大跌超100万，新川到底怎么了…

来源：成都淘房志

2年前，淘房君在新川踩盘时，恰逢紫境府二号地开盘，彼时的新川无论是产业还是楼市都一片生机勃勃。

但从去年开始，新川貌似开始有点哑火了。

首先是，土地供应断崖式下跌。

2024年，新川共出让2宗住宅用地，加起来不到50亩，其中一宗更是底价出手；

2025年，根据官方供地计划，新川仅有2宗住宅供地，其中一宗不到22亩，另外一宗比较大有超80亩的面积。

其次在二手市场上，相比23年大热期，新川当前的价格更是不忍直视。

被不少人称作目前新川二手市场风向标的紫境府：

23年，141㎡二手成交单价大多稳在了2.8万元/㎡左右，而现如今2.3万元/㎡成交是常态。

6月，有消息传出，一套三期精装的183㎡，最后成交价395万，成交单价2.1万/㎡，创下历史新低。

2年时间，总价跌了80万左右。

25年紫境府141㎡成交情况 图源好好选房

新川的二手刚改标杆香璟台西苑三期：

23年，二手挂牌单价2.8-29万元/㎡左右；

25年，二手挂牌单价最低已经来到了2.2万元/㎡左右。

23年，香璟台三期143㎡挂牌单价 图源贝壳

25年，香璟台三期143㎡挂牌单价 图源贝壳

2年时间，差不多跌了100来万。

二手市场的持续低迷让不少人对新川开始质疑。

图源小红书

所以，新川到底怎么了？

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你还看好新川吗？单选

看好，新川的底色还是很强！

不看好，被大源西抢尽风头！

观望一下，成都新板块太多，需等时间验证

01

破发＋跌价

新川二手持续低迷

目前在新川，除了受到热议的紫境府和香璟台，淘房君发现，还有一批刚改二手，也正处在持续下滑的阶段。

比如，紧邻香璟台的中建天府公馆。

作为片区内当初知名的网红盘，项目第一次开盘2019年5月31日，当时出现了4600人摇232套房的盛况。

最大的原因就是价格：

项目一期为清水，取证单价1.4-1.5万/㎡左右；

二期精装，取证单价1.7-1.9万元/㎡左右。

这个价格能买到高新南新川，可以说是很爆了。

项目实拍

因为开盘早，当时还没有出台3倍熔断限售5年的政策，所以项目在23年拿到证后就有房源进入二手市场。

23前后，天府公馆陆续有不少房源进入二手市场，从彼时的成交价来看，中小户型房源成交单价大多在：

2.4-2.6万元/㎡之间。

图源好好选房小程序

相较于开盘价，这个价格可以说是很能打了，倒挂也受到了市场的认可，毕竟当时正处在新川火热的时期。

但淘房君发现，从24年下半年开始，整个小区的成交价格开始陆续走低。

大部分中小户型的房源，成交单价已经来到了：

2万/㎡左右。

图源好好选房小程序

而时至今日，从贝壳找房，我们不难发现，天府公馆的价格更是开启了进一步的下探：

精装房源挂牌到了1.7＋万元/㎡！

精装价格对比开盘价，已经破发了。

最让人脑壳痛的是，这套房源已经挂牌9个月了，还未成交。

所以，无论从前面的紫境府、香璟台，还是偏刚需一点的天府公馆来看。

新川二手市场，的确非常萎靡。

02

新川亟待解决的问题

到底是什么？

23年，一定是新川巅峰时期。

2023年3月，新川约34亩地块以18000元/㎡成交，32家开发商参与抽签，被华发拿下；

2023年8月，新川约77亩地块以20200元/㎡成交，被保利拿下，清水限价34000元/㎡。

值得一提的是，保利拿下的地块不仅创下彼时新川板块的楼面价记录，更是当时全成都少有的“2万＋”土地。

除了土地火热，新房市场同样问鼎成都。

有数据显示，23年，整个新川板块共卖了7074套商品房，登顶全成都，是第二名麓湖的1.6倍。

图源 克尔瑞四川

所以，现阶段的低迷到底是何原因呢？

淘房君认为：

要论问题，新川整个板块，其实不存在明显的短板，而是在市场下行期，一众小问题、弊端被更谨慎的购房者放大，导致片区成交萎靡。

产业、界面、交通、公园这些大的东西就不说了，只要去过新川都知道，其实兑现与落地效果还是很不错的。

而且从今年新川的动作来看，也开始有很多改变，比如对新川之心周围，比较核心的区域，就进行了调规：

把部分住宅用地合并，整体打造更好的一块住宅用地。

把部分住宅用地调整为住兼商用地，为后续引入商业，提升片区配套打好基础。

那么新川现在有哪些小问题呢？

1）教育

你说新川的学校差吗？

其实真的不差。

新川目前规划了22所学校，包括13所幼儿园，7所小学，2所中学。

还引进了如成都高新区和上海师大合作办学等一些优质教育资源，银都紫藤、成都师范银都也在积极领办。

但问题在于，与同是高新南的金融城、大源不一样，新川是目前成都少有的多校划片。

新川（中和）A学区包含的学校有：

成都高新区行知小学、成都高新区银都紫藤初中东区学校、四川省教育科学研究院附属实验小学(成都高新区梓州小学)、成都高新区蒙新小学、四川省教育科学研究院附属实验小学崇和分校

新川（中和）B学区包含的学校有：

成都师范银都紫藤小学(北区)、成都师范银都紫藤小学(南区)、四川省成都高新区实验小学新川分校、成都高新区新川科技园小学

你只能选择你买房读AB哪个区，至于具体哪个学校，只能摇号。

这就有两个问题：

1：孩子读书不是由你买在距离哪个学校最近而决定的；

2：在新川大多学校还没有出口的情况下，比较在意教学质量的家庭，目前摇学校等同于开盲盒。

天C摇号，至少都知道去天七、元音，现在新川你想去哪里呢？

所以导致很多比较在意学校的家庭，在这一点上就会犯嘀咕，到底能不能去新川。

而且现在在一些社交平台中还经常出现中和AB区中一些家长互相拉踩的事，更加糟心。

2）地铁

现在住新川的小伙伴，如果不开车，就单论坐地铁回家，你觉得真的方便吗？

新川目前有1、6、18号线，看着数量还是很多的，但实际体验后你会发现，真的老火。

如果你坐1号线，回新川大概率在华府大道下车，那么距离最近的次新房天府公馆，还有两公里，只能步行或骑车。

如果你坐6号线，回新川如果不是陆肖、高新天序以及保利、招商这几个新盘，那你大概率回家也需要步行或骑车很长一段时间。

图源百度地图

而且被吐槽最多的是什么呢？

目前没有横向地铁。

也就是说当前成都打工人最多的天府一二三四五街、金融城、大源等地，看着新川离得很近，其实如果你要去上班选择公共交通，是很麻烦的。

所以，买新川，打工人也会犯嘀咕，是不是选择大源更方便。

你认为呢？