URI城市租住 | 2025年二季度中国住房租赁市场研究报告

“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上杭3城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《2025年二季度住房租赁市场报告（国企定制版）》。

报告说明：关注、二季度租赁市场动态，研究分析北京、上海、杭州3城住房租赁市场的关键趋势和变化

本报告数据均来自政府、企业公开数据及URI Data Bank

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概 览

■宏观政策：中央多部门协同以金融支持、存量盘活、民生保障推动租购并举促楼市民生；

■地方政策：各城租赁政策聚焦保租房供应、人才支持、公积金优化等以促人才安居工程；

■土地成交：上海保持土地成交热度，北京“零”成交，杭州以小规模纯租赁用地为主；

■个人房源：上海保持增幅领先，杭州新增动力不足，整体租金环比变化较为稳定；

■分散式公寓：新增分散式房源两极分化，分散式公寓租金全面承压；

■集中式公寓：集中式公寓供应格局呈现"一超多强"，集中式租金展现超强抗跌韧性，租金梯度稳固；

■项目新开：上海开业项目数量断崖领先，京杭市场冷却；

■品牌动态：头部品牌整体发声积极，品牌公寓宣传力度不减，众多营销活动吸引租户；

■REITs篇：国内保租房REIT市场活跃，第9支上市，首单扩募落地。

01

政策篇

协同“租购并举”新制 促人才安居工程

1

宏观政策

中央多部门协同以金融支持、存量盘活、民生保障推动租购并举促楼市民生

中央多部门协同发力，通过金融支持、存量盘活与民生保障并举推动租赁市场发展：加大保障房供给（收购商品房、改造旧房）、拓宽公积金与信贷支持（租赁贷款增28%、灵活就业者纳入公积金），重点保障新市民青年群体（小户型公寓、租房提取额增33.9%），并投入超800亿元推进城市更新，构建“租购并举”新机制以促进楼市回稳与民生改善。

2

地方政策

各城市租赁政策聚焦保租房供应、人才支持、公积金优化等以促人才安居工程

各城市租赁政策聚焦于扩大保障性租赁住房供应，特别是针对毕业生和人才群体，提供房源配租、租金减免等支持（如北京、上海、深圳）。同时，优化公积金租房提取（如山东、沈阳），推动REIT融资扩容，修订租赁法规加强市场监管（如南宁、郑州），并促进人才安居工程，确保住房资源合理利用。

二季度多城更新 2025 年保租房计划，“十四五” 收官年筹建进度提速

二季度，多个城市陆续更新2025年新增保障性租赁住房计划，覆盖汕头、成都、东莞、许昌等地区，今年作为“十四五”规划收官之年，亦是保租房筹建任务达成的关键节点上，“保租房”成为行业关注的焦点，依据规划，“十四五”期间全国预期筹建870万套（间）保障性租赁住房房源，旨在助力2600余万新市民、青年人改善居住条件。根据住建部公开披露的最新数据，截至2025年上半年，全国保租房筹集目标完成率约为93%。

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土地篇

上海热度不减 杭州平稳 北京冷却

上海保持土地成交热度，北京“零”成交，杭州成交3宗纯租赁用地

二季度，京沪杭三城租赁用地成交宗数总计为16宗。上海土拍保持高热度，成交13宗，包含3.8万㎡纯租赁用地与29.8万㎡配建用地，用地类型丰富；杭州成交3宗纯租赁用地，面积12.5万㎡；北京连续多月无涉租用地供应成交；

上海租赁地块类型丰富，杭州以小规模纯租赁住房用地为主

二季度，上海成交涉租地块涵盖纯租赁住房用地、配建租赁住房用地等类型，分布在杨浦、松江、浦东等多区域，部分地块溢价率较高；杭州成交的3宗均为纯租赁住房用地，分布在萧山、上城、拱墅区，且均为划拨土地、无溢价。上海租赁地块交易更活跃，杭州聚焦纯租赁住房用地供应，以划拨方式为主，市场相对平稳，反映出不同城市租赁住房土地供应策略与市场表现差异 。

03

市场篇

供应分化 集中式公寓抗跌韧性强

个人房源

新增供应表现

上海保持新增房源增幅领先，杭州个人房源新增动力不足

二季度，上海新增房源量为16万套，位居三城之首，同比增长16%，环比增长33%，上海租赁市场在房源供应上有较为明显的上升趋势；北京新增房源量为12万套，仅次于上海，同比下降 6%，环比下降 4% ，尽管新增房源数量依然可观，但增长势头出现下滑；杭州新增房源量最少，仅6万套，且同比下降 7%，环比下降 7% ，显示出杭州租赁市场的房源新增动力不足。

个人房源

租金坪效表现

整体租金环比变化稳定，同比跌幅10%内

上海租金居首，同比微跌2%，环比上涨8%，受毕业季租房高峰需求回升，租金温和反弹；北京租金同比下跌5%，环比显著下降11%，主要由于保障房大幅增加，导致房源竞争加剧，租金承压回调；杭州租金最低，环比微降1%，同比下跌8%，市场整体平稳，但同比跌幅较深，反映长期需求偏弱。

整体来看，本季度京沪杭个人房源租金同比跌幅均未超10%，环比虽有个别城市波动，总体变化温和，体现二季度市场在调控政策与季节性因素下保持韧性。

分散式公寓

新增供应与租金表现

分散式房源供应两极分化：杭州激增、上海温和、北京供应见顶

二季度，杭州爆发式增长新增4万间（环比+37%，同比+174%），绝对量与增速均居首，主要由于地方保障性租赁住房政策加速落地；上海温和扩容新增2.8万间（环比+18%，同比+19%），增速匹配市场需求，主要受毕业季租房需求释放的因素；北京供应见顶，新增4.9万间（环比持平，同比-3%），绝对量最高但增长乏力，供应端大幅放量，二季度进入消化周期。

二季度分散式公寓租金全面承压，同比跌幅≤8%

二季度，北京租金3.60元/天/m²（环比-8%，同比-9%），环比跌幅居首，二季度虽新增供应近5万间，但需求疲软拖累整体坪效；上海跌幅超预期，租金环比-3%，同比-11%，同比跌幅最深，主要由于保租房集中入市分流中低端需求；杭州低租金区间竞争白热化，租金环比-5%，同比-11%，绝对值和跌幅均触底，受二季度供应爆发式增长远超需求消化能力，尤其非核心区项目陷入价格战。

集中式公寓（含保租房）

新增供应与租金表现

集中式公寓供应格局呈"一超多强"，总量突破210万间

上海新增1,19万间（环比+5%，同比+22%），单城规模超杭京总和，受“十四五”保租房建设指标压力下，国企主导的保障性租赁住房项目集中交付；杭州稳增长，新增55万间（环比+2%，同比+11%），规模为北京的1.5倍，但低增速反映市场趋于饱和；北京新增35万间（环比0%，同比+4%），增速垫底且绝对量最低，主要由于政策严控下的失速，疏解非首都功能背景下，新增土地供应向保障房而非市场化公寓倾斜。

集中式公寓租金展现超强抗跌韧性，跌幅远低于市场水平，租金梯度稳固

二季度北京租金6.31元/天/m²（环比-0.3%，同比-1%），跌幅最浅且绝对值断层领先，主要核心区位垄断，服务高净值客群，形成了高端市场护城河效应，并且从新增供应严控避免供需失衡；上海租金4.96元/天/m²（环比持平，同比-6%），在百万间级供应下保持稳定；杭州租金2.62元/天/m²（环比-0.4%，同比-7%），跌幅高于京沪，民营品牌“小而精”策略维持溢价成为特色。

新开业方面：上海新开业项目断崖领先，京杭市场冷却

二季度，上海持续保持开业热潮，新入市项目35个，房源超2.56万套，环比288%；其中保障房项目8个，房源1.6万套，占比63%；杭州新开业8个项目，房源1324套；北京仅新入市2个项目，房源436套，多为泊寓、城家品牌运营商。

个案代表展示：

一、临港奕家（沪规模最大宿舍型保租房）

二、上海松江壹间新桥

【临港奕家·江山路宿舍型公寓】作为集团旗下规模最大的宿舍型保障性租赁住房，地理位置优越、配套完善、交通便捷。项目共有宿舍楼11栋，可提供约1.5万张床位。临港奕家·江山路宿舍型公寓秉承“圆梦在临港，生活在奕家”的品牌理念，以“家文化”为核心，致力于探索“留人、留家、留业、留心”的居住新模式。交付仪式上，奕家小程序暨综合能源示范项目也同步启用。

【壹间·新桥G60科创云廊社区】位于松江区新桥镇，地理位置优越、交通便利。距离地铁9号线九亭站仅5.3km，可搭乘地铁/公交直抵陆家嘴、人民广场、静安寺等城市都心地，快速接轨繁华商圈畅享便捷都市生活，公寓自带缤纷商业，一步畅享醇熟。作为处于G60科创云廊产业聚集区的大型租赁社区公寓，“壹间”以品质、服务为基础，全力打造交通便利、配套多元的美好型社区，为企业提供完善的生活配套，为人才提供优质的居住服务，实现企业发展与人才安居同频共振。

04

重点品牌动态：

品牌发力上新忙 活动多元引租客

二季度，头部品牌品牌发声积极，品牌公寓宣传力度不减

多个节假日，品牌营销活动众多，以多样活动吸引租户。企业积极利用自媒体渠道发声，小红书、抖音等新媒体传播积极，重视品牌培育，提升品牌曝光度和影响力。各大品牌通过新开、拓店、线上营销活动、线下租户互动等方式，吸引租客。正值 “毕业季”，多家品牌推出应届生优惠福利活动，哄抢应届大学生入住。各大品牌重视线下租户互动活动，以多样化精彩活动增强用户性。

01

在房源上新方面：

万科泊寓在杭州、天津、上海、合肥、苏州、佛山签约新项目，深圳壹铭101公馆、佛山泊寓·祖庙张槎店、武汉泊寓·创新园店、合肥九龙租赁社区、青岛青铁美寓|泊寓·公园里店等多城新项目入市投用，企业规模持续扩大。

华润有巢与南京市委在江心洲店共建的“宁青驿站”示范项目、成都高新区陆肖店项目保租房项目、南京有巢公寓贾西店陆续入市、成都市武侯区的蜀府有巢公寓预计7月份正式亮相。

龙湖冠寓合肥、成都、长沙、珠海四城五店上新，上海嘉定店能创嘉寓|龙湖冠寓首个保障性租赁住房项目入市。

02

在品牌动作方面：

万科泊寓与深圳地铁置业签深铁项目租赁运营协议。

华润有巢举办马桥镇 “六一” 主题活动；参与 “毕业季租房服务进校园” 系列活动、举办七周年庆典。

龙湖冠寓中标无锡梁溪科技城地块项目，将打造 TOD 产城融合综合体。

浦发有家租赁社区党群服务站启用，形成全域服务体系。

宁巢公寓携手支付宝及浙江省直公积金中心推 “省直公积金直付房租” 服务；获得多家奖项荣誉。

漫柏集团中标扬州人才社区运营管理项目。

03

在活动营销方面：

万科：推进泊寓「港湾计划」第 9 季，为学生提供一站式租住支持；开展泊寓 618 六天联播抽奖活动；

华润：举办毕业季安心计划；四月携手花乡街道党工委等办读书分享会主题党日活动；五月各社区组织端午节等多样化社群活动 。

魔方公寓：推出五一房租带薪假福利；推元气租房毕业季优惠，含押金免半、求职面试免费住等 。

龙湖：冠寓住梦计划第八季上线，有新折扣与福利；推龙湖抢季折扣活动，含学生专属优惠、免费换房等 。

漫柏集团：未来人才社区办 “转角音乐节” 及母亲节花艺沙龙等社群活动；联合极氪办试驾体验等活动；露面多个行业大会发表演讲，斩落多个奖项。

宁巢公寓：推出宁巢筑梦安居计划活动；举办漫游安居生活节社群活动 。

05

全国REIT篇

扩募加速 上市分红市场关注度高

二季度，国内保租房REIT市场活跃，第9支上市，首单扩募落地

4月建信建融家园租赁住房REIT新上市；5月华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，其产品资产估值规模12.61亿元，网下认购倍数达216.91倍，创历史新高；6月，华夏北京保障房REIT扩募项目在上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REIT项目，标志着公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动格局进一步形成，REIT常态化发行加速向前迈进。

目前国内已有9支保租房REIT，扩募进程显著提速，多个项目状态变更为“已反馈”或“已受理”。其次，多家保障房REIT动作频繁：华夏北京REIT宣布2702万元分红计划，华夏华润有巢REIT发布每10份0.242元收益分配方案；招商蛇口REIT成功举办投资者开放日吸引40余人参与；国泰君安城投宽庭REIT则发布首份ESG报告。

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数据来源：公开数据 URI城市租住复核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒