红土创新盐田港REIT季报解读：加权剩余租期降34%，总负债增1.59%

来源：新浪基金∞工作室

2025年第2季度，红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REIT”）运营情况良好，但部分关键指标出现显著变化。本文将对该基金的季报进行深度解读，为投资者提供全面的信息。

主要财务指标：收入与净利润可观

收入与净利润情况

报告期内（2025年4月1日 - 2025年6月30日），红土创新盐田港REIT本期收入为32,523,802.15元，本期净利润达10,367,095.42元。这表明基金在该季度内运营取得了较好的收益。

主要财务指标报告期（2025年4月1日 - 2025年6月30日）1.本期收入32,523,802.15元2.本期净利润10,367,095.42元3.本期经营活动产生的现金流量净额22,682,129.33元4.本期现金流分派率（%）1.155.年化现金流分派率（%）4.62

现金流与分派率

本期经营活动产生的现金流量净额为22,682,129.33元，显示出基金运营过程中现金流入情况良好。本期现金流分派率为1.15%，年化现金流分派率为4.62%，这一数据反映了基金向投资者分配收益的水平。

基金净值表现：未披露相关数据

因报告中未提供基金净值表现相关数据，故无法对该部分进行解读。

投资策略与运作：多策略保障收益

基础设施项目投资策略

基金主要通过投资专项计划穿透取得基础设施项目完全所有权，主动履行运营管理职责。深入调研项目基本面和运营基本面，通过估值方法评估项目价值，决定是否购入或出售。

固定收益资产投资策略

剩余资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，采用持有到期策略构建投资组合，获取相对确定收益。通过比较各类资产持有期收益，确定配置资产类别和比例，并严格管理投资组合久期。

运营与改造策略

委托深圳市深圳港物流发展有限公司协助运营管理，对其工作进行监督。聘请外部机构制定和实施基础设施项目更新计划，综合考虑投入产出比，审慎决策改造事宜。

融资策略

审慎判断资金需求，比较各种融资方式、条件、成本和风险，综合考虑适用性、安全性、收益性和可行性，选择最优融资方案。

业绩表现：整体运营良好

项目运营情况

两个基础设施项目公司运营良好，无安全生产事故、重大投诉及诉讼情况，重要现金流提供方和外部管理机构未变动。截至2025年6月30日，综合出租率为96.70%，其中现代物流中心为96.05%，世纪物流园为100.00%。

运营指标变化

与上年同期相比，实际出租面积增加4.08%，出租率提高4.08%，租金收缴率上升1.64%。然而，加权剩余租期 - 仓库下降30.21%，加权剩余租期 - 配套下降32.57%。这表明虽然出租情况改善，但租约剩余期限缩短，可能对未来现金流稳定性产生一定影响。

序号指标名称本期(2025年4 - 6月)/报告期末 (2025年6月30日)上年同期 (2024年4 - 6月)/上年同期末(2024年6月30日)同比（%）1可出租面积318,540.79平方米318,540.79平方米0.002实际出租面积308,018.27平方米295,930.89平方米4.083出租率96.70%92.90%4.084有效租金单价 - 仓库1.24元/平方米/天1.30元/平方米/天5有效租金单价 - 配套1.75元/平方米/天1.77元/平方米/天6租金收缴率99.91%98.30%1.647加权剩余租期 - 仓库476.00天682.00天8加权剩余租期 - 配套617.00天915.00天

资产组合情况：货币资金为主

报告期末，基金资产组合中货币资金和结算备付金合计1,391,275.86元，占比100.00%。这表明基金在报告期末保持了较高的流动性。

资产类别金额占比1.资产支持证券2.买入返售金融资产3.货币资金和结算备付金合计1,391,275.86元100.00%4.其他资产5.合计1,391,275.86元100.00%

行业与股票投资：聚焦仓储物流

基金主要投资于仓储物流行业的基础设施项目，如现代物流中心项目和世纪物流园项目。通过提供仓储租赁服务获取收益，未涉及传统意义上的股票投资。

份额变动：保持稳定

报告期期初基金份额总额为953,629,628.00份，报告期期末基金份额总额仍为953,629,628.00份，期间基金份额未发生变动。

风险提示

1. 租约期限缩短风险：加权剩余租期的显著下降，可能导致未来租金收入的稳定性面临挑战。若不能及时续约或找到新租户，可能影响基金的现金流和收益。
2. 行业竞争风险：仓储物流行业竞争激烈，尽管当前出租率较高，但未来可能面临周边新设施的竞争，导致出租率和租金价格下降。
3. 宏观经济风险：受到美国对中国商品加征关税等因素影响，进出口贸易可能波动，进而影响仓储物流需求。如二季度前2个月深圳进出口内需复苏强于外需，盐田综合保税区受到一定影响。

红土创新盐田港REIT在2025年第2季度整体运营表现良好，但投资者需关注加权剩余租期缩短等潜在风险因素，谨慎做出投资决策。

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