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论土地的开发速度，还得是看这些老牌开发商。
早早就拿到土地的新长宁程家桥项目，至今还没有一点要入市的动静。
而在去年第八轮土拍中，刚拿地不久的招商&越秀北新泾项目，已经公布了设计方案，户型图也开始流出。
有风声放出，将今年二季度入市。
长宁区的供应向来稀缺，近期入市的只有一个大面积高总价的别墅产品——青溪雲邸。招商越秀项目，是这里近期唯一的，常规购房者能够得上的住宅项目。
01
网传13-14万的均价
不算特别贵，但也不便宜
首先是价格层面。
根据网上目前传出的信息，项目预计会卖到13-14万。
如果从周边二手房的角度来讲，项目的性价比不算差，但也很难说是在优秀这一档。
项目旁边就是元丰天山花园，根据安居客数据显示，项目目前的挂牌价在7-8万左右.当然了，作为一个07年的老小区，这个价格是偏低的。
根据链家网显示，北新泾次新房中海长宁邸最近的售价在10.5万左右，和项目预估的售价存在2万元/平的正挂。正挂幅度大约在20%左右。
当然，如果拿它西郊紫薇花园做对比，成交价确实是基本相仿。
根据相关自媒体在去年年末的统计，上海如今的新房价格比二手，普遍存在约17%的倒挂。
在如今新房地价全面狂飙的大环境下，招商越秀项目约20%的正挂幅度，确实算不上什么。
当然了，笔者还是那句话，现在考虑性价比的话建议买二手。
新房就是为更新的楼龄和更卷的产品力支付溢价。
新房做横向比较，又得分不同情况。
如果和如今这一批新房相比，确实没什么竞争空间。
毕竟如今这个价格，是静安中兴路和苏河湾、是虹口临平路、是浦东世纪大道、是杨浦滨江带……
如果再往前两个月，你还能买在徐汇滨江。
一个个都是响当当的，得到市场认可的板块。
如果和以后的不限价新房比，那又得两说。
如果静安大宁项目真的如传闻拿到16万，其它中环地块的推测价格都在13万左右，那回过头再看13万的内中环长宁地块，那确实就不太贵。
这一切都得等这几个项目入市才能做定论。
02
周边虽有老破小
但综合产品力依旧能打
之后我们再来聊一下项目的产品力。先看已经公布的设计规划：
要说最明显的不利因素，就是它紧贴中环路。
虽说做了一些内退，但这个距离还是很难彻底解决噪音问题。三玻两腔的玻璃估计是标配了。只要不开窗就是岁月静好。
目前流传出的户型图信息较少，我们暂时先给一个简单的分析：
建面约120㎡3房
建面约143㎡4房
整体户型做的还是比较方正，采用飞机户型的空间分布，减少走道带来的空间浪费。
这一排的边套估计还会有一定抗性，就看价格给的是否有吸引力。
再把目光聚集到项目周边。
长宁，总是和上海市区、和国际范绑定在一起。
也是诸多老上海人心中，最宜居的地段之一。不过由于总体的开发时间较早，不可避免的会出现老破小扎堆的情况。
但倒也也不必因此“避雷”，其实周边的城市环境其实倒也还好。
得益于长宁区有钱，这些老破小的日常维护没有落下，不至于出现市区项目常出现的“出门叙利亚”的问题。
更得益于旁边大规模租赁公寓项目的建成，城市界面有了明显的焕新。等项目交付时，应该已形成了不错的居住氛围。
最后聊一下配套。
项目距离最近的2号线北新泾站，直线大约200米。实际步行大约在5分钟左右，日常出行还是比较方便。
商业方面也是较为完善的。2号线北新泾站拥有商业体宜嘉坊，项目步行约700米可至百联西郊购物中心。
医疗方面，项目直线向南约600米，就有三级乙等医院：上海同仁医院。周边还有一些小医院和一医疗服务中心作为补充。
对于日常生活来说，这些配套已经足够使用。
03
产业导入下
北新泾发展可期
我们再来看一下北新泾板块的发展。
目前在网络上，也有将该项目归类在仙霞的。
严格来说，北新泾板块和仙霞板块之间，是存在着不小的差距。
如果单论距离市中心的距离，仙霞确实更胜一筹。但如果考虑未来的发展潜力，那老破小扎堆的仙霞，说白了也就是个自住板块，实际上并没有北新泾的上限高。
而项目所在地块，虽然距离正经的北新泾还有一点点距离，但更不应该被划分去仙霞。
这点从上一轮楼市的涨幅就能窥见一二。同样是老破小，北新泾的房子能上涨大约35%，而仙霞板块只有25%。
并且，在距离北新泾一站路的凌空SOHO办公基地的发展，这里已经成为了西长宁的发展爆点。
目前，园区已吸引超3千家企业入驻，集聚了联合利华、德国博世等一批国内外知名企业总部，以及爱立信、史泰博、携程网等知名信息服务业企业。
再加上长宁虹桥本身发展陷入调整，大量的办公需求沿着二号线向西侧转移，小行家个人还是很看好项目未来的前景。
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