业主自己管理小区也是城市治理创新

日前，广州市荔湾区裕兴苑小区召开业主物业管理费返还大会，向全体业主发放2024年6月至2025年3月共10个月的物业管理费，居民得以真切感受到无物管小区自治带来的“红利”。据南都报道，这已是裕兴苑业委会第二次向业主返还物业管理费，返还的费用主要来自小区的公共收益。

真金白银给业主发钱，让业主也能“见到回头钱”，网友口中的“别人家小区”又添一例实证。在此之前，深圳、南京、武汉等多地陆续出现小区业委会将公共收益分给业主的情况，广州裕兴苑小区有所不同的是，在经历小区物管加收物业管理费未成而撤场后，从无人管理时期到几位居民决定尝试自治，2011年第一届业委会成立，由业委会直接聘请保安、保洁等，统筹管理小区，“不让中间商赚差价”……

仅有236户业主的裕兴苑小区，其业主自我管理的过程哪怕现在回溯，依然可以说着实不易。尽管如民法典所示，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。裕兴苑两次给业主返还物业管理费的资金来源，就来自小区的公共收益，包括小区公共区域的停车场、电梯广告、快递柜等公共设施带来的收益。

理论上一直都真实存在的业主公共收益，缘何每次出现在公共视野时，总是会引发一阵莫名惊诧？无非是在更多常见的场景中，如裕兴苑前期物管试图涨价、口称“亏钱”的情况往往很常见，物管公司一边吐槽不赚钱、一边坚决不退场的案例层出不穷。到目前为止，以返还物业管理费的方式分配业主共有部分产生的收益，不涨价反而有返还，这样的情况似乎依然属于罕见个案。

当然也要看到，类似裕兴苑这样的业主自我管理模式，其可复制性取决于业主群体中人员年龄结构比例、热衷公共事务的业主人数、所在物业的规模、事务繁杂程度等多方面因素。而能有一群勤于业委会事务而秉持公心、乐于奉献的业主，无疑是其他业主之福，也是裕兴苑之所以可以持续长时间自我管理的内在特质。裕兴苑业主自我管理模式的成功也说明，哪怕现代物业管理以专业化外聘为主，但也并不排斥以业主自我管理为代表的自治模式。

借由媒体探访，公众得以看到一个实现业主自我管理的小区，里面有太多业主代表的奉献与付出。而2021年10月修订的《广州市物业管理条例》也明确，业主共有资金可用于业主委员会的办公经费、业主委员会委员的补贴以及业主委员会专职工作人员的薪酬。对业主自我管理模式的可持续性进行研判，业主在决定共有资金的相关支出时，亦应考虑专职业委会工作人员的适当薪酬，以及业委会成员的适当补贴。

同时，购买公司化物业服务依然是当下相当数量小区的务实选择，而国家层面也通过立法的方式规范日常的物业管理。如何通过有效的业主自治实现对物业管理、运营过程的实质性监督，不让业主共有部分产生的收益被侵吞，可能才是更可取的业主自治方式。在实践中，有效的业主自治同样可以实现对物管公司的监督。

7月14日至15日在北京举行的中央城市工作会议明确指出，要创新城市治理的理念、模式、手段。广州裕兴苑小区的业主自我管理探索，就不失为一种在城市毛细血管处的治理微创新。而投射到更大的言说背景中，无论请不请物管公司，在现代城市治理的探索过程中，充分尊重和维护业主自治的法定权利，把法律条款中的每一字每一句都落到实处、砸出声响，再微不足道的业主自治也可以开出让别人羡慕的花。