房屋买卖遇 “老赖” 卖家，占用费该怎么要？房产律师解读

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支付百万房款，却迟迟拿不到房子，甚至发现房屋被出租。遇到这样的糟心事，该如何用法律武器维护自己的权益？这起房屋买卖纠纷案例，为你拆解交易背后的法律真相。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告苏文向法院提出诉讼请求：

判令一号房屋归自己所有；

判令被告陆远在可办产权证时，配合将一号房屋变更登记至自己名下；

判令陆远支付违约金 10 万元；

判令陆远支付房屋占用费（自 2021 年 2 月 1 日起至实际交房之日止，按每月 4600 元计算）；

诉讼费用由陆远承担。

苏文称，2021 年 1 月 7 日，在甲公司（现乙公司）的居间服务下，与陆远签订《房屋买卖居间合同》，约定陆远以 100 万元将一号房屋卖给自己，自己当日支付全款，陆远出具收条确认收款 。合同明确陆远是产权人且房屋未出租，可随时交房，自己还留出 25 天时间 。但从 2021 年 2 月 1 日起，多次要求交房未果，陆远还将房屋出租，构成根本违约，应支付违约金和房屋占用费，故诉至法院。

（二）被告的抗辩主张

被告陆远诉前辩称，这份《房屋买卖居间合同》实际是以房抵债，苏文转账的 100 万元是用于开洗衣店的借款，当天自己就取现 40 万元还给苏文，实际借款 60 万元，双方并非真实房屋买卖。而且房屋没有房本，无法过户，目前还在出租中 。

（三）法院查明的关键事实

房屋产权来源：2012 年 3 月 16 日，某中心、某部门与案外人周强签订搬迁补偿协议，安置人员包括周强之子、陆远（周强之妻）、周强之孙女 。2017 年 6 月 26 日，乙公司确认一号房屋产权人为陆远 。

房屋买卖过程：2021 年 1 月 7 日，陆远、苏文与甲公司签订《房屋买卖居间合同》，约定 100 万元全款购房，陆远应于当日交房，7 日内签订正式买卖合同 。当日苏文转账 100 万元，陆远出具收条 。

房屋出租情况：2022 年 10 月 22 日，陆远将一号房屋出租给案外人江某，月租金 4600 元 。

双方争议焦点：合同是否为真实房屋买卖；陆远是否违约；各项诉求能否得到支持 。

二、案件分析

（一）争议焦点

《房屋买卖居间合同》是真实买卖还是以房抵债？

苏文的各项诉讼请求是否有法律依据？

陆远应承担何种责任？

（二）法律分析

合同性质认定：苏文、陆远与甲公司签订的合同是三方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效 。陆远主张以房抵债，但未提供证据，且开庭拒不到庭，应承担不利后果，法院认定为真实房屋买卖。

诉求合理性判断：

房屋所有权确认：本案是合同纠纷，苏文直接要求确认房屋归自己所有，不符合法律规定，法院不予支持 。

过户请求：房屋未办理产权证，何时能过户不确定，法院在本案中不宜处理 。

违约金主张：合同未约定违约金，苏文该项主张无依据，法院不支持 。

房屋占用费：陆远未按约定交房构成违约，苏文按房屋实际租金标准主张占用费合理，法院予以支持 。

三、裁判结果

法院判决：

陆远按每月 4600 元的标准，向苏文支付一号房屋自 2021 年 2 月 1 日起至 2024 年 10 月 21 日止的占用费 205516.13 元，于判决生效后 7 日内支付；

驳回苏文的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）购房者风险警示

核实产权与合同细节：购房前要确认房屋产权清晰，签订合同时明确交房时间、过户期限、违约责任等关键条款 。

保留交易证据：保存转账记录、收条、沟通记录等证据，以便发生纠纷时能证明交易真实性和对方违约事实 。

谨慎对待口头约定：涉及房屋买卖，所有约定尽量落实到书面，避免因口头承诺产生纠纷 。

（二）卖房者注意事项

遵守合同约定：签订合同后，应按约定履行交房、过户等义务，避免违约承担赔偿责任 。

如实告知房屋情况：如实告知房屋出租、抵押、产权瑕疵等情况，避免因隐瞒信息引发纠纷 。

（三）法律建议

遇到房屋买卖纠纷，及时咨询专业律师，根据具体情况制定维权策略。在诉讼过程中，充分准备证据，合理提出诉求，通过法律途径维护自身合法权益。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）