深圳南山山海丹华府的房子怎么样，《项目价格多少一平方》

深圳南山山海丹华府的房子有其自身优势和不足，整体而言，适合对居住环境有一定要求，且看好前海赤湾片区发展的购房者。项目折后均价约为 6.96 万 /㎡。具体情况如下：

优势方面：

地段优越：位于南山前海赤湾片区，西北侧毗邻前海中心，东北侧毗邻太子湾、蛇口中心，可享受前海发展带来的利好以及蛇口的国际生活配套。

交通便捷：紧邻地铁 2 号线和 5 号线交汇的赤湾地铁站，距离约 1.3 公里，1 站可达太子湾，2 站到海上世界，还可便捷换乘 12 号线，且邻近规划中的 24 号和 28 号线。此外，兴海大道、南海大道等多条干道环绕，靠近太子湾邮轮母港，出行方便。

居住舒适度较高：小区容积率仅 3.37，绿化率 40%，总高 29-32 层，2 梯 4 户，接近户户朝南，使用率达 88-93%，部分房源前面无视野遮挡，可看海景。

教育资源较好：位于九年一贯制赤湾学校（南二外挂牌）学区范围内，学校紧邻项目，教育配套有一定优势。

生态人文配套丰富：周边有赤湾公园、文天祥纪念公园、天后宫、伶仃洋等，自然和文化景观丰富，适合休闲散步。

不足方面：

配套尚不完善：虽然有规划中的商业，但目前周边生活和商业配套相对不足，赤湾港附近大货车往来频繁，可能会带来噪音和交通压力，城市面貌有待提升。

居住人群不纯粹：项目共 983 户，其中回迁房 571 户，回迁房占比较高，可能影响居住的安静度和社区管理。

价格方面，项目备案均价为 7.41 万 /㎡，折后均价约 6.96 万 /㎡，单价区间为 6.43-6.99 万 /㎡，总价 640 万起2。不同户型价格如下：

98㎡三房两厅两卫，折后总价 650-700 万，单价 6.75-7.27 万 /㎡。

116㎡四房两厅两卫，折后总价 739-806 万，单价 6.49-7.02 万 /㎡。

132㎡五房两厅两卫，折后总价 835-884 万，单价 6.57-6.96 万 /㎡。

152㎡五房两厅三卫，折后总价 952-1026 万，单价 6.49-7 万 /㎡。

项目开盘有 96×98 折（约 94 折）优惠，叠加工抵房折扣，部分房源还可再享额外优惠

山海丹华府售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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项目于2024年11月22日取得预售许可证，备案均价为7.5万/㎡，通过多重折扣后，折后均价约为6.96万/㎡，折扣比例约93%。单价区间为6.43-6.99万/㎡，不同户型的价格差异主要源于朝向、楼层和景观因素。
限时折扣：综合93-94折（开盘96×98折叠加部分工抵房折扣），部分房源选择毛坯交付可再减2%-3%总价
额外福利：加3万元可升级全屋智能精装（含中央空调、智能门锁等），特定房源赠送1-2年物业费（7.2元/㎡/月）

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桑泰·山海丹华是深圳市赤湾投资发展有限公司（桑泰集团）开发的前海丹华二期项目，位于南山区招商街道少帝路南面赤湾七路西面，总占地面积约2.94万㎡，总建筑面积约14.31万㎡。

项目由5栋住宅和1栋幼儿园组成，总户数983户，其中商品房412户，回迁房571户。项目容积率3.37，绿化率40%，梯户比为2梯4户，总高29-32层，整体得房率88-93%，预计2026年下半年精装交付。

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98㎡三房两卫：竖厅LDKB一体化，客厅开间3.6米，三开间朝南，动静分区；主卧13.69㎡+双次卧（11.62㎡/5.76㎡），L型厨房，干湿分离卫浴。
得房率：89%，朝向：为东南/西南/正南
分布：1/5/6A/6B栋03/04户型
总价范围：650-700 万，单价区间：6.63-7.14万/㎡

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116㎡四房两卫分C/F两版
C户型：U型厨房，主卧17.85㎡+三次卧（11.4㎡/9.3㎡/8㎡）
F户型：L型厨房，主卧18.02㎡+三次卧（12.3㎡/8.7㎡/8.37㎡）
得房率：88%-93.13% 朝向：C户型：东南/西南/正南，F户型型：东南/西南
分布：C户型：1/6B栋01户型，F户型：2栋02/03/04户型
总价范围：739-806 万，单价区间：6.37-6.95 万 /㎡

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132㎡五房两卫：竖厅南北通透，客厅开间3.8米，五开间朝南；主卧18.42㎡+四次卧（10.05㎡/9.44㎡/8.99㎡/8.37㎡），U型厨房。
得房率：92.9% 朝向：全部东南向
分布：仅6B栋02户型
总价范围：835-884 万，单价区间：6.32-6.70 万 /㎡

152㎡五房三卫：双主卧套间，客厅开间4.1米，五开间朝南；主卧20.52㎡+次主卧13.53㎡+三次卧（≤9.45㎡），U型厨房。
得房率：92.01% 朝向：西南
分布：仅5栋01户型
总价范围：952-1026 万，单价区间：6.26-6.75 万 /㎡

户型设计亮点
：空间高效利用
全户型无飘窗占床
：所有卧室均无需借助飘窗设计床铺，实际可用面积充足。
LDKB一体化
：客厅、餐厅、厨房、阳台贯通设计，增强空间通透感，尤其98㎡三房亦实现该布局。
高得房率（88%-93%）
：通过凸窗、阳台改造等赠送面积，远超深圳新房平均水平（约75%）。
朝向与景观
户户朝南
：主力户型均实现三至五开间朝南，保障全天候采光。
广角海景视野
：高楼层可270°俯瞰伶仃洋，部分户型（如152㎡西南向）直面一线海景。
功能细节优化
厨房双设计
：116㎡提供U型（C户型）和L型（F户型）两种选择，适应不同烹饪需求。
双主卧套间（152㎡）
：配备独立卫浴，提升家庭多代居住私密性。

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项目是深圳赤湾板块唯一非超高层低密海景住宅标杆，定位为山海资源型改善住区，主打高性价比与品质平衡，精准锚定南山及前海客群的进阶需求。

区域定位：双湾战略交汇的价值潜力股
国家级战略叠加：项目位于前海扩容后的赤湾板块，作为“蛇口国际海洋城”三大核心承载区之一，与太子湾、蛇口共同融入“大空港-前海-蛇口”西部海洋科技创新走廊，定位为“赤湾海洋科技创新区”。未来将重点发展海洋科技、海洋文化等产业，规划超200万㎡赤湾海洋科技产业园，引入贝克休斯等国际巨头，预计2030年前形成产业人口导入高峰。
双湾地理优势：占据前海湾与蛇口湾交汇处，15分钟直达前海CBD，同步享受前海政策红利与蛇口国际生活配套。太子湾邮轮母港、妈湾跨海通道（在建）等交通枢纽加持，形成“海陆空轨”四维立体路网。

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项目配套设施：全维度生活圈逐步完善
交通配套：距离2/8号地铁线“赤湾站”距离约1.1公里，步行约8分钟即可，2站到海上世界，前海妈湾，另外附近有小南山隧道在建，待开通后可直达前海核心区，还有妈湾跨海通道在建，待开通后可直达腾讯科技岛，无缝对接中山通道。
商业配套：项目自建约4589㎡商业，尽享约4.6万㎡赤湾汇及约46万㎡太子湾国际商圈。周边还有海上世界、K11、兰桂坊等世界前沿商业，可满足居民购物、休闲、娱乐等多元化需求。
教育配套：项目自建6班幼儿园，周边有南二外赤湾学校、南山中英文学校、蛇口国际学校 SIS、深大附中高中部、深圳贝赛思国际学校等优质教育资源，涵盖了从幼儿园到高中的全阶段教育，为孩子的成长提供了良好的教育环境。
文体配套：周边有深圳博物馆（建设中）、天后博物馆（赤湾天后宫）、文天祥纪念公园、左炮台等千年文脉地标，以及海上世界文化艺术中心、V&A 国际美术展馆深圳分馆等文化艺术殿堂，文化氛围浓厚。
医疗配套：距太子湾国际医院约1.8km（在建中），附近还有南山区蛇口人民医院、南山区妇幼保健院、南方医科大学深圳医院等多家三甲医院，能够为居民提供便捷、优质的医疗服务。
生态配套：周边被小南山公园、大南山公园、文天祥公园、赤湾公园、华英路景观公园、月亮湾公园和兴海公园等7大公园环绕，生态环境优越，为居民提供了良好的休闲健身去处。

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产品定位：赤湾稀缺的高性价比改善范本
非超高层低密社区：总高仅29-31层，容积率3.37（深圳新房平均约5.0），绿化率 40%，2梯4户设计，实现接近户户朝南的采光优势，得房率高达88-93%，远超深圳新房平均水平（约75%）。
全生命周期户型：主力为98-152㎡三至五房，涵盖刚需上车、多孩家庭、多代同堂等需求。例如：
98㎡三房：三开间朝南，主卧套房设计，总价650-700万，填补南山刚需空白。
152㎡五房：南北双套房，主卫配备浴缸，北向多功能房可灵活改造，得房率93%，适合多代同堂家庭。
精装品质升级：对标五星级酒店标准，配备智能家居系统（智能门锁、全屋 WiFi 覆盖），2026年精装交付，现楼可实地考察。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。