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12月17日，绿城（广州西溪投资发展有限公司）以5.08亿元拿下番禺区市桥街中银大厦南侧BC0612015地块。

该地块面积14193.34㎡，其中居住用地面积10021.49㎡，计算容积率建筑面积≤30064.47平方米，折合楼面单价16909元/平方米（未扣除公建配套）。

其实番禺广场呢，以前是番禺相对的中心的区域，有板块的聚集效应，区政府和很多职能部门都集中在这边。周边的配套都比较成熟。近些年来土地供应也是非常的少，目前在售的新盘除了路劲美的隽樾府外，就是即将要上市的绿城中银大厦南侧地块项目了！

该地块不靠大马路，相比路劲美的更安静。而且户型使用率高达130%，1.7万/平方米的地价，地铁口更近，所以优势更加大。

绿城玉海棠尊踞区府正脉，直线距离番禺区政府约200米，坐享广州中轴上仅有的“区府+TOD+中央公园”三引擎合璧的超级中芯。

◎由番禺图书馆、文化展览馆、科普活动馆和科技体验中心组成的“三馆一中心”，让不同年龄的人群皆有自己的活动空间。

基本信息

【用地面积】10021.49㎡

【建筑面积】30064.47㎡

【住宅楼高】32F/31F

【总户数】220户

【车位比】1:1.5

【容积率】3.0

【待售户型】建面约108-138㎡精装华宅

绿城玉海棠在昨天也终于迎来了开盘，各面积段开盘价格如下：

108平：3.7～4.2万

118平：3.9～4.4万

138平：4.2～4.46万

最终以实际成交价为准！这个价格你会选择这边吗？还是会选择更靠近中心的万博和臻二期呢？

交通配套

该地块位于番禺广场TOD上，真正的地铁上盖项目了，下楼就是番禺广场站E口。

目前有3地铁交汇，3号线、18号线和22号线。3号线贯穿南北，经汉溪长隆、大石，广州塔，珠江新城、白云机场等。

另外18号线和22号线全国最快的地铁，时速高达160KM/时。18号线可达万博、海珠琶洲、天河东站、南沙横沥等，22号线可达南站、白鹅潭、芳村等，白云机场等交通非常便捷。

出门就是番禺大道，北接华南快速通往海珠天河。还有亚运大道等组成的道路交通网，自驾开车都很方便快捷。

教育配套

项目周边的有东兴小学、德兴小学，东城小学，初中方面有东风中学，桥兴中学，桥城中学。教育资源都是老牌学校了，具体入学还得以教育局公布为准。旁边还有2023年落成运营的番禺图书馆。

商业休闲配套

商业的话，项目南面就是5.5万平的基盛万科里，300米处还有约17万平的永旺梦乐城，附近还有在建的龙湖天街商业，日常逛街、吃饭、看电影在附近就能解决，远一点的商业，就要去到万博CBD了。

项目北侧就是番禺区府，南侧有番禺图书馆和番禺广播电视台，旁边番禺广场还规划了大型的中央公园，计划对标纽约中央公园，届时推窗即享城市中轴景观公园美景，长椅阅读、散步遛狗、享受下楼即达的约10万方绿意，生活满是惬意与悠然。

番禺广场融合TOD复合型城市发展模式，打造“地下商业+地上公园”，规划钻石喷泉广场、螺旋艺术展廊、宝石商业广场及翡翠绿阶等公园景观，以自然之链串连形成“大珠小珠落玉盘”美妙意境。

番禺广场TOD效果图

医疗配套

医疗有广州市番禺区中医院，广州南粤医院，何贤纪念医院，广州市番禺区中心医院等医疗机构。

户型信息

广州番禺区《绿城玉海棠》开盘价3.7万起，3+18+22号线地铁站番禺广场+中央公园+永旺商业+新规使用130%+真正学铁商兼备

王先生
开发商经纪人买房推荐
2025年05月14日 05:00
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《绿城玉海棠》

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项目位于番禺广场板块，就在中银广场南侧，这块地是去年绿城以总价5.08亿拿下的，楼面价1.69万/平，周边配套非常成熟，区府就在附近，家楼下就是3/18/22号线地铁番禺广场站，交通非常方便，西侧的番禺广场还规划了20万平的地下商业，几百米处就是永旺，小学对口石桥东兴小学，楼盘为绿城海棠系列，主打舒适改善产品，小区只有2栋楼，将推出105-138平的产品，使用率高达110％，早期认筹了一个多月，今晚正式开盘，首推1栋，其中108平单价3.7-4.1万，118平4-4.25万，128平4.2-4.4万左右，目前已经开放了实体样板房，有兴趣看房的可以联系博主。

项目区域图

①项目基本信息

项目占地面积：10021.49平，建筑面积：30064.47平

住宅栋数：2栋，层高：31-32层，总户数：220户

容积率：3.0，车位配比：1：1.5

户型：105-118-138-200平顶复

②交通配套

项目家楼下就是番禺广场地铁站E出口，地铁3/18/22号线都在这边设有站点，还有规划中的17号线，乘坐这几条地铁线，去白鹅潭、万博、琶洲、珠江新城都非常方便，自驾的话，旁边就是番禺大道北、亚运大道，贯穿了整个番禺东西南北面，开车出行也很方便。

从项目乘坐地铁去琶洲只需要换乘1次，全程5个站，耗时32分钟左右：去珠江新城则是3号线直达，全程9个站，耗时40分钟左右。

开车去万博仅需12公里，走番禺大道北1个红绿灯，大概20分钟左右；去琶洲全程28公里，不算近，走番禺大道北接环城不堵车的话大概30分钟左右能到；去珠江新城的话也要28公里左右，不堵车40分钟左右可达。

上下班高峰期的话，番禺大道北会比较容易堵车，去珠琶等地基本上去到了1小时左右，那还不如坐地铁出行了，更加省时省钱！项目整体交通还是不错的，不愧是番禺广场TOD。

③教育资源

按照现在的街道划分，项目对口的是市桥东兴小学，这所学校之前是比较一般的，不过目前已经被纳入德兴小学教育集团旗下，由核心校省一级德兴小学领办，虽然师资会好一点，但是生源还是原来的那些人，成绩能不能提高，还是未知数，如果对教育要求比较高的家长，就要慎重！！项目附近还有仲元中学，星海中学，番禺实验中学等优质教育资源。

④商业休闲

商业的话，项目南面就是5.5万平的基盛万科里，300米处还有约17万平的永旺梦乐城，附近还有在建的龙湖天街商业，日常逛街、吃饭、看电影在附近就能解决，远一点的商业，就要去到万博CBD了。

项目北侧就是番禺区府，南侧有番禺图书馆和番禺广播电视台，旁边番禺广场还规划了大型的中央公园，计划对标纽约中央公园，届时推窗即享城市中轴景观公园美景，长椅阅读、散步遛狗、享受下楼即达的约10万方绿意，生活满是惬意与悠然。

番禺广场融合TOD复合型城市发展模式，打造“地下商业+地上公园”，规划钻石喷泉广场、螺旋艺术展廊、宝石商业广场及翡翠绿阶等公园景观，以自然之链串连形成“大珠小珠落玉盘”美妙意境。

⑤医疗

目前附近有番禺区中心医院、何贤纪念医院、番禺区中医院等医疗配套。

在售户型

绿城玉海棠占地面积并不大，只有两栋住宅，都是以四房改善户型为主，整个项目的定位，还是偏向高端改善的，分别有105、118、138m²以及顶复200m²的产品，起步户型比番禺广场其他项目更加纯粹，而且使用率更加高。

项目户户南向，单边位设计，每个户型都配备了入户花园/入户玄关，私密性得到了充分保障，货量来说，全盘只有220套，算是比较稀缺的供应量了。

绿城在现场还展示了自己对“好房子”的一系列标准，品质方面大家可以期待一下。

虽然绿城玉海棠的体量不大，却能通过自然主义的显现设计，将五进归家礼序收藏于内，营造出豪宅的高阶基因，实属难得，众所周知，大门是反映小区形象的重要标志，也是归家路上的第一站，好的大门不仅能彰显业主的尊贵身份，更是一道靓丽的城市景观，在这一点上，绿城玉海棠无疑拿出了天花板级的大手笔。

区别于普通项目的门府景深不足，绿城玉海棠以玉树垂枝为灵感，花费超千万打造了番禺前所未有的约50米“番禺门王”，随手一拍就是大片，非常气派。

进门那一刻，2棵超规格大乔木铁冬青、2棵约13米麻楝、四棵全冠移植的树木映入眼帘，带来了巨幅山水画般的震撼视觉体验。它们就像排列有序的私人管家，热烈欢迎主人回家，关键还寓意家庭兴旺、出类拔萃等，意头很好。

最抓人眼球的，莫过于悬挂于中央的海棠花雕塑——玉棠叠影，仿佛将海棠花盛放的瞬间定格，还灵动地体现了海棠花的轻盈感。

工艺也更加讲究，历经28版模型推敲，9次实体样板迭代，将整体雕塑分解为333片，每片花瓣都由匠人手工锤凿成型，纳米级覆色，从而让海棠花形成渐变的自然肌。

值得一提的是，大面积豪宅级奢石的运用，也让项目门面多了一份别人难以媲美的贵气。

比如，跨越约4000公里从新疆运回广州的维多利亚绿宝石，就铺满了大门两侧的墙壁，不仅有“金镶玉，粤满堂”的美好寓意，也与番禺中央公园的盎然绿意相呼应。

同样抢眼的，还有约20根约7米高的香槟金色立柱——海棠玉树，融入了传统的斗拱、榫卯技艺，搭配太阳纹的琉璃砖，整体看上去非常挺拔、通透。

推开大门，便是以上海宝格丽酒店为范本的序厅，中空采光、酒店式大堂、下沉式会客厅等设计，也延续了项目的奢雅质感。尤其是下沉式会客厅，空间十分宽绰，搭配通透的全景落地玻璃，与室外的岭南园林美景连接，将前庭水院等景观清晰地呈现在眼前，松弛感很足。

穿过风雨连廊，峰回路转之处便是约7.3米高的入户大堂。维多利亚绿宝石背景墙迎面而来，搭配香槟金线条，与大门的“金镶玉，粤满堂”设计内外呼应，空间两侧对称式流畅线条也随处可见，让归家之路尽显奢华与格调。

绿城玉海棠也没有辜负万众期待，拿出了番禺首个超110%MAX使用率户型，涵盖建面约108-138㎡华宅

对标当代华宅样本，以超110%使用率、无柱转角窗、大开间朗阔阳台、“LDKB+X”一体化设计、“巨能装”收纳设计、全功能主卧套房等独到设计，同时集粹大师智慧与奢装名品，呈献建筑面积约105-140㎡高定精装华宅，为番禺高端人居，划下崭新的时代刻度。

建面约138㎡ 4空间2厅2卫，约70方“LDKB+X”一体化超级方厅，南北对流双阳台，舒适通透。

建面约118㎡（A户型） 4空间2厅2卫，约16.3米奢侈南向面宽，四开间朝南，南北对流双阳台。

建面约118㎡（B户型） 4空间2厅2卫，四开间并列朝南，套房主卧与两大边客卧均带约270度环幕视野，纵览中央公园盛景。

建面约108㎡ 4空间2厅2卫，项目放在了东南单边位，而且是南北对流设计，保证了采光通风，在市场同面积段产品里比较少见，所有房间都有花池、飘窗赠送，空间感应该不小，像主卧还能放下衣帽间，估计整个户型实际能去到120㎡左右，进门处带了入户花园，可以用来收纳之余，也多了一份仪式感，总价400万起。

优点总结

1，番禺广场核心板块，难得的供应，地铁上盖，城市界面改善，学铁商兼备，又是区府板块，所见即所得。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2，TOD广场的建设和永隆综合体的建设，有新预期，建好以后，番禺广场就是完全体。

3，番禺广场TOD枢纽确定性，方便性都很强，3号线、18号线、22号线，直达珠江新城，琶洲、白鹅潭，含金量很高。

4，填补板块教育短板，附近的东兴小学，纳入省一级的德兴小学教育集团后，不用担心教育问题了。

5，新规户型，阳台率20%，使用率在板块是有辗压优势。

缺点总结

1，地块小，只有两栋楼，小区的园林绿化较小。

2，番禺广场板块被吐槽板块内没有强产业，没有人才吸引到这边，单纯居住是可以，后期增值点不高。

适合人群

如果预算400万左右，在珠城、琶洲或者附近等地工作，平时上下班依靠地铁，可以来看看这个项目。

番禺广场由于开发得比较早，所以配套很成熟，但是住宅供应稀少，几乎没有新房供应。

对于断货近十年的番禺广场来说，的出现可以说是十分诱人，毕竟稀缺了多年，周边已经累积了不少置换的需求。

而且番禺广场作为番禺行政中心，城市面貌一定是见得人的，周边界面都比较干净整洁，作为一个典型的自住板块，番禺广场虽然房价涨得慢，但是交通方便，配套成熟，居住氛围浓郁，周边也有不少生态加持，所以住起来也是比较舒服。

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。✨✨✽✽✽✽

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✨✽✽✽✽

✅5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✨✽✽✽

Part1购房资格

在2024年9月29日，广州出了一系列的政策，广州全面放开了限购，可以买无数套，放开了限售，买了出完证就能马上卖。

Part2贷款资格

广州买房，纯商贷首套15%首付，二套15%首付，公积金贷款商品房首套首付2成，保障房首付1.5成。

贷款的年限最长30年，贷款人最大年龄可以到85岁，比如你55岁，可以贷款30年，到85岁。

目前广州的银行贷款利率都是LPR±基点，2025年2月最新5年期LPR是3.6%，最新的首套按揭年利率是2.9%-3%。

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

公积金贷款额度也提高了，具体额度看下表，最高可以到224万额度。

按揭贷款有三种还款方式，等额本息，等额本金，先息后本。

等额本息就是每个月的月供是一样的，30年不变，前面是本金还得少，利息还得多，后面是本金还得多，利息还得少。

等额本金是每个月本金一样，利息不一样，利息前面还得多，后面还得少。

先息后本是前面3到5年只还息，不还本，后面25年到27年按等额本息还款。

Part3购房税费

一手房只有契税，二手房有契税，增值税，个税，具体税费看下表。税费可以通过报低网签价，来合理降低税费成本。还有一些特殊操作的合理避税的方法，可以加我微信私聊我咨询。