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日常生活中，碍于情面为他人提供房产担保的情况并不少见，但这种 “好心” 可能暗藏巨大风险。北京东城一起案件中，夫妻二人用唯一住房为亲戚公司做担保，最终房屋被拍卖，虽签订还款协议却难以追回损失。法院判决债务人赔偿 567 万余元，但担保人仅承担一般保证责任，这背后的法律逻辑值得警惕。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：李伟、刘芳，夫妻关系，房产原所有权人
被告 1：王浩，北京乙商贸有限公司法定代表人
被告 2：张莉，王浩前妻
被告 3：赵敏，王浩母亲，担保人
关键公司：乙商贸公司（王浩全资持股）、A担保公司、B物业公司
（二）争议焦点
李伟夫妇因担保产生的损失金额如何确定？
王浩、张莉签订的《还款协议》是否有效？能否要求按协议赔偿？
赵敏作为担保人，应承担连带责任还是一般保证责任？
抵债房屋因查封无法过户，债权人能否直接主张现金赔偿？
（三）事件经过
李伟与刘芳是夫妻，名下有一套东城区一号房屋（夫妻共同财产）。王浩系赵敏之子，与李伟夫妇为亲戚关系。2022 年 10 月，王浩以乙商贸公司名义向银行借款，由A担保公司提供担保，李伟夫妇应王浩请求，用一号房屋为A担保公司提供抵押反担保，办理了公证及抵押登记。后因乙商贸公司无力还款，A担保公司履行担保责任后申请强制执行，2024 年 6 月一号房屋被司法拍卖，成交价 409 万元。
房屋拍卖后，李伟夫妇与王浩、张莉签订《还款协议》，约定王浩、张莉赔偿全部损失（按京东询价 567.5 万元确定），并用通州区二号房屋抵债，赵敏作为担保人签字。但二号房屋因多起案件被查封无法过户，三被告均未履行还款义务，李伟夫妇遂起诉要求赔偿 567.5 万元并由赵敏承担连带责任。
二、案件分析
（一）《还款协议》的效力认定
根据《民法典》第五百零九条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，《还款协议》是在一号房屋被拍卖后，双方就损失赔偿达成的书面约定，明确了损失范围、计算依据和抵债方式，内容不违反法律强制性规定，应认定为有效。王浩、张莉作为完全民事行为能力人，签字捺印即应受协议约束，承担赔偿责任。
（二）损失金额的确定依据
协议约定损失金额按东城区法院委托的京东大数据询价报告确定，该报告显示一号房屋价值 567.5019 万元，虽低于其他平台询价结果，但系双方自愿约定，且属于三次询价中的最低值，法院据此认定损失金额为 567.5019 万元。需注意的是，房屋拍卖成交价 409 万元与评估价的差额，属于债权人实际损失的一部分，有权要求债务人赔偿。
（三）担保责任的类型划分
赵敏在《还款协议》担保人处签字，承诺 “对以上全部债务承担担保义务”，但未明确保证方式。根据《民法典》第六百八十六条，当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。一般保证与连带责任保证的核心区别在于：一般保证人享有先诉抗辩权，即债权人需先起诉债务人，经强制执行仍不能履行债务后，才能要求一般保证人承担责任；而连带责任保证中，债权人可直接要求保证人承担责任。本案中赵敏未明确保证方式，故法院认定其承担一般保证责任。
（四）抵债房屋无法履行的处理规则
《还款协议》约定以通州区二号房屋抵债，但该房屋因被查封无法过户，属于 “法律上或事实上不能履行” 的情形。根据《民法典》第五百八十条，债权人可以要求债务人以其他方式履行债务。因此，李伟夫妇主张王浩、张莉直接支付现金赔偿，符合法律规定，法院予以支持。
三、裁判结果
法院判决：
王浩、张莉于判决生效后 7 日内向李伟、刘芳赔偿损失 5675019 元；
赵敏对上述债务承担一般保证责任（即在对王浩、张莉财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担赔偿责任）；
赵敏承担保证责任后，有权向王浩、张莉追偿；
驳回李伟、刘芳的其他诉讼请求（包括要求赵敏承担连带责任的主张）。
四、案件启示
（一）房产担保需警惕 “亲情绑架”
以房产为他人提供担保前，务必评估债务人的还款能力，明确担保责任范围和风险。本案中李伟夫妇因亲戚关系用唯一住房担保，最终房屋被拍卖，虽有还款协议仍面临执行难，提醒公众切勿因情面忽视担保风险。
（二）书面协议需明确关键条款
签订还款协议、担保合同时，应明确以下内容：
损失计算标准（如评估机构、询价平台）；
债务履行期限和方式；
担保方式（明确 “连带责任保证” 或 “一般保证”）；
违约责任和争议解决方式。
（三）一般保证与连带责任保证的区别要分清
连带责任保证：需在合同中明确约定 “保证人承担连带责任保证”，债权人可直接起诉保证人；
一般保证：未约定或约定不明时适用，保证人享有先诉抗辩权，债权人需先穷尽对债务人的执行手段。
（四）抵债资产需提前核查权利状态
以房产抵债时，应提前查询房屋权属、查封、抵押情况，避免因房屋被查封、设有抵押等导致无法过户。本案中二号房屋因多案查封无法抵债，导致债权人维权成本增加，教训深刻。
担保行为涉及复杂法律风险，尤其是房产等重大财产担保，建议事前咨询专业律师，审查合同条款，评估潜在风险。一旦发生纠纷，应及时固定证据（如协议、沟通记录、评估报告等），通过法律途径理性维权，最大程度降低损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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