太凶残！上海房价跌回2016年

最近朋友圈很多人感慨，外环外之王唐镇要崩盘了。

仁恒东郊花园，史无前例跌到6万打头。

要知道，仁恒只有在2016年开盘时才是这个价。

作为外环外二手房天花板，仁恒东郊花园在楼市调整这两年也基本维持在8-9万/㎡。

唐镇三兄弟房价轻松突破上海环线定价体系，价格称得上坚挺。

但楼市下跌的大趋势，谁也左右不了。

之前坚挺的热点楼盘，近期都迎来了主跌浪。

上海一些非头部楼盘，房价已经跌回2016年。

最关键的是，不止是上海。

目前全国一线城市的房价，普遍回到了2016年。

崩盘的唐镇

今年以来，唐镇三兄弟房价屡创新低。

仁恒东郊花园成交单价从8.8W，到7.8W，再到7.3W。

目前这套6.1万单价的成交记录，已经被系统隐藏了。

LJ能看到的最新成交记录是下面这套，成交单价7.3万。

小区目前在挂的房源，挂牌均价8.5万/㎡。

这套6.1万的成交单价下来砸盘，势必会扰乱唐镇二手房市场。

接下来要卖房的房东和要买房的客户都会将这套房子纳入参考价格体系。

估计至少会造成15%的降幅影响。

2022年时，仁恒东郊花园凭借学区和品质，房价一度被炒到10万+。

三年时间，大起大落，跌回开盘价。

浦发罗兰翡丽也从2022年的10万+，跌到了6.1万的价格。

大名城紫金九号，6月份成交单价创新低，较2023年高峰时期的11.3万，跌超30%。

标杆楼盘尚且如此，唐镇其他的动迁房、老破小、老破大，价格回调幅度有过之而无不及。

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新一轮下跌？

在楼市上涨期，总有些区域或楼盘率先涨价，带动整个市场随之上涨。

而在市场下行时，同样有先跌的，也有受市场影响后跌的。

通常，质量差、竞争力弱的楼盘会率先且快速下跌。

这一点在过去两年中，刚需自住的房东的感受会尤为明显。

当价格整体向下，不同产品板块之间的价格差距进一步拉大时。

即使是原本表现坚挺的楼盘也难以维持其价格不受影响。

所以最近上海很多标杆小区的房价都顶不住了。

大虹桥徐泾标杆小区仁恒西郊花园，127平的三房，最新成交单价5.7万。

价格跌回2018年。

宝山顾村次新标杆小区，保利叶上海，目前已经跌穿9年前的价格。

顾村大量热门动迁房社区，如文宝苑、采菊苑、丰水宝坻、菊泉新城50弄、馨佳园1280弄，价格也同样跌回了9年前。

不止是外环外，中内环一向抗跌的热点楼盘，今年也迎来了主跌浪。

比如大宁热点楼盘静安府：

2023年9月静安府东区成交价14.3万/㎡，现在已经跌到11万单价。

现在的房价趋势很像2023年，后续如果不出重磅政策的话，今年大概率又是一个阴跌年。

一线城市都很惨

现在的情况是，上海还算好的。

目前国内一线城市的房价已经普遍回到了2016以前。

最惨的是深圳，从最高点一路滑落，整体跌幅近40%。

广州与深圳二哥不笑大哥，累计跌幅32.9%。

上海房价跌回2016年3月。

北京房价跌回2016年8月。

按照跌幅排序：

深圳（-39.3%）> 广州（-32.9%）> 上海（-30.6%）> 北京（-29.5%）> 香港（-28.8%）。

这些只是一个整体平均值，落在每个房东身上的现实只会更残酷。

之前国际投行瑞银针对中国一、二、三线城市的网络调研显示，47%的受访者表示自己的房子已跌破买入价被套。

深圳很多被投资客爆炒的楼盘，如福田八卦岭宿舍，南山月亮湾花园，跌幅都在60%以上。

上海高兴花园的“血崩”，老破小的膝斩，中产社区的溃败。

北京顺义、房山、丰台、通州、大兴等区域，多数小区腰斩。

与这场剧烈且惨痛的楼市调整周期并行的是，居民财富的大幅缩水。

只有身在局中的房东们，感受最为深刻。

“一线房价永不跌”的神话，已经彻底破灭了。

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核心原因

过去20年，我国经济处于蓬勃发展的上升阶段。

房地产、电商等各行各业欣欣向荣，百花齐放。

基于巨大的人口红利和高速的城市扩张。

一线城市房价在短时间内实现了数倍增长。

吸引了大量的购房者和投资客。

市场的过度投机也堆砌起巨大的房地产泡沫。

如今，经济发展面临瓶颈，房地产泡沫出清势在必行。

所以我们能看到，楼市从2022年6月开始进入去泡沫化调整阶段，至今已连跌三年。

另一方面，大众对房子的认知也在扭转。

之前谁也不敢想一线城市房价会腰斩，都把房子当资产。

现在房子的金融属性退化，回归居住属性。

买房是住，租房也是住。

那些没赶上过去房产红利的年轻人，都不想当最后一波被“割韭菜”的人。

现在买房这件事，已经不单纯是关起门的自家事儿了。

而是跟国家经济走势紧紧挂钩。

说白了，还是因为影响楼市的根本因素还没有真正改观：

经济没有完全恢复，收入没提上去，利率还没降到位，就业预期也还不行...

只有等这些基本面真正变好了，大家对房子的信心才会一下子提起来。

小结

“一线城市房价永远不会跌”，已经被现实打破。

“一线城市一直跌”的说法，也会在某一天停止。

这一天肯定不是今天，也不太可能是明天。

房价的真正“底部”并不是由市场预测或者时间决定的。

而是取决于你自己的需求。

如果你有真实的居住需求，并且对中国经济有信心。

那么房价的“底”就在你愿意出手的那一刻。

2016年上海社平工资：5939元/月。

2025年上海社平工资：12307元/月。

工资翻了一倍，房价已经回到原点。

与此同时，从2023年9月开始，上海陆续放松限贷、限购，降低首付门槛、房贷利率和税费成本。

从各方面来说，刚需上车的难度都比2016年更低了。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

我是观观，每天都在研究一线市场的数据和房源。我发现最近的市场表现挺一般的，相比四五月份开始有量价双跌的趋势。

很多人的买房计划延迟了，但很多房东却开始犹豫了。现在到底还要不要买房？什么时候卖房比较好？怎么卖？

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