上海房价持续下跌，到底是谁在砸盘？

　　直到今天为止，上海房价还在持续下跌，前置原因就是：

　　上海楼市的二手房挂牌量还是居高不下，仍有大量的房东挂牌砸盘。

　　以链家内网数据为例：

　　时间回到三年前，整体的挂牌量套数在10万-11万套，如今却一直维持在17万套左右的高位。

　　微观层面的案例也有很多，比如联洋板块，2019年的时候，联洋整个板块的挂牌量基本稳定在200套左右。

　　这几年经过市场的高峰低谷，但是实际上联洋的平均成交频次一直比较稳定，月均30套左右——

　　不过挂牌量却翻了一倍，如今的板块挂牌量基本上一直维持在400套左右。

　　而从市场实际层面的体感来看，一直都有人低价砸盘，一直都有笋盘在出售。

　　上海楼市，到底是谁在砸盘？

　　挂牌量居高不下的原因有很多，我先说一个非常重要、却几乎没有任何人提过的原因：

　　倒挂市场其实埋下了大量的抛盘隐患，只是一直没有被大家注意到。

　　网上有一句流传的马克思的名言，虽然不晓得是不是真的是他说的，但是的确很有道理：

　　一旦有适当的利润，资本就胆大起来。

　　如果有10%的利润，它就保证到处被使用；

　　有20%的利润，它就活跃起来；

　　有50%的利润，它就铤而走险；

　　为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；

　　前几年的倒挂市场为什么新房那么火？

　　因为那是在普遍不好赚钱的时代，公众都能看得见的赚钱机会：

　　只要买到了一套房，少则赚几百万，多则赚几千万，比开厂、办公司来钱都要快，怎能不让人疯狂？

　　因此，当时很多本不需要买房、换房的朋友，都在利益的刺激下冲进了“打新”的大军中。

　　这个过程直接给这几年的楼市埋下了两重隐患：

　　第一，就是当下二手房抛盘的隐患。

　　我们前几年也遇到了很多粉丝来咨询，情况大概都是都是在家里把房子辗转腾挪之后，让名下无房的父母以高积分去打新。

　　而这个过程，首先就是一个卖多套、买一套的过程。

　　比如去黄浦打新，起步门槛就是2500万以上，对于大部分本地家庭至少出手一套次新房，大部分都是还要卖两套老破小。

　　即便是买中产房，对于很多家庭来说至少也要卖掉一套老破小，大部分都得两套。

　　肯定有朋友会抬杠说：

　　上海购买力深不见底，哪有你讲的这么费劲?

　　实话讲，咱也不能太高估上海的购买力水平。

　　的确有一小部分购房者可以直接现金全款，但是在上海豪宅，开启新一轮暴跌一文中我就提到过——

　　实际上真正身价几十亿上百亿的巨富并没有网上吹的那么多，大部分家庭最多就是做到先买后卖。

　　话说回来，过去几年的新房高倒挂市场，背后带来的就是大量且持续的抛盘需求——

　　一小部分可能当时就已经卖掉，大部分是持续在这几年陆续才挂牌。

　　而这个抛盘体量，基本就是正常挂牌量的1.5-2倍规模，直接结果就是上海的挂牌量从10万套左右飙升到了15万套以上（贝壳数据）。

　　而倒挂市场带来的另外一层影响，前文也说过：

　　很多不是真的要买来“住”的人，去买了房子，那么必然会在新房解禁之后卖掉。

　　这就带来了另外一个抛盘预期——

　　明年新房解禁元年，会有一批，挂牌量超过正常小区挂牌比例的新房社区，出现在市场上。

　　而这件事，其实从去年开始就已经严重左右了市场情绪的变化。

　　最近一年来我们这里咨询的朋友，很大一部分，开口问的第一个问题都是：

　　解禁即将来临，我家的房子是不是今年要抓紧卖掉，明年会不会继续下跌？

　　情绪对于市场的影响是超乎想象的，大量的房东挂牌，未必是真的急用钱，只是单纯的在跟风：

　　市场越差，越想挂牌；越挂牌，市场越差。

　　情绪是对外界环境的反应——

　　而外界的”大环境“，这两年也的确不太好。

　　这种情况下，就急用钱砸盘的人数肯定是大幅度增加的。

　　其实“砸盘”这事情其实也没啥奇怪的，房产行业干了这么多年，我很负责任的讲：

　　即便是前面那些特别景气的年份、特别景气的行情下，砸盘卖房的也一直有。

　　只不过，以前行情好的时候说法会更加体面。

　　以前的时候，比如经营不善啊、家里出事了要用钱啊，大家一般都会比较体面的找个理由去掩盖困境，不想被买家过分杀价。

　　而这种情况下，最经典的话术就是：

　　“房东出国发展赚大钱去了，处理一下上海的房子”。

　　这么说，还能给买家留下一个房东高升发财、房子风水好的印象，另一层面也给了中介们把控谈价的空间。

　　但是这几年的情况，叠加倒挂市场的抛盘压力、大环境的不好、大家的跟风挂牌、未来的新房解禁预期，直接造成的结果就是市场风气的转向：

　　装也不装了，我破产了我直接摊牌了！

　　这两年市场上的大家卖房，都开始比惨：

　　公司倒闭的，媳妇跟别人跑了的，股票崩了的，总之说出来就是希望房子能快点卖掉。

　　很多朋友可能不理解：

　　为啥要告诉别人这种惨剧，这不是就很容易被别人大砍刀砍价吗？

　　我给你举个例子，你就懂了。

　　我有个朋友，最近在急抛房子，市场价85折卖房子。

　　他这么低的价格，原因也很简单：

　　因为再不抛，这房子就得被法拍了。

　　法拍，是一个非常具备不确定性的事情：

　　房子的最终成交价可能就只有市场的七折、六折甚至五折。

　　他现在如果以市场价八折卖掉，那就是房子虽然没了，还能偿还掉债务，甚至还能剩一点点，买个电动车去送外卖。

　　但是真的最后以六折法拍掉呢？那房子没了，债也没还清，那才是人间惨剧了。

　　我举得只是个例，但是其实也能代表当下众多砸盘者的心态：

　　我在这件事上看似亏了，但实际上是为了防止更大的损失。

　　此外，这几年的确也有一个不得不说的现实情况：

　　前几年掩饰卖房尴尬的借口，的确是有一部分成为了现实。

　　我们也遇到过一小部分客户，的确是因为出国而对上海的房产进行了处理。

　　大部分家庭的方案都是：

　　在上海的房子里只会留一套最为抗跌的房子，比如翠湖啊，比如江景房之类的以后回来住。

　　手上其他的一些比较“弱”的房子，结果自然是都要处理掉。

　　这种情况虽然不代表主流客群，但的确也是真实存在的。

　　而因为这个理由出售的房产，由于特殊原因，价格一般也会比市场价偏低一些，造成“砸盘”的现象。

　　结语

　　本文更多还是从市场节奏、心态、情绪、人群的角度去分析了当下上海楼市的整体挂牌情况，并没有细化到板块上。

　　而如果详细拆解到每个总价段、拆解到各个板块：

　　实际的趋势还是偏刚需的房子挂牌量大、价格持续下跌；

　　而偏改善、中产以上的社区，价格相对保值，抛盘量也比较小。

　　在之前上海即将全面救市一文中我就说过：

　　当下上海楼市的全面止跌回稳，下一步的关键就是让刚需资产能够稳住，因此后续的救市关键，其实就是补充购买力进来。

　　而只要价格稳住一段时间，挂牌量甚至会快速下降：

　　因为情绪一旦转变，跟风卖房就变成了跟风惜售了。