农村房屋买卖面积不符，法院不支持解除？北京房产买卖律师解读

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在农村房屋交易中，买卖双方签订合同约定房屋尺寸后，若买家发现实际测量面积与合同记载存在差异，能否简单认定卖家存在欺诈并据此解除合同、索回购房款？这起案例，或许能让我们对交易中的责任界定有更全面的理解。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告陈磊向法院提出诉讼请求：

解除 2022 年 8 月 14 日张健与陈磊签订的《房屋买卖合同》；

判令张健退还陈磊购房款 46 万元。

陈磊称，2022 年 8 月 14 日，他与张健签订《房屋买卖合同》，张健将位于北京市延庆区某村的四号院三间房屋出售给他，价款 46 万元。2024 年 5 月 7 日，他准备翻建房屋时，北京市延庆区某镇规划科对四号院进行测量，发现房屋面积与合同记载不符，且门牌号与实际不符，张健存在严重欺诈行为，故提起诉讼。

（二）被告的抗辩主张

张健辩称，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，陈磊也已支付购房款，他不存在欺诈行为，不同意陈磊的诉讼请求。

（三）法院查明的关键事实

陈磊是北京市延庆区某镇某村村民。2022 年 8 月 14 日，张健与陈磊签订《房屋买卖合同》，约定张健将四号院三间房屋出售给陈磊，价款 46 万元。合同记载房屋为正房三间，东西长 18 米，南北长 17 米，四至明确。1982 年 5 月 26 日政府部门颁发的林权证显示，四号院长 18 米，宽 17 米，四至与合同记载一致。

双方均认可陈磊已支付 46 万元购房款，张健已将房屋交付给陈磊，且陈磊在该村没有其他宅基地。

法院现场勘查发现，四号院地形复杂，西侧边墙宽 46 公分；按不同测量起点，东西长度约 17.8 米等，南北长度也因测量起点不同而有差异，坡根东西呈不规则地形，南邻滴水约 30 公分。张健认为南邻北房凸进四号院约 2 米。

2022 年 10 月，张健曾起诉陈磊要求撤销合同，法院判决驳回其诉讼请求。2023 年 3 月，陈磊起诉张健要求确认房屋归其使用，因双方无争议，法院出具调解书确认四号院内北房三间由陈磊使用。

二、案件分析

（一）争议焦点

张健是否存在欺诈行为，陈磊能否以此为由解除《房屋买卖合同》并要求退还购房款？

（二）法律分析

陈磊以张健存在欺诈为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据。

《房屋买卖合同》中记载的四号院四至及长度与林权证记载相符，张健将林权证内容列入合同，并无不当。

四号院所处地形复杂，自林权证颁发至今无明显变化，张健没有擅自改变房屋坐落或宅基地面积的行为。陈磊作为该村村民，对当地情况应较为了解，张健不存在欺诈情形。

此前双方因四号院两次诉讼，法院已对合同效力及房屋权属作出处理，陈磊未提出异议，其合同目的及诉讼目的已实现。

三、裁判结果

法院判决：

驳回陈磊的诉讼请求。

四、案件启示

（一）农村房屋买卖需了解房屋实际状况

购买农村房屋时，买家应充分了解房屋的位置、面积、四至、地形等实际状况，最好进行实地详细勘查，避免仅凭合同记载判断。尤其是对于年代较久的房屋，要结合相关产权证明核实情况。

（二）合同内容应依据合法产权证明拟定

卖家在签订合同时，应依据林权证、宅基地使用证等合法产权证明记载房屋信息，确保合同内容真实准确。买家也应核对相关产权证明，确认合同内容与证明文件一致。

（三）欺诈需有充分证据证明

主张对方存在欺诈行为，需提供充分证据证明对方故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，使自己在违背真实意思的情况下订立合同。若仅是因测量方式、地形复杂等导致的面积差异，难以认定为欺诈。

（四）重视诉讼记录的影响

在涉及同一房屋的多次诉讼中，法院此前作出的生效裁判具有法律效力，当事人应尊重裁判结果。若对房屋状况有异议，应在合理期限内及时提出，避免错过维权时机。

农村房屋买卖涉及宅基地等特殊问题，交易前建议咨询专业律师，了解相关政策和法律规定，仔细核实房屋信息，降低交易风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）