关于地王海淀树村，你们统统都猜错丨瞰地

世间最舒服的关系，要么是躺着，要么是站着。

躺着就是「大平层」，站着是「别墅业态」。

躺着可以卷层高、卷面宽、卷阳台、卷得房率。站着卷，可以卷露台，可以卷院子。

比如站着的中央别墅区懋源·云纪，奇偶层设计，南北双阳台，进深夸张到3.5m，阳台甚至都能遮档住楼下别人家的功能房间采光，就卷得有点离谱了。

但是，在大平层躺着的姿态都能出尽出后，别墅业态站着的姿态就成为设计大佬们的心头好。

比如城市别墅电建玖宸，因为地处西山，就在正负零标高上做足文章，给了足足有200㎡的大院子，就是占了业态的便宜。

具体到地王海淀树村，10w+的楼面价，应该匹配什么样的产品？这也给树村地块带着持续的高关注度，表弟也数度建模，摸拟分析空间业态和产品形式。

万万没有想到，剧情脱离了表弟的剧本，来了360度大反转！

就在本周二，中海终于进行了规划方案公示，网上讨论也很激烈，且声音出奇一致，很多小伙伴都说它是站着，是海淀断供6年的上三层下两的双叠拼，是站着的地王。

关于这一点，表弟只能说：你们统统都猜错！

它是既站着又躺着的混搭业态，舒服不舒适，有多舒服，表弟还没有想法。

表弟只想说：重要的事情说三遍，地王树村产品是

三叠墅！三叠墅！三叠墅！

准确说，是

上叠+
中间户大平层+
上叠

就是下面这张图——

是不是很奇怪——

为什么是中间大平层的三叠墅？

会不会有露台？

院子有吗，如果有，可能是多大面积？

「好房子」三件套里的阳台在树村会升级吗？

风雨连廊又会玩出啥新花样……

一方面，市场热议不止；一方面中海北京官方三缄其口。

所谓事以密成，闷声发大财，正处报规阶段的中海北京还会持续沉默。

表弟也只是根据总图，经过一个大夜奋战，初步测算出以下三组数据：

1.整个小区规划278户，主力产品200㎡起步：

2.洋房面积段200-260-300㎡洋房，叠拼，一层一户产品；

3.超50%的户数在300㎡+……

从面积段定位上，树村产品绝对是北京顶豪，是中海北京继甲叁之后的扛把子！

可能有小伙伴担心业态混搭后社区客群不纯粹。这个担心，中海北京也想到了，用景观中轴将地块分为南北两个小区，就是下图里的样子。

其中，南区是纯洋房业态；北区是叠拼+单层一户产品。

但是，对买房小伙伴来说，只知道这些大面上的信息，还不足以掏钱刷卡。所以，先扫码入群，表弟整出出树村地王10大推测，希望对买房小伙伴有帮助。

想知道更多，抓紧扫码入群。

接下来，表弟就聊聊树村地王的10大谜。

1.为什么表弟推测是三叠墅？

2.叠墅产品以及洋房的下跃产品，有没有小院儿？

3.叠墅业态长啥模样？

4.叠墅前后楼栋的楼间距是多少？

5.叠墅有地下室吗，会是多大？下跃产品呢？

6.叠墅和洋房的层高有多高？

7.树村地王会是啥风格？

8.树村地王入市价格几何？

9.树村地王的单价上限，会是多少？

10.中海北京还会有哪些后手？

相信要买房的小点伙伴问的问题会很多，表弟想说的也很多。所以先写10个，近期表弟将会有直播，再给大家聊10个你意想不到的树村之谜。

因为下文比较专业，建议买房小伙伴蹲直播间，慎入。当然后续会有大白话版。业内产品总级别可以接着看，欢迎产品大佬们一起私信探讨。

01.为啥说它是三叠墅？

我们以3#楼为例来说明。

四个信息，我们逐一说明。

先看显眼的数据和标识。

• 图中「电梯」的标注，大家肯定都看到了。这就是判断出是叠拼业态的基础。

• 图中「3F」的标注，也很突出。这说明在三层一定发生了什么。

那么接下来我们细想一下：

• 如果是以3F分界，做上下双叠的话，不论是1+2配3+4+5、还是1+2+3配4+5，意味着标注「3F」的范围，只是用来疏散的楼梯。

  做这么大范围，是给谁的仪式感？

  或许有人会问，如果是三叠墅，那么疏散楼梯至少要到四层。可是这里只标注到了「3F」呀？

  《潜伏》里，余则成曾批评李涯，吃亏在不懂录音的基本原理。

  被迷惑的小伙伴，也是没弄清公示图的基本原理，和图面看线的基本原理。

  这里就不做展开了，表弟怕真把大家教会了。
  

• 总之这个5F的楼栋里，是有平层产品的；而合计五个出入口，意味着这楼栋里有五户。

  所以平层户只有一个，也就只能是横贯整个平面的。

最后，抛开以上所有推测不谈，其实有个最基本的逻辑就摆在那儿：

中海这次要玩把大的，不只是秀专业肌肉。

说老实话，表弟以前只见过地上三层的别墅：联排、合院、独栋。

还没见过地上三层的叠墅单户，更没见过上叠比下叠大的别墅。

关于这一点，未来我们直播的时候展开聊。

02.有没有小院儿？

地面的花园小院，这是最为稀缺，最有溢价，也是最有挑战。

从总规方案中看，表弟猜测中海应该在努力中。

原因也很简单，从窗井的间隔来看，中海树村的方案留有了首层出花园的余地。下叠的窗井间隔将近

3m

请问小伙伴们：如果不是为了做开口去花园，中海北京为什么要留这么大余地？

还有，中海将40%的土地，给了不到30%的户数。

甚至可以说将40%的土地，给了25%的户数。

看上图标注紫色楼栋就能发现，4#、8做出了很多牺牲。

你再仔细想一下，为什么中海北京用景观主轴将墅区和洋房区隔开，只是为了客户纯粹这么简单吗？

表弟猜测，中海北京就是为了避免不同客群相互举报。

而且，为了空间平权，中海北京还把中间平墅和上叠也有退台形成的露台小院。

既然空间平权了，院子、露台都有，买房人应该会互相体谅，互相搭台。

可能会有人问，露台在图上标注的是不上人屋面，怎么变成露台了呢？

关于这一点，表弟也会在直播中聊。

03.叠墅业态长啥样？

放图最为清晰，为了建模，表弟真是熬了一个大夜。

先来看上叠产品，看下图有标注。

中间户大平层，也叫平墅，看下图有标注。

下叠产品，下图也有标注，特别是小伙伴关心的小院入口，也画出来了。

04.叠墅楼间距是多少？

表弟粗算了一下，下叠之间间距18m出头。如果考虑交通核凸出的影响，最近处距离约

15~16m

这个也是螺蛳壳壳做道场，中海的小伙伴们已经很努力了。

你可以算笔账，就知道挑战难度有多大。虽然用地容积率1.6，但是把街坊路和绿化带的占地刨除后，用地容积率估算接近

2.0

这个容积率往往匹配的是36m或是45m的限高。但是树村确实太难了，限高只有

18m

所以，中海小伙伴真的很不容易。

05.地下室怎么分？

①先说下跃产品

由于只有南侧有窗井，估计下跃地下部分不会是首层面积的100%投影。

结合核心筒位置，表弟大敢推测，下跃的地下部分，应该是50%~60%的首层投影面积。

也就是说，假设首层面积是100㎡，对应地下部分约是50㎡。

还有一个好处，因为下跃产品在楼座南侧，可以借助窗井采光，地下室可以采光。

②再说叠墅产品

我们知道，叠墅的地下室通常是互相咬合，划分比较复杂。

但是为了上下楼的使用方便，一定会有电梯贯通的。

也就是说，分析叠墅的地下部分，先要找到各自的电梯位置。

所以，地下室的门道也就有了。

• 从图中来看，示意了上叠电梯的位置。

• 根据经验，上叠电梯会挨着另个电梯，此处应该是挨着下叠的电梯。

• 另一方面，从中墅的入户方式和图面中的镂空符号来看，中墅的电梯应该在中间。

那么有了电梯位置，根据经验，也就可以推测出各户地下部分大致的位置和大小，就是下图。

一般来说，下叠的地下范围最大，上叠和平墅预计应该差不多。

因此，根据楼栋基地面积推测地下室面积分别约是：

• 下叠地下部分约110㎡

• 中墅地下部分约60㎡

• 上叠地下部分约70㎡

06.层高问题

从公示图中来看，叠墅和洋房的层高只有3m左右。

对于这么高总价、高单价的项目来说，有些低。

但是，这不是关键。从叠拼产品，表弟又发现了两个机会点：

• 2F的高度，只有5.85m，层高3m都不符合现行规范，怎么报规呢？

• 另外，叠拼的层高资源，其实有富余，为什么不用满？

俗话说，西边取完了经，东边应该还有。到了这里，答案也就浮出水面：

往上的限高突破不了，往下的余地还有。

所以表弟推测，中海在树村，首层室内地坪要比室外地坪低。也就是说

楼座下挖。

表弟预计，中海树村的楼座下沉，应该不到1m。所以，中海树村的实际的层高应该是

约3.1m~3.5m。

千万不要忘了，这也是优势——可以利用室内外高差塑造景观微地形。

这样做的好处是：可以对不足20m的楼间距，通过微地形、等高线等景观手法进行楼栋视线距离处理。

当然，这也同步意味着项目散水组织、防水质量要有更高的标准。

这里也顺便说一下，对于阁楼样式的推测：

• 由于地块资源紧张，上叠的5F进行退台后，进深约在8.4m左右。

• 为了不影响日照，坡屋顶北侧的坡度必须30°斜面顺下来。

• 另一方面，如果南侧也是30°斜面，最后阁楼的净高很矮，附加值将会很低。

既然选择了站着和躺着两种姿势，就注定了树村地王的产品研发是超高难度。

所以，表弟推测屋顶剖面如下图：

07.项目风格

海淀近期的热销焦点，清河板块有建发海晏的中式风格，也有臻澐的东意西境、经典华丽。还有嘉华天珺的人文海派、颐海澐颂的现代简约轻奢。

树村地王会又是什么风格？

我们先来看挂牌文件，里面提到地块有风貌要求，需要设置坡屋顶。

可能的方向是，中海在树村会走中式风格。

表弟先把社区大门建模了出来，大家看一下，在尺度上有没有可能？

从上图看，像是欧式，又像是法式。

这让表弟联想到，中海在朝阳的热销豪宅萬吉玖序，恰好是法式风格的现代演绎。

那么，树村地王会是法式吗？

答案留待后观。不过表弟觉得会是一个类似臻澐更海淀的答案：

东意西境

08.价格预测

中海树村预计会以什么价格入市？这个很简单，我们通过几个数据来推测

①土地成本

成交楼面价10.23w/㎡

②建造成本

土建+精装的成本，参考行业标准，全部用地上面积进行分摊后，单方成本是1.4万元/㎡；这里取成本

1.5w/㎡

③费用&税金

营销费用 1.5~4.5%+管理费用 1%+所得税 3.5%+增值税及附加 3%+土增税 3.5%

此外，树村项目营销费按3%估计

所以，费用&税金约是14%

综上所述，如果按15万元/㎡售价，净利率是8%。

当然，由于是估算，暂时没有计算地下货值；所以预计实际的，净利率会更高一点。

但是，利润王中海对项目利润率要求一定不能低，成本利润率15%，也就是净利率12%。

这就意味着，中海树村的地上售价，很可能将是15万元+/㎡的价格。

09.中海树村现在的产品，能支撑这个价格吗？

结合上述面积、售价等各维度估算，我们可以对产品总价也有个估算（这里地下部分售价按地上部分的25%估算。也就是地下单价=15*25%=3.75万元/㎡）

结论是：

3000w以下产品24套，占9%，均为变异户型；

3000~4000w产品共120套，占43%；

4000~4500w产品49套，占17%；

4900w+产品85套，占31%；叠墅类产品全部在这个范围。

那么就会出现一个总价和业态的挑战赛：

叠拼这种业态，匹配半亿总价

这个问题的背后，中海会如何破局？

10.中海在树村接下来会有什么动作？

中海极有可能实景呈现，甚至先有实景，之后再开盘。

如果靠传统的售楼处卖场，靠局部展示去让客户去想象的话，一定很难。

顶级总价，匹配顶级业态，那么必须在场景展现上发力。对高端客户而言，所见即所得。

这就对中海在树村的实景工程要求上，提出了最艰巨的挑战。

无论是硬件投入，还是场景体验塑造，都必须要超出顶豪客户现有的居住经验。

并且，这种投入和营造不光局限在社区里，还有东侧的绿化带、南侧的街坊路，甚至红线城市界面的营造，使之成为城市核心资产。

而成为城市资产，才是顶豪社区最基本的底盘。

表弟对中海有信心，对树村地王更有信心。特别是，中海当下需要一个主场宣誓契机，树村就是当下最好的契机。销冠100

附图①：中海树村规划方案公示图

附图②：中海树村方案推测产品面积表

附图③：中海树村方案推测产品总价表

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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