URI城市租住专题研究（二）：国企未来收储业务发展建议与策略

在当前国家大力支持保障性租赁住房发展、各地纷纷出台存量房收储支持政策的背景下，各地区域国企，肩负着盘活存量资产、增加租赁住房供给的重要使命。

本报告旨在为各地国企提供一套立足本地实际、融合多地成功经验的系统性操作路径，助力其实现社会效益与经济效益的协同发展。

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收购主体与对象选择

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强化主体优势

参考全国多地国企主导存量房收储的成功模式，地域性国企作为本地重要企业，应充分发挥自身国企背景优势，积极主动与政府部门展开深度沟通协作。在项目审批流程中，争取简化手续，缩短审批时间；在土地获取（若涉及相关业务）方面，获取政策支持与资源倾斜；同时，积极争取税收优惠政策，降低收储成本与潜在风险，为企业收储业务的顺利开展创造有利条件。

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精准定位房源

借鉴福州在房源选择上的经验，优先考虑城市核心区域、产业园区周边以及轨道交通站点附近的存量房。同时，着重关注50- 70 平方米左右的中小户型房源，此类房源市场需求旺盛且去化容易。此外，也可关注一些具有改造潜力的老旧小区房屋，进行全面综合评估，通过合理改造提升其品质与租赁价值，实现资源的有效利用。

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价格策略制定

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综合定价考量

学习武汉、福州等地定价方式，结合区域本地房地产市场实际情况，制定科学合理的收购价格体系。全面综合考虑房屋的地理位置、房龄、建筑质量、周边配套等多种因素，确保收购价格既符合市场规律，又能保障企业的经济效益。同时，密切关注市场动态和政策变化，及时灵活调整价格策略，以适应不断变化的市场环境。

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争取价格优惠

充分发挥国企当地的规模与品牌优势，在与原业主、开发商等协商收购价格时，积极争取更有利的价格条件。例如，参考合肥安居项目以周边市场价三折收购的经验，努力降低收购成本。此外，密切关注政府出台的相关补贴、优惠政策，充分利用政策红利，进一步降低收购成本，提高项目的盈利能力。

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成本覆盖与收益分析

针对国企收储存量房作为保障性租赁住房回本周期长的问题，未来国企在收储时可从合理控制成本、提高运营收益、争取政策支持等方面入手，具体如下：

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拓展多元收益途径

以南浔项目为参考，积极拓展运营收入来源。除传统租金收入外，合理规划停车位资源，收取停车费；对于配备商业配套的项目，出租商业用房获取收益；深入探索房屋增值服务，如提供家具家电租赁、房屋清洁维护等收费服务。通过多元化的收益途径，提高项目整体收益水平，确保能够覆盖收购成本、运营成本以及资金利息等各项支出，实现企业的可持续发展。

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精细管控成本

在收购环节，建立严格的资金支出审核机制，避免高价收购，确保每一笔资金都得到合理使用。在改造装修过程中，科学合理规划预算，通过公开招标等方式选择性价比高的装修材料与施工团队，在保证装修质量的前提下，最大限度降低成本。在运营阶段，优化人员配置，提高管理效率，采用现代化管理手段，降低管理成本。通过精细化的成本管控，提升项目的盈利能力和市场竞争力。

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争取政策支持与补贴

积极争取政府相关政策支持，如税收减免、财政补贴等，降低运营成本。充分利用央行保障性住房再贷款等金融政策，获取低成本资金，缓解资金压力。同时，推动政府出台针对保障性租赁住房的租金补贴政策，提高租金收益水平。

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做好长期规划与资金平衡

由于保障性租赁住房具有民生属性，盈利并非首要目标，国企应做好长期资金规划，考虑整体资产的平衡。可将收储保障性租赁住房与其他房地产项目或业务相结合，通过整体运作实现资金平衡和可持续发展。

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运营模式优化

1) 引入专业合作：借鉴福州与贝壳合作、长沙委托长房集团运营的成功经验，建议国企可与专业的公寓运营企业开展广泛合作。

2) 完善服务体系：建立标准化、人性化的租赁服务体系，对租客从咨询、看房、签约，到入住后的维修维护、投诉处理等各个环节，都制定明确、详细的服务流程与标准，确保服务质量的稳定性和一致性。例如，设置 24 小时维修热线，及时响应和解决租客居住过程中的问题；定期组织租客活动，增强租客之间的交流和社区归属感。同时，结合城市特色与租客需求，提供特色服务。例如针对西湖景区周边房源，为租客提供旅游咨询与推荐服务，提升租客的居住体验和满意度。

3) 科技赋能运营：积极利用大数据、物联网等先进技术手段，提升运营效率与管理水平。通过大数据分析租客的需求、行为习惯等信息，优化房源配置和定价策略，实现精准营销和资源的合理利用；利用物联网技术实现房屋设施设备的智能化管理，实时监测设备运行状态，提前进行维护保养，降低设备故障率，提高租客居住体验。例如，安装智能门锁方便租客出入，通过智能电表、水表实现远程抄表与能耗监测，提升管理的智能化和便捷化程度。

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把握收储时机

当前，政策环境对存量房收储极为有利，各地纷纷出台支持政策，金融机构也加大了对住房租赁等领域的支持力度。同时，房地产市场处于调整期，部分存量房资产价格相对较低，为区域性国企扩大收购规模提供了良好契机。企业应密切关注市场动态，深入分析市场趋势，制定详细、科学的收购计划，合理安排资金，积极筛选优质项目。抓住当前有利时机，扩大市场份额，提升企业在住房租赁市场的影响力和话语权。