昔日红盘卖出“3”字头！南京大校场二手房，能抄底了？

大校场的云澜尚府，卖出了“3”字头？

最近，有中介在小红书爆料，云澜尚府7月份成交了两套房源，其中一套建面约167.48㎡的四房户型，成交单价仅3.45万/㎡。

因信息上传需要时间，目前在各平台还看不到这两条记录。但锐评君向中介求证后可以断定，这条爆料信息可信度非常高。

要知道，云澜尚府在当年是以均价46500元/㎡+装修包3500元/㎡的价格收官，新房整体均价要在4.8万-5万/㎡左右。

昔日摇号盘卖出“3”字头，是大校场置业门槛更友好了，还是这套房另有“隐情”呢？跟着锐评君一起来看下。

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我们先来下这套房子。

户型图仅供参考

据中介透露，这套被卖出3.45万/㎡的房子，位于高楼层（非顶楼），为建面约167.48㎡的四房两厅两卫户型，精装修，三卧室朝南，整体居住空间较为舒适。

对于关注大校场的买家来说，面对大校场动辄4.5万/㎡的新房，云澜尚府这套“3”字头的房源相当有诱惑力。

据中介透露，这个成交价算是“例外”：“这套房位于小区前排，相对来说有点噪音影响，加上业主出手意愿强烈，所以成交价自然就低了些。”

那么这套房子的原房主，到底亏了多少？

先来看二手房。

二手房网站上，云澜尚府目前仅有1条成交记录。在今年3月份，一套建面约182.69㎡的高楼层房源，卖出了总价745万，折合单价约4.1万/㎡。

7月这套3.45万/㎡的成交价，相当于短短4个月缩水6000元/㎡。

对比当年新房到手价，业主亏得就更多了。

我们以靠近应天东街楼栋为参考，网上房地产数据显示，建面约167.48㎡的高楼层（非顶楼）新房价格约4.66万/㎡，外加3500元/㎡升级包，到手总价预计839万。

也就是说业主在2020年花839万买的新房，如今以578万转手，5年不到的时间损失了260万，这还没算上贷款利息等更多持有成本。

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那边业主怒亏百万“甩卖”，这边小区业主还在社区升级上，不断努力。

今年4月，南京市规划和自然资源局官网发布了云澜尚府既有住宅外立面改造提升项目规划设计方案批前公示，对小区11栋住宅外立面进行改造提升，主要为各栋住宅外立面装饰材料由浅灰色、深灰色真石漆，改造成香槟色、浅香槟色和深香槟色铝板（外墙可见装饰材料，干挂做法）。

作为大校场豪宅代表之一，早在2022年底，距离云澜尚府正式交付还有3个月时，有业主在业主群里呼吁每家自费4万-6万不等，将外立面的真石漆升级为铝板。

不到一个月，小区业委会就正式提出各户众筹，并按照不同面积，粗略估算每家应出费用，当时的预计总筹款超4000万。

当时有人直言：“上了铝板，每家的房价能有100万以上的增长。”

2023年3月小区交付，2025年3月卖出首套二手房，单价约4.1万/m²。

紧接着，今年3月底南京解除限售后，大校场新房挂牌量极速上涨，买家选项多、观望心态浓，市场上“价格战”不可避免，于是时隔几个月后，云澜尚府就曝出两套“3”字头成交价的房源。

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今年5月，锐评君曾统计过大校场二手房价格梯队。其中，次新房中成交单价最高的是金基望樾府，以5.2万/㎡单价稳居榜首；占比最大的是4万-4.5万/㎡区间，几乎涵盖了近两年板块交付的所有次新房小区。

2025各小区成交的最高单价和最低单价2025年5月数据

目前，除尚未更新信息的云澜尚府外，明阅府在今年6月初，以约3.7万/㎡的单价，加入4万/㎡以下小区行列。

随着板块新房不断交付，像三金睿境、保利文华、金陵中心等多个品质楼盘即将进入二手房市场，大校场二手房在不久后，或将会迎来新的格局。

对于当下市场行情，中介透露道大校场是买家询价的热门区域，但受行情影响，买家“抄底”想法比较强烈。

中介：“一般到了砍价环节，都是十几万甚至几十万的砍。所以成交价一般比挂牌价低得多，甚至有急卖的业主短短几个月内能降上百万。”

比如这套云澜尚府建面约143㎡的三房户型，中楼层，今年3月底以660万挂牌，半年内调价2次，目前报价620万，折合单价约4.3万/㎡。

但中介给意向买家的“诚心价”，仅550万，折合单价约3.8万/㎡。

因此，锐评君建议各位买家，在当下市场行情下，遇到心仪房源不要被挂牌价吓退，若是恰好碰到急卖的卖家，拿下超高性价比房源的机会非常高。