房子在孩子名下，母亲岂可擅自处置？

　　“爷爷奶奶留给我的房子终于保住了！”日前，拿到民事判决书的小季激动地给江苏省南通市海门区检察院办案检察官打来电话，表达自己的深深谢意。这个好消息背后，是小季5年寻求救济、据理力争的艰辛，也是检察机关守护未成年人权益的监督历程。

　　深陷房产诉讼泥潭，未成年人权益受损

　　小季生于2001年10月。2006年4月，在小季父母见证下，爷爷奶奶将一套商铺赠与年仅4岁半的小季，并办理了产权证明，明确房屋所有权人为小季。

　　小季的母亲张某沉迷炒股，父亲长期在外地工作，鲜有时间陪伴小季。2018年11月，为填补股市亏损，张某虚构丈夫做生意急需资金的事实，瞒着家人四处向他人借款。为便于借到钱款，张某一方面骗取公婆的身份证、户口本、房产证等资料，将公婆的一套房屋过户到自己和丈夫名下，另一方面伪造丈夫的授权委托书和公证文书，违规办理了不动产抵押登记，把公婆的那套房屋和小季名下的商铺都当作自己债务的抵押物设定了抵押担保。

　　2019年5月，张某无力归还巨额借款，向公安机关投案自首，供述了自己用骗取的公婆房屋抵押借款的犯罪事实，尚未成年的小季这才知道自己名下的商铺已经被母亲抵押给了陈某。同年11月，张某因犯诈骗罪和伪造事业单位印章罪被法院数罪并罚，合并执行有期徒刑八年六个月，并处罚金30.5万元。

　　2020年5月，小季向集中管辖南通行政诉讼案件的南通经济技术开发区法院提起行政诉讼，要求南通市海门自然资源和规划局撤销不动产抵押登记证明。法院经审理认为，行政机关已经在职责范围内尽到审慎的审查义务，连房屋登记机关都无法识别材料真伪，陈某相信张某并且实际交付了借款，并不存在重大过失。张某以授权委托书、公证书等虚假材料进行不动产登记的行为违法，但陈某作为善意第三人已取得房屋抵押权，出于保护抵押权人利益和交易秩序考虑，应保留抵押登记的效力。

　　2020年11月，小季不服一审判决，向南通市中级法院提起上诉。2021年2月，南通市中级法院作出二审裁定，维持原判。小季又向江苏省高级法院申请再审。2022年4月，江苏省高级法院经审理，认为涉案抵押登记不宜撤销，驳回了小季的再审申请。

　　而在2021年3月，陈某以民间借贷纠纷为由，将张某诉至海门区法院，要求其归还借款本金及利息，并主张若张某无法偿还，便按抵押合同约定，拍卖小季名下商铺优先受偿。同年5月，陈某的诉讼请求得到法院支持。因张某未能还款，陈某申请强制执行，案涉商铺被查封。其间，小季提出执行异议，被驳回。无奈之下，小季以陈某系恶意取得案涉财产为由，对陈某诉张某民间借贷纠纷案生效判决申请再审。2022年12月，法院以“原行政判决认定陈某系善意取得抵押权”为由，驳回了小季的民事再审申请。

　　检察监督介入，抽丝剥茧辨是非

　　2023年1月，走投无路的小季到海门区检察院12309检察服务中心申请检察监督。

　　受理案件后，海门区检察院民事检察部门检察官全面审阅案卷材料，细致询问小季案件情况，梳理出两大争议焦点：小季是否应以案涉商铺为母亲张某的借款承担担保责任？陈某能否作为善意第三人取得案涉商铺的抵押权？

　　经审查，检察官发现张某的行为明显违法。根据相关规定，父母作为未成年子女的监护人，除为维护被监护人利益外，不得处分其财产。张某私自以小季名义抵押案涉商铺，构成无权代理。小季从来没有认可过母亲的抵押行为，也不应为此承担法律后果。检察官还注意到，在2021年陈某提起诉讼时，已成年的小季作为与案件处理结果有利害关系的担保人，依据相关规定，应当作为必要共同诉讼当事人参与诉讼，但法院并未通知小季参加，导致其民事权利被剥夺，无法行使抗辩、上诉等程序权利。

　　对于陈某能否取得抵押权这一关键问题，检察官展开深入调查。原来，陈某与张某在借款当天经朋友介绍才认识，两人的抵押合同上列明抵押人是小季，抵押人签章处却由张某签署了自己的名字。张某称自己是为生意而借款，但生意毕竟有盈有亏，其借款行为将小季的权益置于巨大风险中。就抵押合同前后签名不一致问题，陈某未提出任何疑义，且陈某对案涉商铺状况未作了解就签订了抵押合同，直至提起民事诉讼前才到现场查看，发现商铺正由他人租赁使用。综上，陈某对抵押物未尽到基本注意义务，主观上存在明显过失。此外，双方借条约定月息3%，抵押合同约定月息为2.5%，实际却按月息5%支付，远超约定利率，陈某规避法定利率上限逐利的目的显而易见。

　　抗诉推动再审，公正判决守护权益

　　2023年3月，海门区检察院邀请部分司法行政部门的特邀检察官助理参与案件讨论。“不动产物权以登记为生效要件，行政生效裁判虽保留了登记行为的效力，但登记不会直接设定物权，登记行为有效也不代表物权本身有效。在此案中，虽然相关行政判决保留了抵押登记行为的效力，但审判机关应根据事实和法律独立作出判断，不能仅依据抵押登记行为有效就确认陈某是合法的抵押权人。”承办检察官发表了对该案的意见。参与案件讨论人员一致认为，民事判决结果对小季的合法权利有重大影响，小季却因不能归责于本人的事由未参加诉讼，法院应当启动再审。

　　经过严谨审查和充分论证，检察机关认定张某侵犯小季财产权利，陈某不构成善意取得案涉房屋抵押权，小季名下的商铺无需为张某的借款承担担保责任。2023年6月20日，经海门区检察院提请、南通市检察院检察委员会决定，南通市检察院向南通市中级法院提出抗诉。同年8月4日，南通市中级法院将案件发回海门区法院重审。

　　2025年5月21日，海门区法院经重审认为：陈某在抵押登记中具有过失，对案涉商铺不构成善意取得抵押权。在保护交易秩序与保护未成年人利益的冲突中，鉴于陈某本可通过登记得知房屋所有权人为未成年人，却未尽到合理注意义务，而未成年人在监护人无权代理的交易中常常处于弱势地位，甚至可能无从知晓自己的财产权益被恶意处分，两利相权取其重，法律应优先保护未成年人利益。据此，法院作出再审判决，撤销原审民事判决，由张某归还陈某借款本金及利息；陈某无权对案涉商铺享有优先受偿权，小季无需以该房产承担抵押担保责任。

　　至此，这场持续数年的房产纠纷终于画上了句号，小季因为检察监督得以保住爷爷奶奶赠与的商铺。

（来源：检察日报）