解码中央城市工作会议|以“城市更新”为抓手，房地产市场何变？

中央城市工作会议7月14日至15日在北京举行。这是时隔十年再次召开中央城市工作会议。

会议提到，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手。在7个方面的重点任务中也提到，着力建设舒适便利的宜居城市。

在推进城市更新，建设宜居城市这一要求引领下，城市建设会产生哪些变化，房地产市场又会迎来哪些机遇？红星新闻采访多位专家对此进行解读。

▲图据IC photo

将释放住房需求，带动周边行业发展

对房地产市场的供需双方都有发力作用

会议在强调“当前和今后一个时期城市工作的总体要求”时指出，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。在重点任务部分也提到，要高质量开展城市更新。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，“城市更新”写入总体要求，城市发展逐渐进入城市更新的重要时期。

对于城市更新，两个月前中办国办联合发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出了十分具体的要求。目标部分提到，到2030年，城市更新行动实施取得重要进展，“人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间”。“意见”在主要任务部分则提到，加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造等。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉红星新闻记者，我国城镇化率接近70%，城镇人口无论在数量、消费、产出上，都是主力军。老旧小区改造等城市更新，将补上市政、公共服务（比如一老一小）的短板。一方面能释放出住房需求的动力，另一方面还能通过住房的支柱产业地位，带动下游装饰装修、家具家电、建筑建材等，体现住房在内需和双循环中的地位。

58安居客研究院院长张波也提到，城市更新对房地产市场的影响会呈现供需双向发力特征。张波认为，一方面市场对于老房子有需求，58安居客监测重点30城市数据显示，2025年上半年二手房成交占比超过60%，其中有大量的老旧小区。宜居城市建设通过旧改提升存量住房价值，能进一步激活“卖旧买新”的改善链条。另外，城市更新会释放购房需求。比如上海徐汇区东安一、二村旧改释放出超6000户安置需求，这类需求通过房票或现金形式进入商品房市场，推动上海闵行、宝山等更新区域二手房市场率先实现“量涨价增”。

陈文静认为，本次会议将进一步强化地方政府对城市更新的重视程度，也有利于放大城市更新在稳投资、扩内需方面的作用，未来相关部门落地更多配套政策，地方政府也将深入探索适合当地发展的城市更新模式。在此过程中，政府完善相关举措鼓励多元主体参与，更多政策加持也将为企业参与城市更新释放新的机遇。

▲两次城市工作会议内容对比 图据中指研究院

房地产新模式：将人房地钱联动

老房子、旧房子都将被改造成“好房子”

会议在重点任务部分提到，着力建设舒适便利的宜居城市。坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构；加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；大力发展生活性服务业，提高公共服务水平，牢牢兜住民生底线。

李宇嘉告诉红星新闻记者，宜居城市是人口、产业、城镇、交通一体规划的城市。未来的房地产新模式，要将房地产发展植入产业、人口、公服中，做到房地产与产业、人口、就业、公共、供地协调，人房地钱联动。

李宇嘉还提到，大力发展生活性服务业是“人民城市”的彰显，也是充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用的彰显。通过提升城市功能、品质，提升城市公共服务水平，释放城市居民细水长流的生活性服务，比如医疗、教育、养老、托幼、助残等。这种服务业尽管相比房地产、基建对经济的短期作用小，但能实现充分就业、提升居民服务，能提高城镇化率，释放和激活潜在的需求。

对于宜居城市、美丽城市的要求，陈文静认为，以绿色低碳为重要特征的“好房子”将是提升城市发展质量的重要一环。6月13日国常会强调要扎实有力推进“好房子”建设，并将“好房子”建设纳入城市更新机制加强工作统筹，充分表明未来老房子、旧房子也将被改造成“好房子”。增量住房建设、存量住房改造均以“好房子”为目标，各地在优化“好房子”标准、规范计容规则、鼓励“好房子”建设、探索存量住房改造为“好房子”的路径等方面存在诸多政策空间，预计未来在规划、土地、财政、金融等方面将有更多支持性政策落地。

▲宜居城市（概念图） 图据图虫创意

精瑞人居发展基金会主席、全联房地产商会创会会长聂梅生此前接受红星新闻采访时也提到，随着人们生活水平的提高和对科技的依赖性普遍提高，“好房子”的很多配置成为购房人的刚需。反过来，商品房品质的提高，又能促进大家把现在的房子腾出来去置换新房，让房地产市场流通起来。

保障房+商品房双轨制将发挥重要作用

专家预计保障房将全面进入配售阶段

在建设宜居城市的要求中重点提到，加快构建房地产发展新模式。

房地产发展新模式这一概念近年来多次在重要会议中被提及，2021年12月，中央经济工作会议上就曾提出，对于房地产产业要“探索新的发展模式”，并给出“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”三条路径。2024年的政府工作报告提到，“加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”2025年的政府工作报告也有提到，“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。

中房集团公司原董事长、原国家房改课题组组长孟晓苏在接受红星新闻采访时多次提到，我国房地产发展的新模式是“市场+保障的住房供应体系”，其中关键就是保障房建设。孟晓苏多次呼吁大力建设保障房，让该享受保障房的人回到保障房市场。

▲图据图虫创意

张波提到“加快构建房地产发展新模式”时强调，新模式的核心是通过“双轨制”重构住房供给结构。张波认为，大量城市在取消商品房限价的同时，积极推出配售或配租型保障房，“保障房分流刚需、商品房聚焦改善”的市场格局正在形成。保障性住房与商品房双轨制的完善，将为房地产市场注入长效稳定机制。

红星新闻记者注意到，今年4月，广州第一批配售型保障性住房开始网上申购，成为全国首个配售型保障房上市销售的一线城市。今年以来，已有多个城市的保障房开始申购，多位专家此前在接受采访时都预计，今年保障房将全面进入配售阶段。

红星新闻记者 刘亚洲 付垚

编辑 包程立 责编 官莉