房产公司须履责：客户获购房资格即应协助办理过户

01.

引言

房产交易应恪守契约精神。签订房产预售合同后，当购房客户因限购政策暂时无法完成过户，但后续因政策变化或自身条件改善取得购房资格后，房产开发公司对配合客户办理过户事项有不可推卸的协助义务。今天案件中的林女士就碰到了一家不诚信的房产开发公司，导致其维权路漫漫，好在遇见上海丽庆禾律所的专业律师，最终成功办理过户登记，彻底获得了属于自己的房屋。

02.

基本案情

2010年5月，林女士与丈夫李明（沪籍）登记结婚，两人共育一儿一女。

2012年，林女士与某某房地产开发有限公司（后简称某某公司）签订了《上海市商品房预售合同》，约定林女士向某某公司购买系争房屋，某某公司于年底前交付房屋，在林女士办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得大产证后90日内，双方签署《房屋交接书》作为办理房屋过户后续的必备文件，并于签署文件的90日内向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋小产证。当时上海出台限购政策，因此补充约定明确双方在签订合同时已知晓国家和本市住房限售规定。

2013年2月，系争房屋预告登记至林女士名下。随后，双方签订《房屋交接书》，其上载明，某某公司与林女士在2013年12月交接房屋，并确认林女士已支付全部购房款。

2013年10月，系争房屋核准登记至某某公司名下。

2014年，林女士与某某公司去房地产交易中心办理过户，但因为李明与其父母已有两套房屋，受到限购政策限制当时无法过户。2020年，林女士迁户到上海。

2022年，房地产交易中心终于同意办理房屋变更登记手续，但需要重新出具有效期内的各项材料，这些材料均需某某公司提供，但没想到，某某公司翻脸不认人，以出具材料可能会违反限购政策为由，拒绝履行协助办理房产证的义务。

好在，林女士找到了上海丽庆禾律师事务所的王艳梅律师和王乙清律师，两位专业律师在了解其具体情况后，深入挖掘最新的购房政策并收集证据，成功替林女士起诉。经法院审理，林女士与某某公司签订的合同合法有效，双方都应该按约履行，林女士已履行全部义务，某某公司待履行义务为协助过户登记、申领小产证，虽然此前林女士受限购政策束缚，但根据新出台的多子女家庭购房的相关规定，林女士已可以单独登记成为系争房屋产权人，因此，某某公司应当按照约定配合林女士办理房屋过户、产权登记手续。

最终，经过十多年的努力，林女士终于在丽庆禾的帮助下彻底拥有了一套属于自己的房子。

03.

丽庆禾法律实务

本案中，某某公司曾以可能存在违反限购政策风险为由，拒绝履行协助林女士办理产证的义务，但最终法院判决其应当履行协助义务。这意味着，房地产开发商具有配合过户的法定或约定义务。根据《民法典》第509条的规定，合同生效后双方应按约定全面履行义务，林女士已履行付款义务，某某公司拒绝提供材料协助过户属于违约行为，应当承担责任。

同时，虽然林女士与某某公司补充约定了知晓限购政策的条款，但该补充条款仅表明购房风险自担，并非豁免了与开发商合同中约定的履约责任。这意味着尽管签订合同时可能不符合购房资格，但一旦政策解禁或发生变动，使合同履行的障碍解除，开发商需继续履行合同义务，积极为客户服务。

此外，本案的决胜秘诀就在于王艳梅律师和王乙清律师检索到了支持林女士获得购房资格的新政策，根据《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（沪建房管联〔2024〕258 号）支持多子女家庭合理住房需求的规定：“对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房；优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。”这也提示律师与房产公司，术业有专攻，在政策波动较强的情形下，应当及时主动了解当地的购房新政策，动态衔接新政策与实务，且开发商更需要在关注到政策更新后主动核实客户资格，履行协助义务。

房产交易中，房产开发商应当积极主动地配合客户办理房屋产权过户及登记手续。虽然客户可能曾因限购未能过户，但购房合同的效力与双方的义务不因初始的政策障碍而消失，当客户符合新政策具备资格后，公司理应依约提供材料、协助办理，这既是合同义务，也是诚信经营的基本要求。

律师团队

王艳梅律师

华东政法大学硕士研究生毕业，中共党员，现任上海丽庆禾律师事务所劳动与人力资源负责人，上海市律师协会会员。

曾在世界知名外资企业任法务主管，擅长处理及解决合同类纠纷、劳动人事纠纷、投资并购、股权架构及股权激励等企业类事务。同时，王艳梅律师精通日语、英语，能够使用汉语、英语、日语作为工作语言。

自执业以来，从事于民商事法律事务，特别是买卖合同、建设工程合同、承揽合同、股权转让、退资退伙纠纷、劳动争议以及婚姻、继承、拆迁纠纷等方面实务和理论研究。

待人热情、真诚，代理案件认真负责，全心全意维护当事人的合法权益。

王乙清律师

南京理工大学毕业。在检察院、律师事务所有近5年的法律工作经验。在律所工作期间，独立或协同资深律师成功处理众多民商事案件，涉及房屋买卖合同纠纷、离婚纠纷、借贷纠纷等复杂领域。擅长民商事诉讼、侵权纠纷、刑事会见犯罪嫌疑人、合同起草与审查等领域。充满活力和激情的年轻律师，凭借扎实的法律基础、卓越的实践能力和高度的责任心，在法律界赢得了广泛的认可和赞誉。无论是独立处理案件还是协助团队工作，都能够迅速适应并胜任各种挑战。

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