房企寻找第二增长曲线，经营性业务+“好房子”是“棋眼”

本文来源：时代周报 作者：赵鹏

2025年以来，全国楼市显现回稳迹象。6月30日，克而瑞发布2024年6月中国房地产企业销售TOP100榜单。百强房企6月实现销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%。其中，近六成百强房企单月销售业绩环比增长。但房企高周转、高杠杆的发展模式已经终结。近年来，房企更加关注具备可持续运营能力和长期价值，保持稳健运营、展现出拿地能力、经营性业务较强的房企更加受青睐。

在此背景下，房企主动收缩投资规模，加快竣工结转，反观商业运营、长租公寓以及物业管理等经营性业务则飞速发展，从优质头部房企的业务结构看，经营性业务逐渐成为与住宅开发业务并驾齐驱的重要板块。

中指研究院企业研究总监刘水表示，近几年，经营性业务成为房企的第二增长曲线愈加明显。未来几年，经营性业务收入占比将进一步上升将达到三成左右，利润贡献将占到一半，成为房企构建新发展模式的重要方向。

以龙湖集团、华润置地、新城控股为代表的优质房企纷纷加码经营性业务，以寻找自身的第二增长曲线。其中，龙湖集团布局经营性业务多年，在2023年，龙湖集团便实现全年经营性利润占比首次超过50%。龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，房地产“三高模式”不可持续，预计到2028年，公司经营性收入将继续提升，占比将在一半以上。

经营性业务引领高质量发展

地产持续处于调整周期，一些房企仍处于风险出清、摆脱亏损局面的突围阶段，经营性业务成为引领房企走出“低谷”重要动力。房企高质量发展离不开稳定现金流，经营性业务恰好可以为房企筑起获取稳定现金流的“护城河”。因此，当下房企高质量发展离不开经营性业务。

经营性业务的范围非常丰富，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店、康养、代建等高毛利、轻资产赛道，龙湖集团、华润置地、新城控股、中海地产等优质房企不约而同地选择了经营性业务，并将此类业务定义为“第二增长曲线”。

部分龙头房企通过经营性业务收入为自身提供了还债现金来源，也为房企进行债务结构转换、用经营性物业贷置换开发贷延长债务期限等提供支撑。从龙湖集团、华润置地、新城控股等较早发力经营性业务的房企看，经营性业务收入和利润贡献占比越来越高，不仅成为房企的“第二增长曲线”，更成为自身的债务安全垫。

以发力经营性业务较早的龙湖集团为例，该公司的经营性业务已成为其营业收入的重要来源与利润的主要来源。在2025年上半年，龙湖集团实现经营性收入141.5亿元，持续增长的同时再创半年历史新高，其中运营收入约75.0亿元、服务收入约66.5亿元。

经营性业务的持续增长，本质上是“选好赛道、做轻资产、用活资本、守住现金流”的系统工程。只有把商业运营能力、资本工具和政策窗口期三者结合，形成可复制、可退出的闭环模式，房企才能真正把经营性业务从“第二曲线”升级为“新引擎”，穿越周期并持续成长。

通过发力经营性业务，房地产企业还可以打通债务结构的优化路径，形成轻总量、低成本、长周期的更为优秀的债务结构。在经营性业务快速增长的过程中，房地产企业现金流不断增加、有息负债有序压降。

仍以湖集团为例，自2023年起，龙湖集团就以正向的净现金流来主动压降负债，保持企业发展的“安全度”。截至2024年，龙湖已连续两年实现集团经营性现金流为正，两年累计压降有息负债超过300亿元。2025年截止目前，龙湖集团累计兑付境内公开债券已超90亿元，均为如期兑付。对于后续到期的中票及其他债券，龙湖集团也已提前做好准备。

由此可见，在土地红利褪去、融资收紧的新行业周期里，经营性业务不再是副业，而是房企的“生存业务”和“估值引擎”。未来，哪家房企能把租金现金流做得又大又稳，谁就拿到了穿越周期的“船票”。

房企比拼“好房子”

值得注意的是，房企大力发展经营性业务并不意味着放弃原本的房地产开发业务，房地产开发业务仍然在整个房企业务盘面中占据重要地位。目前，人们对于住房的需求已经从过去的“有无”问题，发展到了追求品质的“优劣”阶段，房地产市场的供需状况也在不断调整和优化。这意味着房地产行业从追求规模扩张转向注重品质、服务的提升。

基于当前背景，年初多地提及推动建设“好房子”，加大“好房子”供给。此前，房企项目开发追求高周转、高杠杆，注重数量而非质量。今年以来，房企项目开发更加注重质量，比拼“好房子”成为房企竞争的新赛道。

“好房子”凭借极佳的居住体验、合理的空间布局以及完善的配套设施，切实提升居民的幸福感与满意度，吸引着越来越多的购房者追求更高生活品质，为房地产市场注入源源不断的活力，带动上下游关联产业蓬勃发展，成为经济持续增长的关键助力。

何为“好房子”？中指研究院基于近3万份调查样本，归纳总结出“好房子”应该具备的六大特征：绿色、安全、宜居、智能、友好和美观。但各家房企也会根据自身理解，开发更具自身特色的“好房子”。以龙湖集团为例，2025年1-6月，龙湖集团实现总合同销售金额350.1亿元，合同销售面积261.4万平方米，“好房子”所产生的带动效应不可估量。其在重庆和北京“一南一北”分别打造了重庆御湖境、北京中关村观萃两个“好房子”样本项目，

作为龙湖高端产品线的标杆作品，重庆御湖境于5月27日首开，一批次房源全面售罄，刷新了重庆年度首开记录，并在端午期间延续了热度，3天小长假累计接待客户近500组。截至6月底，重庆御湖境已两开两罄，累计销售达11亿元。北京中关村观萃的销售同样火热，截至2025年5月，北京中关村观萃项目自开盘以来，已累计销售超200套，销售套数位居北京市第七名。

据房企相关负责人透露，购房成本下降，释放了部分刚性和改善性住房需求，“好房子”的理念逐渐深入到购房者群体，楼盘到访量、成交量均有明显提升。在6月初，“好房子”的热度还在持续。据悉，端午期间，龙湖全国日均销售额环比5月周末日均销售额提升26%，多地云河颂、御湖境、观萃等高端产品线项目表现亮眼。