房产过剩来了！野村证券：2038年，日本房屋空置率将达31%

人口和房地产密切相关，尽管日本东京圈有着全球瞩目的人口密度，但在东京圈之外，日本的房屋空置率也越来越高，城市的虹吸效应，在一个高度老龄化和少子化的国家，体现的淋漓尽致。

从农业国到工业国，需要最原始的资本积累。

而历史上，但凡想要快速走完这个积累过程的国家，都绕不开这几个办法。第一就是海外殖民，诸如早期的英美等等，通过海外贸易殖民的方式，来掠夺财富，从而达到工业化的快速积累。

自二战后，这些英美殖民地纷纷独立崛起，至此以后，农业国要想发展成工业国家，更好的办法就是靠房地产起家。

最值钱的，在今天仍然还是土地，只不过和过去农业社会不同的是，土地不是拿来种粮食的，而是拿来盖楼的。

当年的日本也是类似的情况。

二战后日本百废待兴，在美国的援助之下，日本快速实现了几十年的经济腾飞，这其中除了美国的帮助，日本房地产的兴起，也为日本经济注入了一剂强心针。

而日本房地产的故事，还要从泡沫破灭之后说起。

日本房地产泡沫破灭之后，日本又迎来了人口老龄化和少子化，这进一步加剧了宏观经济增长压力，而日本总人口的减少，也为日本房屋空置，提供了近乎绝佳的土壤。

目前日本全国空置房屋数量已经高达900万栋，和2010年的数据相比，15年的时间里翻了一倍；预计到2038年，日本每3栋房屋中就有1栋空置，到2040年，日本无人认领和被放弃的土地面积将接近北海道本岛的面积。

而北海道则占日本总面积的22%左右。

人口减少带来的连锁反应，已经不可避免地对日本本土造成了严重的冲击。

在房屋空置上，日本的特点也呈现了马太效应，即人少的地方房屋空置越严重。在农村和城市，形成了非常显著的差异。

在日本农村地区，和歌山县、德岛县等地的房屋空置率已经高达21.2%，日本山梨县、高知县、长野县等地的房屋空置率也在20%以上。

而在大城市，这又是另一幅景象。日本东京等核心城市商业地产空置率较低，如梅田与中央区甲级写字楼空置率仅3.2-4.1%。

城市对人口的虹吸效应还在加大，而更多日本中小城市甚至是农村，则面临着无人居住的局面。

从历史变化来看，人口还不是绝对的因素，真正决定日本房屋空置率加快的，其实是泡沫。

1990年，日本房屋空置率只有5%左右，此时日本经济还没有破灭，房屋空置率基本正常；但仅仅三年之后，1993年，日本房屋空置率已经升至9.8%。

20年之后，也就是2023年，这一数字已经升至13.8%。

这一趋势显示，日本房屋空置问题在过去三十年间不断恶化，增速在近年还有所加快。

早期，日本房屋空置率因为家庭债务负担而大量上升；到了近年，日本房屋空置率则因为人口问题，而出现大幅上升。

随着人口趋势的不可逆转，日本房屋空置率随着时间的推移，还在加快。

2023年，日本总和生育率降至1.2的历史最低点，死亡率也开始超过出生率；到了2024年，日本65岁以上人口占比已达29.1%。

人口减少，也导致人口家庭结构出现了史诗级变化，其中最显著的变化，就是单位家庭人口开始减少。

日本家庭人口规模，从1980年的3.4人降至2025年的2.1人，传统“一户建”需求锐减，也对日本房屋空置造成毁灭性打击。

在这个过程中，日本东京圈的人口虹吸效应还在加强。年轻人持续向东京、大阪等大城市集中，进一步导致农村和小城市人口流失。

日本的经验告诉我们，当总人口开始史无前例的减少时，最终时代的未来一定不在小城市和农村，而是在大城市，大者越大，强者越强的马太效应开始进一步显现。

除了人口因素和地产破灭之外，日本的经济体系也是导致日本房屋空置的另一大原因。

首先就是遗产税负担，日本遗产税最高税率达55%，基础免征额仅3000万日元，这对日本中产来说，旗下的房产极易触发重税，导致一些人不得不抛弃房屋。

除此之外，日本房产的持有成本也相对较高。固定资产税、物业费等年度支出可达房价的3%，而租金回报率则不足1%，形成“资产收益倒挂”。

说到这里，我很难不佩服杰克马；记得早年间杰克马在内部员工会议上就曾说，多年前我劝阿里的员工都去买房，但今天我要劝你们都去租房，因为租房市场不景气的话，房地产市场也不会景气。

日本的例子告诉我们，当租金回报率不高，房屋持有成本却比租金还高的时候，只会刺激更多人卖房，而不是持有房，这对房地产市场的健康发展，并没有好处。

今天的日本房地产市场就是这样。看起来东京圈的房价还是那么迷人，但在东京圈之外，日本的房地产几乎已经算是彻底崩盘。

而日本的特殊之处还在于，房子无人继承。在日本有约17%的空置房因税费过高无人继承，这导致日本每年需投入1.2万亿日元来维护这些“僵尸房产”。

日本房地产市场，目前具有三大特性。

第一就是资产价值的崩塌。日本东京核心区房价较1991年峰值暴跌70%，但持有成本刚性存在；而在日本其他地区，房价较1991年峰值算起来下跌更惨，几乎已经没有持有的必要性。

第二就是供需失衡。日本人口减少导致整体住房需求下降，日本许多老年人去世后留下的房屋也无人接手，当人口开始减少的时候，供大于求已经成为日本房地产不争的事实。

最后就是区域发展不均。日本大城市吸引力持续增强，但农村和小城市房产价值不断贬值，形成冰火两重天。

按照野村证券的估算，到2038年日本的房屋空置率可能达到31.5%，这意味着差不多每3套房屋，就会有一套是空置房。

日本经验表明，房屋空置问题一旦形成便难以逆转，这对面临类似人口挑战的国家具有重要警示意义。未来可能的解决方案包括制度变革、区域振兴、创新利用和国际合作等多管齐下的策略。如何平衡房地产市场发展与人口结构变化，也必然将成为许多国家未来的重大政策挑战。

end.