分派率看，2024年保障房REITs现金分派率在3-4%水平区间展现出显著超额收益特征。

3.地方政策赋能，提升租赁住房的抗风险能力

各地政府为保障性租赁住房项目提供的税收减免、财政补贴、低息贷款等优惠政策，有效降低了项目开发与运营成本，提升了项目的盈利能力和抗风险能力。

这些政策共同构成了“准入放宽—退出畅通—地方赋能—风险可控”的闭环优势，显著降低了险资的投资门槛与顾虑。同时，在当前房地产行业深度调整，地产类资产价格较低，是险资加大投资力度的良机，既能支持实体经济，又能等待增值与长期收益。

目前运营型资产主要的退出通路，一是公募REITs，这种方式需满足运营满3年、租金收益率≥4%等要求，目前以央国企项目为主，民企参与门槛较高；二是大宗交易，根据克而瑞长租整理，以上海为例2024年录得大宗交易额到663亿元，其中涉及租赁住房的交易额约64亿元，显示相比于其他类型的资产租赁住房领域大宗交易活跃度仍有待提升。

而观察典型险资主导的大宗交易收购，如：众安保险收购洛克外滩源办公楼，收购两栋办公楼，总面积15944㎡，总价14亿；阳光人寿通过旗下基金接盘万达广场项目，新华保险通过百亿不动产基金（坤华基金）接盘多个万达广场。发现险资偏好核心城市核心地段的商业办公、租赁住房及物流仓储等具备“稳定租约+稳定现金流+长期增值潜力”的资产。这类资产既能匹配险资“长钱长投”的资产特性，又能通过租金收益、资产增值形成双重回报。而长租公寓作为其中的关键分支，正以其“收益稳、政策优、周期佳”的独特优势，成为险资配置不动产的优质标的。

展望未来，租赁住房在财政支持、金融支持等方面获得系统性倾斜，政策确定性显著高于其他商业地产类型。伴随租赁住房供应高峰到来，险资有望更深更广地参与其中，为长租行业带来拓宽融资渠道、推动行业从“轻资产运营”向“轻重结合”的规模化扩张，通过“投资-持有-退出”的闭环需求，推动租赁住房资产证券化进程，为行业提供了标准化的退出路径，吸引更多社会资本参与，最终实现险资布局与行业高质量发展的双赢格局。

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