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花 80 多万买了房，入住都 8 年了，房产证却迟迟办不下来，开发商代收的契税、维修基金等费用也没上缴，这种情况下购房者该怎么办？
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告林浩向法院提出诉讼请求：
判令被告乙公司立即协助其办理房山区 XX 街 X 号院 X 号楼 X 层 X 单元五号房屋的不动产权证书；
判令被告支付逾期办理初始登记和逾期办理房屋不动产权证书违约金 3 万元；
判令被告返还契税 13074.38 元、公共维修基金 19506 元、产权代办费 1000 元；
诉讼费由被告承担。
林浩称，2013 年 4 月 26 日，他从乙公司购买了五号房屋，建筑面积 97.75 平方米，总价款 871735 元。2016 年 12 月 17 日，他办理了入住手续，向乙公司交纳契税 13074.38 元、公共维修基金 19506 元、产权代办费 1000 元，但乙公司未将这些款项交给相关部门。根据商品房预售合同，出卖人应在 2015 年 8 月 30 日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，可经查询，该楼栋取得产权证的时间是 2019 年 10 月 10 日，逾期 1137 天。合同约定，买受人同意委托出卖人办理权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起 1095 日内取得房屋所有权证书，出卖人违约。该房屋已交付 8 年多，乙公司仍未办理不动产权证书，构成严重违约。另外，合同约定的违约金标准过低，请求法院上调。
（二）被告的态度
乙公司未提交答辩意见。
（三）法院查明的关键事实
2013 年 4 月 26 日，林浩与乙公司签订商品房预售合同，约定林浩购买五号房屋，建筑面积 97.75 平方米，总价款 871735 元。
合同签订后，林浩按约定交付房价款，乙公司于 2016 年 12 月 17 日为其办理入住手续。经实测，房屋建筑面积为 97.53 平方米，乙公司退还林浩房价款 110 元。当日，林浩向乙公司缴纳契税 13074.38 元、公共维修基金 19506 元、产权代办费 1000 元。
合同约定，出卖人应在 2015 年 8 月 30 日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限 365 天内取得，一次性按买受人全部已付款的 0.1% 支付违约金；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起 1095 日内取得房屋所有权证书，同样按上述标准支付违约金。“买受人全部已付款” 指首付款加每月向银行累计还款本金部分（不含贷款利息）。
该商品房所在楼栋取得产权登记日期为 2019 年 10 月 10 日，乙公司至今未给林浩办理房屋产权登记手续，也未将代收的契税、公共维修基金向相关部门缴纳。
二、案件分析
（一）争议焦点
乙公司是否应协助林浩办理不动产权证书？
乙公司是否应支付逾期办理初始登记和不动产权证书的违约金，违约金数额是否应上调？
乙公司是否应返还代收的契税、公共维修基金和产权代办费？
（二）法律分析
林浩与乙公司签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。林浩已按约定支付房款并办理入住，乙公司有义务协助办理房屋产权登记手续，故林浩要求乙公司协助办理不动产权证书的请求合理合法。
乙公司未按合同约定时间取得楼栋权属证明，且至今未为林浩办理房屋产权登记手续，已构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金标准过低，结合乙公司违约的具体情况及给林浩造成的实际损失，法院酌情支持林浩要求支付 3 万元违约金的请求。
乙公司代收了契税、公共维修基金和产权代办费，却未向相关部门缴纳，也未完成产权代办事宜，应将这些费用返还给林浩。
三、裁判结果
法院判决：
乙公司于本判决生效之日起 10 日内协助林浩办理房山区 XX 街 X 号院 X 号楼 X 层 X 单元五号房屋的产权登记手续；
乙公司于本判决生效之日起 10 日内向林浩支付逾期办理初始登记和房屋不动产权证书违约金 30000 元；
乙公司于本判决生效之日起 10 日内返还林浩契税 13074.38 元、公共维修基金 19506 元、产权代办费 1000 元。
四、案件启示
（一）购房时要明确办证相关条款
在签订购房合同时，要明确约定开发商办理初始登记和房屋权属转移登记的时间、违约责任以及违约金计算标准等，为日后维权提供明确依据。
（二）及时关注办证进度
购房者在收房后，要密切关注开发商办理房产证的进度，定期查询房屋所在楼栋的权属证明办理情况，发现开发商逾期办证要及时沟通，必要时通过法律途径维权。
（三）谨慎对待开发商代收费用
对于开发商代收的契税、公共维修基金等费用，要了解清楚相关规定和缴纳流程，要求开发商出具代收凭证，并及时核实这些费用是否已上缴相关部门，避免开发商挪用或拖延缴纳。
（四）违约金过低可请求法院调整
如果合同约定的违约金过低，不足以弥补实际损失，购房者可以向法院请求予以适当上调，法院会根据违约情况、实际损失等因素酌情确定合理的违约金数额。
若遇到开发商逾期办证、代收费用未上缴等情况，购房者要保留好购房合同、付款凭证、缴费收据等证据，及时维护自身合法权益。如有需要，可咨询专业律师获取法律帮助。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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