北京
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农村房屋买卖因宅基地属性特殊，极易引发纠纷。北京一起案件中，双方签订 “百年租赁合同” 实为房屋买卖，合同被认定无效后，买方以 “添附房屋、过错赔偿” 为由主张 70% 拆迁利益，法院最终驳回其诉求。这起跨越 20 余年的纠纷，揭示了农村房屋交易的法律禁区。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张强，农村房屋买受人（非本村村民）
被告 1：李建国，农村房屋原所有权人
被告 2：赵丽，李建国妻子
被告 3：李军，李建国之子
关键公司：乙拆迁公司，涉案房屋拆迁单位
（二）争议焦点
名为 “租赁” 实为 “买卖” 的农村房屋合同被认定无效后，买方能否主张拆迁利益？
买方添附房屋、装修的投入，是否构成分配拆迁利益的依据？
法院已就合同无效作出过错赔偿判决，买方能否再主张拆迁分红？
（三）事件经过
2000 年 6 月，张强与李建国签订《出租房屋契约》，约定李建国将农村院落（含北房 5 间、东西房各 2 间）“出租” 给张强 100 年，租金 42 万元一次性付清，张强获得 “所有权、处置权” 等全部权利。随后张强对院落进行翻建扩建，新增面积约 100 平方米。
2004 年起，李建国两次起诉要求确认合同无效，法院经审理认定协议名为租赁实为买卖，因违反 “宅基地不得向非本集体成员转让” 的规定，判决合同无效。2008 年至 2010 年，法院就合同无效后的返还问题作出终审判决：张强腾退房屋，李建国返还 42 万元购房款并补偿装修款 19.38 万元。
2011 年涉案房屋面临拆迁，张强擅自与乙拆迁公司签订补偿协议，获得一号房屋、二号房屋两套安置住房及拆迁款 80 余万元。李建国一方随即起诉，法院最终判决拆迁协议无效，确认全部拆迁利益归李建国所有。2023 年，张强以 “卖方过错更大、添附房屋增值” 为由起诉，要求分得 70% 拆迁利益及 56 万元拆迁款，引发本案诉讼。
二、案件分析
（一）农村房屋买卖合同无效的法定情形
根据《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，仅限本集体经济组织成员使用。本案中，张强非涉案村庄集体经济组织成员，双方签订的 “百年租赁协议” 实质是宅基地及房屋买卖，违反法律强制性规定，故法院认定合同无效。这一认定不受 “实际履行多年”“房屋增值” 等因素影响，体现了法律对农村集体土地权益的严格保护。
（二）合同无效后的利益返还规则
合同无效后应遵循 “相互返还” 原则：张强需返还房屋及院落，李建国需返还购房款并赔偿合理损失。法院已通过生效判决确定双方权利义务，李建国已将 42 万元购房款及 19.38 万元装修补偿款交至法院，张强未领取属于自身权利处分，不影响判决效力。张强在合同无效后继续占有房屋至拆迁，已实际享受多年居住利益，无权再主张额外补偿。
（三）拆迁利益的归属认定
拆迁利益本质是对宅基地使用权人和房屋所有权人的补偿。本案中：
宅基地使用权登记在李建国名下，其作为本集体成员享有法定拆迁资格；
张强虽添附房屋，但合同无效后添附物所有权随宅基地一并返还，其投入已通过装修补偿得到弥补；
法院生效判决已明确拆迁协议无效，拆迁利益归李建国所有，张强再次起诉属于重复主张，违反 “一事不再理” 原则。
三、裁判结果
法院审理认为，张强与李建国的房屋买卖合同无效及后果已由生效判决处理，拆迁利益归属亦经司法确认。张强未能提供新证据证明其有权获得拆迁利益，其主张缺乏事实和法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决：驳回张强的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋交易需严守法律红线
非本集体成员购买农村房屋，无论签订 “买卖合同” 还是 “长期租赁合同”，均因违反宅基地管理规定可能被认定无效。买方切勿轻信 “百年租赁”“以租代购” 等形式规避法律，否则面临 “房财两空” 风险。
（二）合同无效后损失赔偿的范围
合同被认定无效后，买方可主张的损失包括：已支付购房款及利息、合理装修添附费用、信赖利益损失（需根据双方过错比例分担）。但需注意，房屋增值利益通常归宅基地使用权人所有，买方难以获得拆迁分红。
（三）生效判决的既判力不可忽视
法院生效判决对当事人具有法律约束力，同一纠纷经司法处理后，当事人不得重复起诉。本案中张强就合同无效、拆迁利益归属等问题多次诉讼，均因缺乏新事实新证据被驳回，提醒当事人应尊重司法裁判，及时行使权利。
（四）农村房屋交易的风险防范建议
购买农村房屋前务必核实：
自身是否具备本集体经济组织成员资格；
房屋及宅基地权属是否清晰，有无权属争议；
避免签订 “阴阳合同”“变相买卖协议”，必要时咨询专业律师审查合同效力。
农村房屋交易涉及复杂的法律问题和政策限制，切勿抱有侥幸心理。遵守法律规定，才能从根本上维护自身权益，避免陷入漫长的纠纷漩涡。如有相关法律疑问，建议尽早寻求专业法律帮助。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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