西海岸萧山路88号一共93套，折腾三年还没卖完？

去年，青岛西海岸最贵豪宅—海岸桂府突然改名，变成了萧山路88号。总共才93套房子，却卖了三年没卖出去几套？什么原因？分析如下：

• 地段因素：该楼盘位于西海岸萧山路西、珠江路北，南面被大高层挡住视野和海景，周边紧邻 90 年代的老小区，虽然临近丁家河公园，但整体环境难以与真正的豪宅地段相比，无法满足高端客户对景观和居住氛围的要求。

• 价格因素：楼盘为洋房和叠拼产品，洋房价格 28,500-30,000 元 /㎡，起步价在 500 万 / 套；叠拼均价更高，总价约 700-1000 万 / 套，价格在西海岸排名第一，与崂山房价不相上下，但楼盘自身条件又无法与崂山的豪宅相媲美，导致价格曲高和寡，普通买家望而却步，高净值客户又不买账。

• 产品短板：楼盘容积率是 1.3，具备一定豪宅潜质，但楼间距太近，有的仅 19 米，隐私性差。此外，户型设计也存在不足，如洋房 176㎡的户型设计亮点不足，别墅下叠院子太小，地下室又太大，上叠露台太小，难以满足购房者对高品质居住空间的需求。

• 市场竞争：青岛楼市竞争激烈，大盘新品不断涌现，且随着楼市政策的变化，大尺度阳台、首层架空、超高得房率等创新产品层出不穷。而萧山路 88 号是 2 年前设计面市的产品，在市场上显得有些落后，缺乏竞争力。

• 开发商经验不足：该楼盘的开发商为青岛锦地隆翔置业有限公司，其背后的股东是做贸易出身，以前没做过地产，萧山路 88 号是其开发的首个楼盘。在房地产开发、营销等方面可能缺乏经验，影响了项目的推广和销售。

从人员更换和开发、推盘节奏上看，操盘手换了三茬，可能会导致项目营销策略和方向不够稳定，影响销售团队的凝聚力和执行力，也可能让购房者对项目的信心不足。但目前并没有明确信息表明该楼盘在开发和推盘节奏上存在明显问题。

至于现在是现房了是否只能降价，这并不是唯一的解决办法。除了价格调整外，开发商还可以考虑加强品牌建设和宣传，提升项目的知名度和美誉度；优化产品细节，如改善小区的景观设计、增加一些配套设施等；提供更好的物业服务，提升购房者的居住体验；针对目标客户群体，制定更精准的营销策略，如举办高端品鉴活动、提供个性化的购房优惠等，以吸引购房者。