老盘新枝   封面文章

文/粤进深 严明会

老黄埔，又来了一个新对手。

最近消息，位于广州老黄埔核心区的中鼎书院上城三期珺翎府，即将入市。

并且，面对片区严重内卷的市场，项目这次带来的还是新规产品。

三期珺翎府共规划6栋楼，包含4栋超高层住宅，2栋商墅。

货量共600多套。

主力产品为约107㎡、约128㎡、约140㎡、约180㎡的四房。

还是全南向户型，主打纯改善型产品。

据传，项目每个户型都按豪宅标准打造。

三大堂设计、每户独属大堂、专梯入户等都能在项目看见。

当然，作为新规产品，最大的亮点还是赠送率。

据目前流出的信息，项目使用率最低超110%，高的甚至可以去到120%。

如果真能达到，这个使用率几乎快要赶上同区域的黄埔未来城了。

看来，这个老黄埔昔日的网红盘，终于可以硬气一回了。

01

为什么这么说呢？

皆因这个盘，确实是比较神奇的存在。

中鼎书院上城，最早由横沙村旧改而来。

一期商品房叫中鼎君和名城，2007年启动建设，2014年正式开卖，2017年收楼。

二期商品房叫珺合府，在2021年开盘。

三期项目，是在去年9月改的名。

为了体现教育的优势，案名改为中鼎书院上城。

但其实在教育这块，项目也是吃了不少的亏。

这一点，接下来会讲到。

现在先来看看中鼎这家企业。

看着像国企，但中鼎其实是一家民企。

它的全称叫“中鼎控股集团有限公司”，创建于1997年5月，成立于2000年8月。

中鼎的创办人叫谭霖高，是有名的阳江富豪。

该人士早年发家于建筑施工行业。

而早期的中鼎只是一家单一业务的承建商公司，是后来才涉足房地产的。

目前，中鼎的业务包括房地产开发、海洋渔业、能源矿产业、金融投资、贸易、酒店经营管理、物业管理等。

2023年8月，中鼎控股集团暨广州兆霖房地产开发有限公司乔迁至中鼎名汇，谭霖高以中鼎控股集团董事长的身份现身。

这里说一下，广州兆霖房地产，就是中鼎横沙旧改的项目公司。

中鼎横沙旧改项目位于5号线大沙地、大沙东双地铁站中心位置。

可以说是黄埔区行政、文化、商业中心地段。

整个项目的体量很大，总占地64万㎡，总建面约280万㎡。

中鼎早在2010年与横沙村签订旧村改造合作协议。

首期安置房豫章苑在2011年10月动工，2015年分房回迁。

02

凭借不错的区位，中鼎横沙旧改项目，是老黄埔最早的热盘之一。

二期珺合府与万科城市之光、南驰富颐华庭一起，曾被称为是老黄埔的“三剑客”。

2014年项目首开，据称开卖8个月就清盘了，拿下当年广州销冠。

2021年二期开盘早期，热度不减，频繁登上各大榜单。

只不过，越往后，项目越走向了下坡路。

重要的一个原因，项目在教育方面，一直宣传的六中。

但一直没有兑现。

后来被业主们多次“团建”，直到去年5月，才终于官宣学校。

——黄埔区实验小学和黄埔军校纪念中学（由广州六中教育集团办学）。

虽然学校最终尘埃落定，但二期珺合府也已然错过了最好的去化时机。

这里面主要有两点：

1）市场，从2021年到2024年，这整个市场的下滑有目共睹。

这一点是毋庸置疑的，先跑的跟后跑的，完全是两回事。

2）老黄埔的整体竞争，此前远不如现在这般激烈。

要知道，在2024年之前，谈到老黄埔，基本离不开万科城市之光、南驰富颐华庭、中鼎书院上城这个三个盘。

但进入去年以来，保利中央公馆、中建八局海丝城、中建二局未来方洲、中交四航珠江春等，纷纷加入战局。

且清一色都是新规产品，作为非新规的中鼎珺合府，只能远远躲着。

直到现在卖了快四年了，中鼎珺合府的网签去化仅八层左右。

现在已经熬成现房在卖。

而户数其实并不算多，二期珺合府主要是8栋楼，共1190户。

最近，项目还传出了工抵房，价格比市场低出不少。

回头看一下同期的万科城市之光，已经清盘了。

差一点的南驰富颐华庭，旧规产品去化也达到九成多，接近清盘。

如今三期珺翎府，携新规产品而来。

中鼎书院上城，似乎要打一场“翻身仗”。

只不过，现在的行情跟三四年前，已不可同日而语。

它要面对的，是严重内卷的片区市场。

珺翎府想要重新占得一席之地，得下一番狠功夫。