天津
天津市区的小户型，快要断货了？
我们大致摸了下底：
鹏飞南开学苑，78平米早就没房了，现在A地块85平米也没房了。
B地块还有85平米户型，总价350-380万左右。
预计今年年底交房。
金融街融府89平米也没房了。
项目现在主推的是洋房，115、135平米，总价485万起。
中车中环学府一期最先售罄的也是75平米小户型。
现在一期在售的最小户型为86-89平米，楼层可选不多，总价210-220万左右。
而二期目前只开了8号楼，面积90、110平米。
虽然后面二期会有75平米，但只做了两栋，房源并不是很多。
且目前开盘时间待定。
路劲太阳城壹號著区最小户型99平米，现在全盘只剩下二楼，总价224万左右。
比之前标准层卖得还贵。
信达格调美古花园，一期55平米早就卖没了。
现在一期75平米也没房了，二期75-117平米认筹中。
当然，也并不是整个市区都没有小户型了。
津铁格调罗宁花园、城投东方紫宸、大华清水湾、中海学府源境、创意之城等，还有大量80多平米小户型在售。
创意之城锦园也要新加推89平米小户型。
但整体上走量小户型是比之前少了，也带出了几个连锁现象：
1）市区销冠“改弦易辙”。
曾经“红极一时”的市区门槛盘，现在鲜少霸榜。
4月市区第一是城投格调观槿花园，
5月市区第一是建投誉河院，
6月市区第一是金茂泮湖满庭……
现在，把持市区最强流量的，基本都是改善盘。
2）市区主力面积段在“上移”。
去年、前年，市区成交最多的，都集中在80-90平米的小户型。
反观今年上半年，则是90-100平米面积段卖得最好。
其次是110-120平米。
占比也比去年提高了2-3个百分点。
整体市区市场呈现明显“改善化”。
包括，接下来市区要入市的新盘，面积也“变大”了。
津铁绿城体北潮鸣最小户型为小高129平米；
天津金茂府最小户型为108平米；
保利W5地块，据说最小户型为小高107平米，洋房则全在110平米以上，最大做到了170平米；
还有，中海新梅江36号地也是要做大改善……
现在市区新盘中，也就建投奥体誉院、创意之城璞园还有89平米小户型。
但都不在首开之列。
建投奥体誉院预计首开小高97、114、120平米，和洋房120、150平米。
小高放风价3.3-3.4万/平米，洋房放风价3.7-3.8万/平米。
创意之城璞园预计首开119、139、169平米，总价407-615万左右。
金地梅江印为纯洋房社区，容积率仅1.6，最小户型为95平米。
目前外展已开放，预计8月底开盘。
绿城代建的热电厂地块，估计也会有95平米左右小高。
轨交中山北路地块，最小户型为中高96平米，另有110平米中高、126平米小高、139平米洋房。
综上可见，市区小户型正越来越少。
这是现象，也会是趋势。
一是，市场已经“变质”。原来靠“增量”，现在靠改善。
而对于改善来说，面积改善是最基础的。
二是，契税门槛上调。
从90平米调至140平米，也让户型面积不再“束手束脚”。
除非学区属性极强的盘，需要控总价，卖门槛。
其他估计不会“硬性”做小了。
第三，之前市区的小户型打的大都是市区门槛，总价低，还能满足上学需求。
但客观说，以后的学区需求肯定是逐年递减的。
第四，市区小户型基本上单价低。
而对于开发商来讲，要么要量、要么要价。
如果随着小户型需求变少，销量降低，又卖不上价，开发商可能就不愿意做了。
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