2025上半年中国住房租赁市场总结与展望

2025上半年，重点城市租金整体小幅波动调整，50城住宅平均租金累计下跌1.37%，其中一线城市表现较为稳健。政策方面，财政金融等配套政策持续落位，各地继续推动非居改租、收购存量商品房转为保租房等政策落地。

短期来看，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段。各地收购存量商品房用作保租房取得一定进展。同时，“好房子”理念首次被写入《政府工作报告》，租赁市场同样需要“好房子”，品质化转型成为未来市场重要发展方向。企业应积极把握政策窗口，利用“收储转租”盘活存量资产，并借助REITs等金融工具实现资产证券化和资金回笼，优化资产结构，长期专注打造符合市场需求的优质租赁项目。

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（一）50城住宅租金：短期重点城市租金小幅调整态势延续，一线城市表现较为稳健

• 整体租金：上半年50城住宅租金累计下跌1.37%，2月租金短期企稳，3月以来有所下跌

2025上半年重点城市住宅平均租金小幅下行。根据50城住宅租赁价格指数，2025上半年，重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较去年同期扩大0.47个百分点。其中，6月50城住宅平均租金为35.0元/平方米/月，环比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

从月度走势来看，行业仍显现明显的季节效应。从上半年运行情况来看，重点城市租金在春节后的“返城季”（2月）出现了短暂的企稳迹象，其余月份均下跌，且4、5月份租金跌幅有所扩大，6月在年中高校毕业季带动下，重点城市住房租赁需求增加，租金跌幅有所收窄。

图：2021年7月至2025年6月50城住宅平均租金与环比涨跌幅

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

• 城市租金：一线城市租金跌幅相对较小

分梯队来看，根据50城住宅租赁价格指数，2025上半年，一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，跌幅最小，二线城市平均租金累计下跌1.83%，三四线代表城市平均租金累计下跌1.47%。

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

• 租金收入比：50城租金收入比延续缓慢回落趋势

截至2025年6月，50城租金收入比均值为16.4%，随着租金回调，租金收入比缓慢回落，较2024年6月（17.8%）下降约1.4个百分点。具体城市来看，50个重点城市租金收入比均较去年同期有所下降，其中北京、深圳、杭州、三亚、福州等热点城市下降幅度较为突出。

图：50个重点城市租金收入比

注：租金收入比=2025年6月城市住宅平均租金×人均住房建筑面积×12÷2024年城镇居民人均可支配收入，其中人均住房建筑面积按30平方米估算。

数据来源：各地统计局，

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

（二）投资回报：重点城市租金房价比延续小幅上升趋势，优质资产出租回报改善

2025上半年，重点城市租金房价比继续提升。截至2025年6月，50个重点城市住宅租金房价比为2.17%，较去年同期（2.09%）提升0.08个百分点。具体城市来看，50城中，仅杭州、三亚等6个城市租金房价比较去年同期微幅下降，其余44个城市租金房价比均有所提升，其中哈尔滨、常州、东莞等地提升幅度较为显著。

图：2025年6月50个重点城市租金房价比

注：租金房价比=2025年6月城市住宅平均租金×12÷2025年6月城市二手住宅均价。

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

重点城市住房租赁投资回报持续改善，住房租赁投资吸引力有所提升。2025年上半年，重点城市房价延续调整态势，而住房租赁市场受益于行业需求刚性，规范化程度与租住品质继续提升，平均租金调整幅度较为缓和，优质资产的投资回报率持续改善。根据中指院监测，截至2025年6月，重点50城平均租金房价比较2023年初低点已提高0.19个百分点。

为充分反映居民的租房状况，了解居民当前租房偏好和痛点问题，中指研究院自2022年6月起每半年开展一次全国租客问卷调查，对租客画像进行描摹。2025年中的全国租客问卷调查，剔除无效样本后，共收回5286份有效租客样本。

（一）租客画像：高学历、新毕业租客是长租公寓主力客群，愿意为高品质租住生活付费

• 租客群体基本特征：以受过高等教育的青年人为主，对个人空间与租住安全较为看重

调查结果显示，59%的受访租客年龄介于25-34岁之间，84%的受访租客为本科或专科学历，42%的受访租客月收入分布在5000-10000元之间。租房选择方面，88%的受访租客选择整租（包含与朋友等一起整租），85%的受访租客选择租住在普通住宅小区（含个人房源与分散式公寓），62%的受访租客月租金在1000-3000元之间，72%的受访租客租金收入比在10%-30%之间，65%的受访租客租房面积在30-90平方米。

• 不同房源客群特征：高学历、新毕业年轻人对价格、品质较高的长租公寓具有更高接受度

结合租客学历来看，超半数的硕士及以上学历受访租客租住在分散式与集中式长租公寓，占比明显高于本科及以下学历租客。与过去几年调查结果一致，高学历人才普遍收入较高，且为人才补贴的重点支持对象，对价格、品质较高的长租公寓具有更高接受度。从毕业年限来看，毕业年限较短的年轻人对分散式、集中式长租公寓的偏好较为明显，根据调研结果，毕业1年以内、毕业1-3年的受访租客租住分散式公寓的比例均在35%左右，租住集中式长租公寓的比例在16%-19%之间，占比均明显高于其他类型的租客。长租公寓品质高、服务好，与年轻人的需求较为适配，而随着毕业年限延长，租客在租住结构变动（如结婚生子等）、子女教育或租住性价比的驱动下，选择个人房源的占比有所提升。

数据来源：中指调查

（二）租房偏好：短期租客换租意愿仍较强，集中式公寓需聚焦租客痛点提升运营稳定性

• 换租计划：租金回落背景下租客换租意愿较强，集中式长租公寓租客续约面临一定压力

近两年，重点城市租金有所回落背景下，根据调查结果，63%的受访租客计划在租约到期后换租。结合受访租客未来计划租住的房屋类型来看，个人房源、分散式长租公寓、集中式长租公寓租客计划继续在同类房源租住的比例分别是76%，60%，29%。相较而言，个人房源、分散式长租公寓租户对当前租住的房屋类型满意度较高，“坚守”意愿较强，而当前租住在集中式长租公寓的租客续签意愿较低，仅29%的租客计划继续选择集中式公寓，长租公寓运营商需提前摸排租户续签意向，及时调整服务与营销策略，减少潜在的获客成本。

表：当前和未来计划租住房屋类型

数据来源：中指调查

• 关注因素：集中式公寓租客注重居住体验，对个人空间与社区活动、公区关注度高

调查显示，集中式长租公寓租客普遍重视居住品质。过半受访者因看重独立空间与私密性选择集中式公寓，34.5%因地理位置便利，另有逾两成看重社区活动、公共配套及室内品质。长租公寓运营商应聚焦租客对空间、安全、社交和配套的核心需求，优化项目设计与服务，提升产品吸引力与运营效益。

图：集中式长租公寓租客选择租住当前公寓的原因

数据来源：中指调查

2025年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段。一方面，存量房源盘活成为重点方向，各地持续推动非居改租、收购存量商品房转为保租房等举措，拓宽住房租赁房源筹集渠道。另一方面，住房租赁财政金融支持体系逐步完善，政策性工具持续加力，市场化融资渠道拓宽，助力企业提升资产运营能力。随着支持政策持续落地见效，住房租赁行业专业化、机构化程度不断提升。

（一）中央：财政金融等政策持续落位，收储转租进程逐步推进

• 金融支持：推动基础设施REITs市场发展，保障性住房再贷款使用范围有望拓宽

各部委继续明确支持基础设施REITs市场发展。1月发改委强调“更大力度支持基础设施REITs市场扩围扩容。”2月证监会主席吴清发表《充分发挥资本市场功能 更好服务新型工业化》一文，提到“持续推进基础设施不动产信托投资基金（简称REITs）常态化发行。”3月交易商协会发布关于《银行间债券市场进一步支持民营企业高质量发展行动方案》的通知，提出“推动银行间多层次REITs市场发展和供应链票据资产支持证券扩面增量，通过证券化方式盘活民营存量资产。”

央行再次强调拓宽保障性住房再贷款使用范围。《政府工作报告》提出“拓宽保障性住房再贷款使用范围”，意味着更多符合条件的项目能够获得政策资金的支持，收购的房源类型或从住宅扩展到商业、办公等非住宅类房产，有助于盘活市场存量资源。但值得注意的是，当前非居改租仍面临用地性质变更困难、消防验收难以过关等堵点，后续相关配套政策仍有待进一步优化完善。

• 收储转租：专项债支持收储进入落地阶段，收购存量房转保租房持续推进

各部委多次提及收购存量商品房，盘活存量仍是当前重要方向。2月央行发布《2024年第四季度中国货币政策执行报告》，其中提到“着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。”3月，中共住建部党组学习（扩大）会议上也再次提出“加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式，从供需两端持续发力，推动房地产市场止跌回稳。”同时，专项债支持收储工作已由研究阶段进入实际落地阶段。2025年1月财政部指出“专项债支持收购存量商品房用作保障性住房的政策，正在配合相关行业主管部门抓紧研究，细化有关措施安排。”3月财政部发布《2024年中国财政政策执行情况报告》，明确“推进专项债券支持土地储备和收购存量商品房用作保障性住房等工作。”

从专项债收购存量商品房的情况来看，5月以来，浙江、四川先后发行专项债券收购存量商品房，合计发行金额21.9亿元。目前，仅“自审自发”试点地区成功发行了存量房专项债券，非试点地区尚未有专项债发行。

表：浙江省、四川省专项债收购存量商品房情况（截至6月23日）

数据来源：各地官方网站，中指研究院综合整理

除浙江、四川发行专项债收购存量商品房外，其他地方也在陆续推进收储转租。公开信息显示，长春、合肥、贵阳等地均已累计收购存量商品房项目超5000套，多数用作保租房、人才租赁住房及配售型保障房。辽宁省计划2025-2027年通过收购存量商品房方式新增12万套配租型保障性住房，其中2025年目标4.5万套。

（二）地方：上半年各地出台租赁政策超80次，供需两端政策支持力度不断强化

据中指研究院监测，2025年上半年，我国地方政府共出台住房租赁相关政策80余次。1-5月各月政策出台频次均在10次及以上，各月政策出台频次较为平均。分城市来看，一线城市出台政策频次超20次，二线城市中天津、重庆、郑州等地出台政策较多，均在3次以上。

图：2023-2025上半年各地出台的住房租赁相关政策数量汇总（不完全统计）

注：统计截至2025年6月20日

资料来源：中指研究院综合整理

分类来看，2025年上半年各地供需两端政策持续发力，进一步推动行业平稳健康发展。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设，转向以需定供、品质提升及规范化管理等。多地陆续出台住房租赁管理办法、保租房项目准入规范等文件，积极鼓励收购存量商品住房，同时部分地区推进保障房“好房子”建设，持续优化租赁住房供应体系。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。

• 供给侧：完善供给体系，健全市场管理，推动租赁住房品质全面提升

市场培育：2025年，多地在政策方向上继续强调“完善‘市场+保障’住房供应体系”，但在保障性住房筹建路径上存在一定差异，上海、天津等一二线城市要求扩大保障性租赁住房供给，以应对大城市住房压力；而部分三四线城市明确坚持“以需定建、以需定购”原则，强调根据实际需求动态掌握保障对象和房源匹配情况。企业支持上，多地要求重点发展专业化规模化住房租赁企业，鼓励和引导住房租赁企业提升产品品质及服务，并支持引入第三方专业机构运营管理人才公寓及个人闲置房源，以提高市场运行效率。

规范管理：上半年各地积极出台住房租赁市场规范管理政策，围绕租赁住房备案、租赁合同规范、保障性住房分配、房源品质规范等方面持续完善制度建设。广州、大理、乐山等地发布管理办法，明确保租房建设筹集、项目管理、配租资格等内容。合肥制定租赁运营管理服务规范，山西省发布租赁住房建设标准，提高住房租赁居住舒适度。郑州发布房屋租赁合同样本，规范住房租赁市场，保障租赁双方的合法权益。

好房子：随着租赁住房供给逐渐充足，市场发展正从“有没有”进入到“好不好”阶段。从各地表述来看，山东省要求“保障房率先建成‘好房子’”。福建省将分阶段推进“好房子”建设，2025年试点打造保障性住房更新改造“好房子”项目，2027年每个城市新建和改造一批“好房子”，2030年新建保障性住房原则上全面建成“好房子”。

• 需求侧：公积金政策持续优化，保障人口、人才的住房租赁需求

公积金支持：公积金支持政策仍是需求端重要举措之一，各地对于公积金政策的支持主要仍集中在租房提取方面。如深圳、沈阳、宁波等地继续调高公积金提取额度，宁波增加提取频次，北京、大连探索推出提取住房公积金直付房租模式。

人口人才：多地将住房租赁政策与人口、人才政策相结合，进一步加大对人口人才的吸引力。如北京、上海、广州等地均为高校毕业生求职实习提供一定期限的免费住宿服务。陕西省、重庆、攀枝花采取实物配租和货币补贴等方式，提高农业转移人口的住房保障水平。

（一）保租房筹集：多地接近完成“十四五”筹集目标，后续筹集速度或有所放缓

从保租房筹集规模来看，“十四五”时期，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），完成率达66%；统计局发布的2024年统计公报指出“全年配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房等开工建设和筹集180万套（间）。”整体来看，各地保租房筹集已达到一定规模，一大批新市民、青年人、农民工住房问题得到解决，预计“十五五”期间保租房更多将按照“以需定购、以需定建”的模式，通过存量转化及新建相结合的方式进行筹集。

截至2024年末，江苏省、安徽省已提前完成“十四五”保租房筹集目标，浙江省、北京、上海等地均已完成90%以上的筹集任务。而贵州省、重庆进度相对较慢，筹集规模未达到“十四五”规划的80%，2025年仍有一定空间。

随着“十四五”前期保租房筹集进展较快，2025年筹集速度或有所减缓。根据各地2025年与2024年保租房筹集目标对比，多数地区年度任务目标降低，如江苏省、浙江省筹集套数分别降低11.2万套、6万套。对于一线城市及部分前期筹建完成率较低的省市，保租房筹集目标仍保持一定规模，其中广州、上海筹集目标与上年保持一致，海南省、青海省则在上年基础上调高目标。

图：2024与2025年各省市筹建保租房目标对比

注：宁夏、广西为保障性住房筹集目标
数据来源：各省政府工作报告，中指研究院综合整理

（二）保租房REITs：底层资产运营稳健，REITs发行与扩募进程提速

• 项目运营：整体出租率保持相对高位，但不同项目之间存在差异

根据各保租房REITs最新披露的2025年一季度报告，截至2025年3月末，六支保租房REITs的14个底层资产项目出租率普遍在90%以上，保持较高水平运行。具体来看，中金厦门安居REIT底层资产延续基本满租状态，国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产平均出租率较2024年末略有下降，其余四支保租房REITs底层资产平均出租率均有所回升。其中华夏基金华润有巢REIT平均出租率居近两年高位，而招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目则逐步摆脱去年末企业租户集体退租的影响，出租率较去年末提升20.4个百分点。整体而言，在短期重点城市长租市场竞争加剧的背景下，保租房REITs底层资产凭借区位优势、优质品质与专业化的运营能力，在当前市场波动背景下展现出较强的抗周期韧性。

表：六支保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比

数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理

• 基金收益：一季度保租房REITs收益整体小幅下降，中金厦门安居REIT表现突出

一季度保租房公募REITs整体收益略有下降。根据最新披露数据，按可比口径计算，2025年一季度保租房REITs整体收入、净利润、可供分配金额同环比普遍小幅下降，但下降幅度均在6%以内。

基金收入方面，一季度保租房REITs收入同环比均微幅下降，其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT与中金厦门安居REIT收入环比实现微幅增长。净利润方面，一季度保租房REITs整体环比小幅波动，其中中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT净利润同环比均显著增长，其余四支保租房REITs净利润环比均有一定程度下降。可供分配金额方面，一季度保租房REITs整体同环比均小幅下降，其中中金厦门安居REIT可供分配金额同环比小幅增长，华夏北京保障房REIT较为稳定，其余保租房REITs可供分配金额均有所下降。

表：保租房公募REITs核心财务指标数据

数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理

• REITs发行：保租房REITs发行速度明显加快，上半年REITs首发与扩募均进展明显

2025年，中央及各部委多次表态支持基础设施REITs市场扩围扩容，保租房公募REITs发行速度明显加快。上半年，两支保租房REITs正式发行上市，我国保租房公募REITs扩容至8支，首发规模近120亿元，在公募REITs总规模中的占比达7.0%，较2024年末提升1.1个百分点。与此同时，保租房公募REITs扩募进程也在加速推进，6月华夏北京保障房REITs扩募发售正式完成。

表：2025上半年保租房公募REITs首发与扩募相关的重要事件

资料来源：中指研究院综合整理

首发方面，2025上半年汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT先后上市。其中，汇添富上海地产租赁住房REIT从获批到正式上市仅用时18个工作日，整体发行节奏较快，该REIT也是国内首例“商改保”REITs，进一步丰富了保租房REITs产品品类。华泰苏州恒泰租赁住房REIT于5月21日正式上市，上市前三个工作日价格涨幅均触发上限（上市首日涨幅30%触顶、上市次日涨幅10%触顶、上市第三日累计涨幅超50%触发停牌机制），获投资者广泛关注。此外，宁波城投集团保租房公募REIT申报工作也在有序推进，中金公司携中金基金预中标基金管理人。

扩募方面，首单保租房REITs扩募已完成发售。3月，华夏北京保障房REIT扩募申请正式获批，6月正式完成发售，募集金额达9.5亿元，成为全国首单保租房REITs扩募产品。本次扩募的资产包含海淀区温泉凯盛家园、通州区光机电项目、房山区朗悦嘉园、大兴区盛悦家园4个公租房项目，项目分布范围较首发资产进一步拓展。纳入其他区域的项目，有助于分散单一区域潜在风险，同时扩募项目均位于各区域的新兴产业板块，资产具备长期增值潜力。此外，中金厦门安居REIT扩募项目也于4月底正式申报，并已获上交所受理；华夏基金华润有巢REIT扩募筹备工作也在有序推进。

（一）市场格局：资产持有方与运营方发挥差异化优势协同发展，地方国企系继续引领增长

住房租赁行业专业化、机构化、规模化程度持续提升，开业规模TOP30企业开业房源量达133万间。伴随我国“租购并举”住房制度建设的持续深化与“购+租”、“市场+保障”住房体系的加速完善，住房租赁行业已迈入存量优化与增量提质并行的发展新阶段。2025年作为“十四五”规划收官之年，在收储转租、财政金融等支持政策持续落地见效的背景下，行业专业化、机构化、规模化程度显著提升，保租房公募REITs发行提速，进一步拓宽企业融资渠道，为行业发展注入新动能。同时，重点城市住宅租金房价比持续提升，行业投资收益率改善，吸引更多市场主体积极布局。头部企业加快资源整合与业务拓展，巩固行业领先地位。根据中指研究院监测数据，截至2025年5月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达133.2万间，较2024年末增加7.5万间；管理规模TOP30企业累计管理房源量达192.3万间，较2024年末增加10万间以上。

表：截至2025年5月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模

数据来源：

市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/

分类型来看，住房租赁行业“专业化分工”格局基本成型，各类型长租企业优势互补，推动行业高质量发展。

房企系长租企业凭借先发规模优势及综合开发能力等资源禀赋，积极拓展“轻重并举”的业务模式，稳固行业领先地位。房企系长租企业基于自身优势，继续拓展“轻重并举”的业务模式，并通过与地方国资平台深化业务合作，持续巩固市场领先地位；2025上半年，房企系长租企业开业、管理房源量均有所提升，开业规模与管理规模TOP30榜单中房企系长租企业规模占比均在45%以上。根据中指监测，截至2025年5月，管理规模TOP30企业中，房企系长租企业合计规模达91.4万间，较2024年末规模增加3.7万间；其中万科泊寓、华润有巢管理规模增量超万间，瓴寓国际、碧家公寓等管理规模增量超5千间。

地方国企系长租企业依托平台与政策红利，主导保租房规模化供给，管理规模与开业规模均明显提升。作为落实“十四五”保租房建设任务的核心主体，地方国企系企业凭借存量资产盘活及政策支持优势，在保租房规模化供给中发挥主导作用，随着企业的布局深耕，越来越多的地方国企系跻身开业、管理TOP30规模榜。根据中指监测，截至2025年5月，开业规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增至9家，合计开业规模达25.3万间，较2024年末增加7.4万间；管理规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增至9家，合计管理规模达40.9万间，较2024年末增加5.3万间。广州安居集团成立于2023年9月1日，是广州市市管功能类国企，主要负责广州市保障性住房投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理等，注册资本300亿元。集团坚持秉承“广州安居，为广州安居乐业”愿景，充分发挥住房保障专营机构优势，积极探索解决超大城市宜居宜业住房问题。截至目前，集团资产总额约290亿元，在管保障房小区50个。

创业系、酒店系长租企业专注轻资产运营，以数字化管理与品牌输出等为抓手，获取地方国企轻资产合作机会。创业系及酒店系的专业化长租公寓运营商，依托其长期积累的精细化运营经验、成熟品牌体系与数字化管理能力，聚焦轻资产管理输出赛道，通过构建先进的数字化运营体系，提升资产管理服务能力，积极争取与地方国企等资产持有方的合作机会。根据中指监测，截至2025年5月，管理规模TOP30企业中，创业系、酒店系长租企业数量稳定，整体管理规模分别为34.7万间、19.7万间，均较2024年末有所提升；其中城家管理规模增量超5千间，乐乎、百瑞纪、魔方生活服务集团等企业管理规模增量超千间。

（二）企业经营：强化全链条精细化运营管理能力，提升企业核心竞争力

经营质量方面，优秀租赁企业一方面优化运营策略实现降本增效，通过长短租结合等灵活租期的业务模式提升项目坪效，并依托数字化体系提升管理效率；另一方面聚焦服务生态构建，以标准化、增值化服务增强客户黏性，延长收益链条，最终推动经营质量的综合提升。华润有巢深度引入华润置地高品质住宅开发经验，高标准推进租赁住房的建设与运营。公司独创“智慧型科技+伙伴式服务+一站式生活”三维社区理念，对社区生态、产品品质、公区配套、社群运营、智慧系统等进行一体化规划，打造高品质租住社区。截至目前，有巢已布局全国15座城市，管理项目68个、房源8.4万间，在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局。

资产管理方面，随着住房租赁行业“投融建管退”全周期金融支持体系加速成型，保租房REITs扩募路径也已完全跑通，企业融资渠道进一步拓宽。在此背景下，住房租赁优秀企业持续强化资管能力建设，在专业化投资研判、精细化产品定位及全局化运营协同等多维度升级，系统化赋能住房租赁资产管理，最终通过REITs等工具实现资金快速回笼与再投资，推动企业可持续发展。华润有巢作为行业领先的租住“运营+资管”平台，以REITs平台打通了“投融建管退”闭环模式，为行业探索出一条可持续、高质量发展的创新路径。根据公开数据显示，华夏基金华润有巢REIT底层资产经营稳健，持续为投资者创造稳定且可观的回报，凸显了项目的市场竞争力和企业优秀的资管能力。同时，华润有巢正积极把握REITs扩募机遇，聚焦投资于一线、强二线人口净流入城市的优质潜在可扩募资产，持续增强优质资产的获取与整合能力。广州安居集团以土地保障、金融支持、按需定建为三大支柱，以科学规划、精心设计、新型建筑工业化为三大抓手，聚焦“公租房+保障性租赁住房+配售型保障性住房”和市场化租赁房源等，构建多层次、多元化、多样化住房市场化供应保障体系，服务民生、服务人才，致力解决新市民、青年人、低收入群体、工薪群体等多元化住房需求。雄安安居作为雄安新区管委会唯一指定的政府产权保障房运营管理单位，统筹管理华望城、华序府、中交启园、招商·公园1872等重点项目。公司产品体系丰富，涵盖“人才公寓”、“租赁社区”、“保障性住房”等多类型房源，管理房源超万套。目前，其租赁住房基础设施公募REITs申报准备工作正有序推进，未来退出路径的明确将显著提升雄安安居对新区吸引人才、汇聚人气、打造宜居宜业环境的核心支撑作用。

（三）项目运营：以智能化、人性化的管理与服务体系为着力点，持续优化租户租住体验

项目运营层面，优秀长租公寓项目普遍以租户体验为核心，致力于为租户构建全维度的品质生活场景。立足精准的项目选址，及高品质的私密居住空间和多样化共享区域等产品设计，依托线上数字化平台与专业的管家团队，提供高效细致的基础保障服务与精细化的生活增值服务，从而持续优化租户的居住体验与满意度。中建幸孚家公寓上海临港店区位优势突出，距离临港高校集群及滴水湖核心办公区较近，辐射科教人才超5万名；项目秉承中建幸孚家“城市青年理想生活运营商”的品牌定位，将临港新片区人才战略与品牌服务深度绑定：通过精装现房、智慧安防、全周期生活配套构建品质租住场景，同时设立“青年驿站”强化社会责任形象，依托产教融合的区位特征传递“与城市发展同频”的品牌愿景；项目开业3个月出租率即达95%，并长期保持高位运行。港城领寓（泥城）是大型保障性租赁住房项目，由港城集团自主开发建设，旗下租赁住房品牌港城领寓运营。项目位于临港新片区，临近万达广场等成熟商业综合体，生活便利；提供46-141㎡多样化户型，注重空间实用性与通透性，并融入“立体花园”理念，通过景观连廊、架空层及丰富活动场地打造多功能公共品质空间；在运营上推行管家式服务及智能化应用，并结合社区商业提供可能的定制化增值服务，全方位为租户提供安心、便捷、高品质的居住保障。

2025年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设转向存量提质阶段。上半年，在各项政策支持下，“收储转租”取得一定进展，随着各地经验逐步积累，以及相关政策和金融工具进一步优化完善，预计收购存量商品房转为保障性住房政策有望持续推进。同时，“好房子”理念首次被写入《政府工作报告》，租赁市场同样需要“好房子”，品质化转型将成为未来住房租赁市场重要的发展方向。

在此背景下，长租企业应积极把握政策窗口，优化资产结构，打造符合市场需求的优质租赁项目。一方面，企业可借助收储转租、非居改租等方式盘活存量资产，尤其是地方国企，可依托资源整合与融资优势，积极参与本地收储转租项目，重点围绕自有或关联项目推动资产盘活。另一方面，企业应积极把握保租房公募REITs的发展机遇，借助REITs等工具实现资金回笼，推动企业逐步向轻资产运营模式转型。同时持续强化资产管理与精细化运营能力，包括在项目选址、产品设计、服务体系等环节进行全方位的优化升级，为市场提供长租公寓领域的“好房子”，实现项目的稳健运营。

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