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【北京昌平玖瀛府】

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海淀区北部，可以说全北京近年来比较火的地界了，主要原因与互联网等高新企业的聚集和需求的逐渐外溢有关。从中关村到西二旗，再到永丰，中关村园区的北扩带来了大量高新产业向北发展，也带来了高端人群的聚集，从而影响了住房的供需关系。

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坐落在北六环外的昌平区南邵镇，作为2020年正宏集团深耕昌平的又力作，定位非常准确，低总价叠拼（上叠有大平层）产品，山居别墅特点明显，在北京城市周边，是有一些依山而建的康养项目，但是在北京城市中，这种依山伴水的就太难得一见了。项目背靠玖瀛山，面朝京密引水渠，一期项目名为宜山居，二期项目名和小区统一名称都定为玖瀛府。

项目简介

项目基础信息

项目位置：昌平区南邵镇南金路7号院

占地面积：112000平米

总建筑面积：160000平米

容积率：0.81

绿化率：30%

面宽：7.5米-11.3米

楼间距：18米-26米

得房率：叠拼89%，联排合院95%

车位比：叠拼1：1，联排、合院1：2

车位的购买方式及价格：可买可租暂无定价

总户数：505户，其中叠拼387户，合院86套，联排32套。

总楼栋数：共计51栋住宅楼

物业类型：别墅

建筑、园林风格：新中式

交房时间：预计2023年年底

产权年限：住宅70年，商品房

交付标准：合院联排毛坯、叠拼精装

外立面：叠拼：首层干挂石材，其他真石漆；联排、合院干挂石材

采暖方式：4、5层叠拼集中供暖，3层叠拼、联排、合院壁挂炉供暖

开发商:北京兴昌达博房地产开发有限公司

物业公司：昌振顺达物业（开发商自持物业）

物业费：联排、合院7.8元/平米/元；叠拼5.5元/平米/月；地下仓储2.2元/平米/月

玖瀛府项目位于北京市昌平区南邵镇南金路7号院，隶属昌平新城东区，总建筑面积约31万㎡，容积率约0.81的城市山居墅区，在北京限墅令政策之下,历年来别墅批地几乎为零，可谓珍稀罕见。

因为该项目拿地比较早，土地价格低，且土地面积较大，产品形式多样，有数量不多的大平层（5层或者1层），还有联排别墅、合院别墅，加起来50套左右。主力户型是叠拼别墅，分为上叠拼、中叠拼、下叠拼三种叠拼别墅。它最大优势是无地下部分，这很不多见，一般的别墅都是捆绑很大面积的地下。从这也能看出来玖瀛府的开发商真的是诚意满满！

玖瀛府强调“浅山别墅”、“山居”，非常适合那种家庭成员多一点，家中有老人的家庭，环境好，密度低。后面这片山，开发商也是跟政府租了70年，山上也有公园步道，只向小区业主开放，是私人的专属园林，这在北京真真属头一份了。

区域价值

昌平新区置业新高地

玖瀛府坐落于昌平区的新城东区，是昌平新城“一主三副、一带一廊”的重要组成部分，承载着织补城市功能、激发发展动能的职责使命。

将通过新城高水平的规划设计建设，实现与昌平老城区、未来科学城、回龙观天通苑地区以及周边新城融合发展，激发区域文化创造活力和消费潜力。整体打造基础设施完备、商务商业发达、公共服务优良、居住品质一流的首都北部消费新地标。

叠加着40余年深厚积淀的大中关北移的大势，形成高精尖产业集群，成为大中关高素质、高消费力的人群置业新高地。

昌平新城东区最大的优势就是区位，可以直达西二旗的昌平线沿线，同时也是海淀北人士的理想居所，选择在地铁快线周边，且不换乘直达单位可以有效提高效率。用时间换空间，才可以在预算内买到最大的房子。

现在昌平区也大力发展轨道交通，昌平线南延也会让这片区域出行变得更加方便。

户型分析

玖瀛府户型形式多样化，有数量不多的大平层（5层或者1层），还有联排别墅、合院别墅，加起来有50套左右。主力户型是叠拼别墅，分为上叠拼、中叠拼、下叠拼别墅三种。

从沙盘上可以看到，玖瀛府紧邻玖瀛山山脚下，真正的依山而建。依托自然特点，项目设计9层台地景观，户户1.8米高差，寓意步步高升。

产品分布：

图上所有标颜色的部分都属于二期部分

L代表联排部分

E代表合院部分

F代表叠拼部分

三层叠拼：

三层叠拼是楼高三层，一层为平层，面积大约在180平米左右，户型优势是南向面宽较大，且一层带南向花园，中间户的花园约60平米，边户的花园约100平米-150平米。

三层上叠：二层、三层加阁楼为上叠，面积大约在205平米左右，上叠产品容易理解，一层平层往上2层和3层从中间一分为二就构成了上叠的空间格局，再加上阁楼。

三层下叠：

四层叠拼：

四层叠拼比较好理解，常规的叠拼产品就是这样的设计，一、二层为下叠，南入户，带南花园。

三四层加阁楼为上叠，北入户，带北花园。

四层叠拼分户型和五层叠拼室内格局相同。

五层叠拼：

1.2层部分为下叠

下叠南花园

3.4层部分为中叠

中叠部分相当于上叠带北花园

5层加阁楼为平层

其实五层叠拼部分所谓上叠也是平层加阁楼，产品特点是阁楼全是赠送的。

这几个叠拼户型总体布局不会差太多，主要是房间数量的一些区别，室外是花园面积的区别，五层叠拼南花园面积为80平米。

但是这里需要注意的是：标庭院的部分交付是绿篱标准，非实体墙。

这部分产品，叠拼加平层总共120套。

交房时间：2023年12月

叠拼价格区间：750万—1200万

联排体量不大，只有五栋楼，32套房子

没有样板间，交付毛坯，单层面积和这几年市场上的产品相比好一些，大约在96平米。

产品信息：

面宽：7.5米

产权面积：地上253平米-260平米，地下约95平米，合计348平米-355平米，地上3层，地下1层，层高6.1米

交房时间：2023年9月

联排价格区间：1400万—1600万

合院共计86套房，分为两种形式，带地下合院和纯地上合院。

带地下合院：

套数：总共54套

面宽：11.3米

产权面积：

南合院地上337平米，地下135平米，合计472平米

中合院地上274平米，地下95平米，合计369平米

北合院地上303平米，地下91平米，合计394平米

楼高：地上3层，地下1层，层高6.1米

纯地上合院：

套数：总共32套

面宽：11.3米

产权面积：

南合院334平米

中合院276平米

北合院307平米

地上3层设计，无地下。

合院户型图：

南合院四景坊 377平米户型图

北合院 304平户型图

中合院 274平户型图

合院南北两侧端户无论哪个楼盘都是较少的，中户为多数，中户的缺点是楼间距小，一般项目设计大约在5米左右，这个项目稍微大一点，大约在15米左右，南端户在20米左右。

价格和面积上有一些区别，端户面积要稍微大一些，总价也会更高一些。

交房时间：2023年9月

合院价格区间：1400万—1800万

样板间鉴赏

叠拼样板间实景图

合院样板间实景图

项目配套

「交通配套」

距离昌平线南邵地铁站仅1.5公里，年底昌平线南延通车后，能够直达蓟门桥站直抵海淀核心。自驾可走京藏、北六环、京承高速，交通便捷；

「商业配套」

2公里范围内，8万平米路劲世界广场已营业(海底捞、物美、星巴克、影院)，规划12万平米招商商业，规划13万平米泰禾商业。5公里范围内，悦荟mosaic广场、国泰商场，沃尔玛超市，物美超市。八达岭奥特莱斯、乐多港万达广场。

「教育配套」

项目内部规划了一个约4000㎡博雅学园幼儿园，同时距离清华附中昌平校区约3公里。但是这个地界买房，学校就不用谈了吧，作为环境改善定位的墅区，谈教育资源就是多余的一件事，而这里也不属于集中开发的别墅区，所以作为高端资源的国际学校这里也不存在。

「医疗配套」

项目西北侧3公里三甲医院建设中，昌平区中医院（三甲）、昌平区医院（三级综合）、昌平区妇幼保健院（二甲）、昌平政和中医院、回龙观积水潭医院分院、北大国际医院、泰康医院。

「生态配套」

背山面水、私享一座玖瀛山，把一座山当作业主的后花园，实属罕见稀缺；内享10万㎡社区园林，以宋代名园为蓝本，重塑雅宋生活感。

周边还有昌平滨河森林公园、蟒山国家森林公园、十三陵风景区、河谷公园、悦动公园、山体公园等

周边房源对比分析

距离玖瀛府最近的别墅项目，是泰禾昌平拾景园，叠拼1400万起，玖瀛府叠拼总价700万起，合院1500万起；相比价格玖瀛府是占有很大优势的，低总价上车别墅项目，而且附近有山有水，还是很超值的。

玖瀛府作为北部的低总价别墅项目，还是比较适合改善养老族购买。

其实六环外的玖瀛府，给人的第一感觉是非常不错的，尤其是常年住在市区，每天生活老破小圈子里的购房人来说，会更加心动。不过羊毛哥也是要提醒大家这个板块距离市区较远，通勤成本（时间）较高。更适合海淀北部或者沙河高教园这一片的朋友改善居住，提升生活品质所用。该项目距离南邵地铁站仅2公里，是所有在售的别墅项目里，这个距离就算距离地铁站非常非常近了。

玖瀛府项目位于昌平新城东区南邵组团核心，背靠玖瀛山面朝京密引水渠，依山而建，逐水而居，正是古人所说的“背山面水，藏风聚气，风水福地”。

背靠玖瀛山是一座钟灵毓秀的小山，山高200米，独立在车水马龙之中，别有韵味。玖瀛山的命名与项目保持一致，是开发商为业主专门打造，所有的景色均为业主私享，通往山间的入口需持业主门禁卡才能进入。