解析广州商业地产：办公楼供应提速 零售物业积极求变

7月10日，广州CBRE世邦魏理仕发布《2025年上半年广州房地产市场回顾》，解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。

2025年上半年广州经济表现较2024年有所改善，出口和社会消费品零售总额数据都在好转。但这还未传导至商用和工业房地产市场，租户和投资者仍然谨慎，并且供应高峰也给业主带来压力，因此租金仍在下行。具体而言，办公楼市场供应量显著增长，科技互联网行业保持扩张；零售物业市场中，超市和百货频繁变动，而零售业态开始出现一些亮点；而广州仓储物流市场租金下跌开始加速；投资市场方面，上半年商业物业投资额显著增长，办公类物业成交仍被自用投资者主导。

今年上半年，广州优质写字楼供应提速。上半年录得35.9万平方米新增入市，较2024年同期上升了126%，均位于琶洲、金融城和鱼珠这三个新兴商务区。其中第二季度新增供应三个项目共29.9万平方米，分别是位于琶洲的根云广场、金融城的广州中国太平金融大厦以及位于鱼珠的广物鱼珠商务中心。

需求方面，上半年广州优质写字楼净吸纳量小幅改善，同比增长20.5%，远低于供应量的增长，因此空置率提升至20.5%，半年上升1.8个百分点，其中1.7个百分点来自第二季度的单季提升。区域上，琶洲和金融城是净吸纳量的主要来源片区，而珠江新城和天河体育中心则录得负吸纳。另外，新落成楼宇的业主自用面积占供应的7%，也是净吸纳量的重要来源。

具体成交方面，2025年上半年，科技互联网行业办公成交面积稳居所有行业的第一位，占比20%。紧随其后的是消费品制造业、专业服务业、金融业、消费服务业、零售贸易和房地产建筑。科技互联网行业中，软件系统开发企业占比最高，并且超过九成的成交面积位于琶洲。另外，快消品在消费品制造业中占主导，还录得两宗本地日化公司在琶洲和天河体育中心的扩张，各成交超过4,000平方米。而金融业的新租主要来自保险公司，搬迁或升级到珠江新城和越秀的甲级楼宇，成交面积在一层左右。另外，上半年还录得直播，低空经济和出海相关的新型行业成交案例。2025年第二季度广州优质办公楼租金环比下跌1.7%，跌幅较一季度小幅收窄，上半年累计下跌3.6%。其中，甲级办公楼半年累计跌3.2%，显著低于乙级跌幅（4.7%）。在楼宇层面，空置去化速度并不一致。在琶洲和金融城，采用更进取的租金策略和更灵活招商策略的个别楼宇，确实取得了更好的去化效果。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部|办公楼负责人程志文表示：“2025年下半年，广州预计将有七栋楼宇共59万平方米的新增供应入市，主要集中在金融城和琶洲两大新兴商务区。需求方面，中美贸易谈判在积极推进中，这将有效缓解外贸行业的不确定性和提振市场信心，为写字楼市场注入新动能。同时经济刺激政策正逐步修复市场信心，数字经济、游戏及直播电商有望成为新增长点。作为未来供应核心区域的琶洲和金融城，将持续吸引企业升级办公环境和搬迁需求，从而推动区域空置率稳步下降。”

（中国日报社广东记者站 郑彩雄）